Les coûts de construction montent actuellement en flèche

J'ai vendu mon appartement en copropriété en Allemagne au milieu de l'année 1997 et j'en ai tiré un très très bon bénéfice. Un an plus tard, je n'aurais plus fait que des pertes, les dix années suivantes, l'immobilier était vraiment très bon marché, personne ne voulait construire. Pourquoi pas à cette époque, mais tout le monde maintenant ? Les taux d'intérêt étaient plus élevés, globalement c'était beaucoup moins cher. L'un montre l'exemple, tous courent derrière... au final, comme je le vois, beaucoup habitent au fin fond de la campagne.

Définitivement, la formation des prix sur de nombreux marchés est complètement hors de contrôle, partout des spéculateurs à la recherche du prochain Gamestop ou BitCoin – et il y a toujours plus d’exemples où ça monte en flèche. L’inflation revient fortement et avec elle finalement aussi le taux d’intérêt. Les salaires certainement pas, et cela ne donne pas une bonne combinaison pour rêver d’un rallye sans fin.

Ton exemple le montre bien – souvent ce n’est justement pas le « lent dégonflement de la bulle » dont les « analystes » (5%) aiment tant parler. Mais la pente descendante adaptée à tous les prix qui ont décollé verticalement auparavant. Ce qui monte doit redescendre.
Car il y a beaucoup de psychologie en jeu – pour la maison individuelle, en fait presque uniquement (ne pas arriver trop tard). Un appartement en copropriété comme investissement, pour acheter à effet de levier un portefeuille locatif (souvent à cause de vidéos YouTube) ne semble guère encore judicieux aux prix et loyers possibles – probablement que les rendements de beaucoup seront sérieusement limités par la taxe CO2 et d’autres « gentillesses » de la prochaine législature. Et s’il est possible de réaliser des gains sur la hausse des prix avec des facteurs d’achat de 50, que l’on trouve déjà dans des emplacements douteux, cela reste une spéculation assez risquée.

Pourquoi pas à l'époque mais tous MAINTENANT ?

Peut-être parce que les conditions-cadres étaient différentes ?

Sans vérifier, le taux de chômage probablement deux fois plus élevé.
Les intérêts probablement 4 à 5 fois plus élevés ?

Peut-être parce que les conditions cadres étaient différentes ?

Sans vérifier, le taux de chômage est probablement deux fois plus élevé.
Les intérêts sont probablement 4 à 5 fois plus élevés ?

Cela ne peut expliquer qu’une partie de la construction résidentielle. Comme il n’y a pas d’intérêts créditeurs, beaucoup investissent dans la pierre. Je pense qu’on rénove trop peu les bâtiments anciens. De même, la population vieillit de plus en plus et ce n’est généralement qu’à un âge avancé qu’on possède un bien immobilier.

De mon point de vue, il faut clairement différencier entre la propriété résidentielle utilisée par soi-même et celle utilisée par des tiers.

La raison du boom de la construction pour les utilisateurs propres et pourquoi il ne continuera pas selon moi tient essentiellement à deux facteurs :

1. Une haute conjoncture ces dernières années sur une période anormalement longue, combinée à un niveau prolongé de taux d'intérêt bas. Des revenus plus élevés (sans capital propre significatif) et des taux d'intérêt bas conduisent au final à plus de maîtres d'ouvrage.

2. De plus en plus de patrimoine est transmis par héritage et donations. Ainsi, des maîtres d'ouvrage entrent sur le marché qui, en temps normal, ne pourraient pas construire.

Le boom de la construction de logements collectifs a finalement d'autres raisons. En particulier, ce sont les investisseurs fortunés qui ont découvert l'immobilier comme seule classe d'actifs lucrative restante (à côté des actions). De plus, la demande de logements a augmenté ces dernières années (plus de ménages monoparentaux, immigration).

Avec la hausse des taux, les investisseurs fortunés vont se réorienter. Et les bonnes solvabilités vont également se retirer comme demandeurs de maisons individuelles (en particulier neuves) - à condition qu'ils ne disposent pas d'un capital propre significatif.

Les bénéficiaires et héritiers, en revanche, seront les principaux demandeurs de maisons individuelles. Un capital propre significatif utilisable sera à l'avenir une condition de base pour l'achat ou en particulier la construction d’une maison individuelle.

Tu as oublié un troisième facteur qui a été pour nous extrêmement déterminant :

3. Les loyers extrêmement élevés dans de nombreuses régions.

Si les loyers pour des logements/maisons raisonnables étaient moins chers, la souscription d’un prêt aussi élevé ne serait pas une véritable alternative.

Tu as oublié un troisième facteur qui a été déterminant pour nous :

3. Les loyers incroyablement élevés dans de nombreuses régions.

Si les loyers pour des logements/maisons raisonnables étaient moins chers, contracter un crédit aussi élevé ne serait pas une véritable option.

Ce facteur aurait eu du sens si tu avais opposé des loyers élevés à un petit crédit. Lorsque des loyers élevés sont remplacés par un crédit élevé, c’est simplement que la région est chère. Dans ce cas, la décision d’acheter une propriété n’est pas financière mais émotionnelle.