Utilisation du crédit vs. capitaux propres

Il n'a rien à faire dans une expertise en valeur vénale.

D'accord, mais ne devrait-on pas alors plutôt discuter de la valeur de marché que de la valeur vénale ?

C'est tout à fait logique que si le contrat de location existe depuis longtemps, ce n'est pas le loyer actuel qui est pris en compte mais le loyer est nettement inférieur. Rien d'inhabituel. Le fait que plusieurs expertises soient réalisées n'est pas non plus inhabituel lorsqu'on veut vendre un bien et qu'on consulte différents agents immobiliers.

De même, la plupart des charges annexes comme par exemple la taxe foncière qui a été mentionnée ici sont entièrement récupérables. Elles peuvent donc être déduites.
Puisque tu parles d'un revenu net à cinq chiffres par mois, la location a déjà un intérêt pour toi d'un point de vue fiscal. En cas de besoin, tu peux faire passer une partie du financement de ta construction neuve prévue, qui sera occupée par toi-même, sur l'appartement et déduire alors également les intérêts fiscalement.

C'est exactement ça.
Le loyer est aussi bas à cause du loyer échelonné et parce que j'habite ici depuis plus de 10 ans - c'était une chance incroyable pour le loyer échelonné.

Eh bien, je ne peux au moins pas percevoir de malveillance absolue ; ici, beaucoup d’interprétations négatives ont été faites...

Bien sûr, on interprète négativement, car qui aime donner de l’argent gratuitement ? Les bonnes affaires immobilières sont rares. Et en l’absence d’informations, on doit toujours supposer que le vendeur est malveillant. Toute autre hypothèse serait insensée.

Mais si tout est cohérent, peut-être pourrais-tu vraiment avoir la chance de faire une bonne affaire immobilière.

Alors il ne reste plus qu’une seule question : cet achat met-il en danger ton projet réellement désiré ? Si oui, n’achète pas, sinon fonce simplement.

Alors il ne reste plus que la question : cet achat met-il en danger ton projet réellement désiré ? Si oui, alors ne pas acheter, sinon simplement saisir l'occasion.

Si je veux le considérer comme une bonne affaire, eh bien :) Plutôt "équitable"...
Cela ne met pas en danger le projet à condition que le marché ne s'effondre pas, car dans ce cas je pourrais sans aucun doute vendre ou nantir sans perte et éventuellement même avec bénéfice.

La question finale est : quelle est la meilleure option :
acheter en fonds propres... acheter à crédit... modèle mixte... mais la discussion devrait être tenue avec le conseiller fiscal.

Les alternatives comme un compte bancaire (zéro intérêt avec une inflation à 8 %) ou le marché boursier ne me paraissent en tout cas pas meilleures actuellement.

Disons que tu finances entièrement :
- Prix d'achat en dessous de la valeur du marché : gain
- Coûts d'intérêt égaux au loyer actuel : +/- 0
- Frais annexes à l'achat : perte
- Évolution du marché : neutre à perte (Ma boule de cristal dit que les taux d'intérêt continueront d'augmenter)

Je maintiens que tu ne peux actuellement prendre en compte que ton loyer réel. Car d'abord, une personne privée devrait acheter ton appartement et te mettre dehors pour usage personnel. Cela prend du temps.

Acheter avec des fonds propres... acheter à crédit... modèle mixte... mais la discussion devrait avoir lieu avec le conseiller fiscal.

Avec un crédit pour les raisons fiscales mentionnées bien sûr. Personnellement, j'apporterais 10-20 % de fonds propres, afin qu'une vente de nécessité à un prix inférieur ne rapporte pas moins que le crédit + l'indemnité de remboursement anticipé sur le bien.

Je crois que si tu ne demandes pas de crédit pour l'achat maintenant, tu ne pourras plus le faire plus tard et tu ne pourras pas non plus déduire fiscalement avec les revenus locatifs. D'où dans le calcul ci-dessus la compensation intérêts vs. prix d'achat.

Acheter à court terme et revendre ne serait judicieux que si la valeur du marché > prix d'achat + frais annexes à l'achat.
Allez, dis-moi combien vaut le bien selon l'expertise.

Tout est très simple ;)

Je ne suis pas sûr que les prix de l'immobilier vont chuter aussi fortement que certains l'écrivent ici dans le fil. Cela semblerait logique au premier abord, car les taux d'intérêt pour la construction augmentent, mais de nombreux facteurs jouent aussi en sens contraire. Dans certaines régions, comme par exemple la région métropolitaine de Stuttgart, certains experts s'attendent même à de nouvelles augmentations (je crois que c'était également indiqué dans le Postbank Wohnatlas actuel). La très forte hausse des prix des dernières années est cependant certainement terminée, c'est ce que je pense aussi. Cela ne signifie toutefois pas nécessairement que les prix vont s'effondrer partout de 30 % et que nous aurons dans trois ans les mêmes prix immobiliers qu'il y a dix ans. Je vis moi-même dans le sud de l'Allemagne (région métropolitaine de Stuttgart) et je pense plutôt que les prix vont stagner ou, s'ils baissent, ce ne sera que légèrement. Moi non plus je n'ai pas de boule de cristal. Mais si l'on suppose que la valeur de ton bien aura baissé de 10 % dans trois ans : il vaudrait alors environ 540 000 euros. Les taux d'intérêt continuent probablement à augmenter ou du moins ne baissent pas, de sorte que la charge globale du financement ne devrait guère changer. En tant qu'utilisateur ou propriétaire-bailleur, cela peut ne pas avoir d'importance jusqu'à un certain seuil. Car même si l'appartement ne vaut plus que 540 000 euros dans trois ans, tu n'es pas obligé de le vendre, tu peux le louer. Les loyers ne vont certainement pas baisser, mais plutôt augmenter. Si tu rembourses un crédit, le loyer devrait au moins couvrir les mensualités (prendre en compte les questions fiscales !). C'est seulement problématique si tu payes maintenant l'appartement entièrement avec tes fonds propres en espérant pouvoir le revendre avec un bénéfice dans trois ans pour récupérer ton capital investi. Ce serait trop risqué pour moi. J’essaierais de trouver une solution où tu prends en compte cette incertitude et tu gardes toutes les options ouvertes. Par exemple financer l'appartement en partie par un crédit, avec la possibilité de transférer éventuellement ce crédit dans un autre (renégocier, même si les banques n’acceptent pas toujours finalement). En tout cas, je ne mettrais pas tout mon capital propre dans cet appartement si vous savez déjà maintenant que vous voulez quelque chose de plus grand plus tard.