Les coûts de construction montent actuellement en flèche

C’est exactement ça.

... donc il y a 8 ans, on pouvait encore acheter un terrain ici sans problème pour 250 euros/m². 700m² * 250 euros/m² = 175 000 euros. Une maison était tout à fait réalisable pour 300 000 euros. Au total, construire une maison ici coûtait environ 475 000 euros plus les frais annexes de construction. Les taux d’intérêt à cette époque étaient très bas, autour de 2,x%.

... Aujourd’hui, on paye environ 880 euros/m². 616 000 euros pour 700m². Une maison pour moins de 500 000 euros est presque impossible dans cette région. Au total, on arrive actuellement à près de 1,2 million plus les frais annexes de construction et d’achat. À cela s’ajoutent des taux d’intérêt désormais plus élevés, entre 2 et 3%.

Il est peu probable qu’une augmentation des salaires suffise à compenser cela.

Je suis très sûr que cela va arriver.

Mmhh... oui et non. Je trouve ces comparaisons dans le passé aussi extrêmement difficiles. Il ne faut pas oublier que ces dernières décennies, les taux d’intérêt ont globalement baissé de manière continue (à part quelques courtes exceptions). Cela a permis à beaucoup de construire leur maison. Car avec la baisse des taux, les mensualités diminuaient. En revanche, les coûts de construction n’ont pas explosé aussi vite.
Aujourd’hui, c’est exactement l’inverse. Les taux remontent mais les coûts de construction ne vont pas redescendre immédiatement en corrélation 1 pour 1.

Prenons ton exemple et ajoutons le mien.
J’ai rénové en profondeur un appartement en 2010/11. J’ai dû prendre un crédit pour cela. Je devrais vérifier exactement à quel taux et à quelle date précise le prêt a été conclu. Mais c’était à 4%. Les coûts de construction étaient bien sûr plus bas à cette époque. On payait déjà 250 euros/m² pour le terrain chez nous. Et 300 000 euros pour une maison partaient aussi tout de suite. Avec mon salaire d’alors, je n’aurais pas pu construire avec la dotation en fonds propres que j’avais. L’appartement avant rénovation était remboursé mais valait peut-être 130 000 euros. Il m’aurait facilement fallu encore 400 000 euros.
Même si je n’avais eu besoin que de 300 000 euros... déjà il aurait fallu une mensualité avec 2% d’amortissement de 1500 euros par mois.
Mais c’était il y a 10 ans. J’avais aussi un salaire plus faible alors.

Donc oui, à mon avis, dans les prochaines années, plusieurs ne pourront plus construire une maison alors qu’ils auraient pu le faire dans les dernières années dans des conditions similaires... la question est seulement de quel point de vue on regarde cela. Les prochaines années pourraient connaître quelques écarts (c’est pourquoi il y aura quand même encore beaucoup de personnes qui pourront se le permettre) mais peut-être que les dernières années étaient aussi une sorte d’écart — seulement dans l’autre sens...

La question est de savoir si cela suffira. Rénover des millions de maisons en peu de temps pour installer des pompes à chaleur n’est rien d’autre qu’un choc de la demande. En plus de cela, l’objectif futur est de construire 400 000 logements par an, ce qui représente aussi une augmentation très nette par rapport au statu quo. L’offre d’artisans ne pourra pas suivre ce rythme. Et si la demande augmente plus vite que l’offre, les prix augmentent. Un programme d’aide ne fera alors que provoquer une explosion encore plus rapide des prix. Un autre problème – qui, à mon avis, est beaucoup trop peu pris en compte – est que les rénovations ne peuvent guère être faites pendant qu’on habite dans la maison. Le chauffage au sol et la nouvelle chape rendent la maison inhabitable pendant au moins 2 mois, c’est indiscutable.

En soi, je te donne entièrement raison. J’ai moi-même déjà écrit que je considérais une offensive de rénovation simultanée à une offensive de construction de logements comme irréaliste. Rénover en habitant en même temps, je ferai un retour :) À l’étage, à part la salle de bain, la chape est enlevée. Il est prévu d’installer une chape sèche. On verra si nous pouvons rester complètement à l’intérieur :cool:

Et quand je regarde les États-Unis, je prévois qu'aucun salarié moyen ne profitera d'une bulle éclatée. Alors, ici aussi, il se passera ce qui arrive depuis 2009 aux États-Unis : les entreprises immobilières achètent des maisons individuelles pour les louer.

Oui, mais quand je regarde de plus vieilles maisons... il y a souvent (par rapport à la pièce) des radiateurs relativement petits coincés sous les fenêtres. Souvent aussi derrière des banquettes d’angle. Tu ne peux pas les faire fonctionner à 40 degrés de température de départ, mais avec des températures plus élevées, tu n’obtiens qu’un COP=2-2,5, même s’il fait encore des températures positives dehors. Je ne parle même pas d’un vrai hiver. La physique ne peut tout simplement pas être contournée. Et c’est alors un problème financier avec la forte demande énergétique des vieux bâtiments, 10 000 kWh de chauffage électrique sont simplement trop chers (hypothèse du calcul : COP=2,25, 150 m² à 150 kWh/m², donc encore un vieux bâtiment relativement raisonnable). Parce que l’électricité ne descendra pas en dessous de 30 ct.

Les calculs sont certainement corrects.
Mais si, lors de la rénovation, j’ai le choix entre rendre les chauffages compatibles avec une PAC (pompe à chaleur) (et j’ai par exemple la place sur les murs dans ma vieille maison de 200 m²) ou arracher tous les sols, les refaire, etc., alors je me demande quelle alternative est la meilleure. Et de grandes radiateurs + continuer à habiter dedans pendant la rénovation ne semble pas mauvais au premier abord.

Comme je l'ai déjà écrit ailleurs : de mon point de vue, la rénovation n'est actuellement pas rentable financièrement. J'espère qu'un programme d'incitation sera mis en place...

Une telle incitation profite alors à nouveau au secteur de la construction, qui ouvre le parapluie...

Prenons ton exemple et ajoutons le mien.
En 2010/11, j'ai complètement rénové un appartement en copropriété. J'ai eu besoin d'un crédit pour cela. Je devrais vérifier exactement le taux d'intérêt et la date de clôture. Mais c'était 4 % d'intérêt. Bien sûr, à l'époque les coûts de construction étaient plus bas. On payait aussi 250 EUR/m² pour un terrain chez nous à l'époque. Et 300 000 EUR pour une maison partaient aussi rapidement. Avec mon salaire de l'époque, je n'aurais pas pu construire avec l'apport en fonds propres. L'appartement avant rénovation était remboursé mais valait peut-être 130 000 EUR. J'aurais facilement eu besoin encore de 400 000 EUR.
Même si je n'avais eu besoin que de 300 000 EUR... on aurait déjà eu une mensualité à 2 % d'amortissement de 1 500 EUR.
Mais c'était il y a 10 ans. J'avais aussi un salaire plus bas à l'époque.

Comme j'ai obtenu un appartement en copropriété début 2012. Le taux d'intérêt était déjà à 2,68 % ! Seulement avec la différence que je pouvais négocier avec le vendeur à l'époque. Dans la même région, j'aurais même pu me permettre à moi seul une maison individuelle d'occasion. Les projets neufs des voisins et amis ont fonctionné exactement avec les conditions que j'ai décrites. Mais revenons à mon appartement en copropriété. À l'époque, on pouvait facilement acheter dans les grandes villes pour 20 loyers annuels nets hors charges ou moins. La mensualité bancaire avec un amortissement correct était aussi élevée que le loyer hors charges d'alors. Cela montre à quel point nous sommes loin des conditions d'alors aujourd'hui. Ici dans la grande ville, nous avons un facteur de 35 à 45 loyers annuels nets hors charges. C'est fou. Même il y a 4 ans, on pouvait encore trouver des biens avec des facteurs de 20 à 25, pour du neuf ils se situent désormais plutôt entre 15 et 20.

Les comparaisons ne tiennent pas du tout. Ce qui n'est pas acceptable, c'est de dire « j'étais alors seulement étudiant ou je gagnais très peu ». Alors on peut toujours se trouver des excuses. Ma comparaison montre qu'avec un revenu correct il y a 10 ans, malgré des taux à 2-3 %, on pouvait très bien et confortablement s'offrir un appartement en copropriété ou une maison individuelle. Peut-être qu'on n'était pas encore prêt à l'époque, faute d'apport, ou qu'on était encore étudiant... mais en termes de possibilités c'était d'autres temps.