Les coûts de construction montent actuellement en flèche

Pourquoi cela rapporterait-il moins pour des biens locatifs ? Si j’achète un appartement en copropriété dans le parc immobilier ou auprès d’un promoteur dans le but de le louer, je paie actuellement en Bavière 3,5 % de taxe sur les acquisitions immobilières. Cela représente pour un investissement de 250 000 euros 8 750 euros de taxe, ce qui réduit déjà mon rendement.

Et c’est précisément pour cette raison qu’on ne devrait pas toucher à la taxe sur les acquisitions immobilières pour des investisseurs comme toi. Tu vises le rendement, pas un logement abordable. Il s’agit d’entreprises institutionnelles, de sociétés immobilières et de grands propriétaires privés. S’ils pouvaient construire directement 19 % moins cher, on pourrait aussi créer des logements abordables – à louer, pas pour les investisseurs en capital. À Munich, par exemple, tu ne peux plus acheter de logements subventionnés à titre privé. La vente à l’unité des appartements nouvellement construits y est interdite – seuls les propriétaires directs de l’ensemble des immeubles (blocs) peuvent acheter, car ils les louent sur la durée.

Et c’est justement pour cela qu’on ne devrait pas toucher à la taxe sur les acquisitions immobilières chez des investisseurs comme toi. Tu cherches le rendement, pas un logement abordable.

Euh, quelqu’un s’emporte vite. Mais je peux te rassurer : nous ne louons rien, nous avons uniquement notre propre appartement. Je ne comprends pas ta colère contre les investisseurs privés. Bien sûr, chaque investisseur veut réaliser un certain rendement. Et dans le pire des cas, cela signifie intérêts d’emprunt + 1 % d’amortissement + provision pour entretien.

Et cette estimation minimale est valable pour tout bailleur commercial ou public. Simplement, la différence est que les coûts fixes sont ici nettement plus élevés à cause des salaires à payer pour l’administration.

À quel point les grands investisseurs sont formidables, on le voit chez Deutsche Wohnen. Qui, en plus de la calcul ci-dessus, doit aussi générer un dividende pour les actionnaires. Là, je sais bien sûr tout de suite que la suppression de la TVA bénéficiera forcément aux locataires ou se traduira par plus de logements abordables….

Encore une fois sur mon argument concernant la taxe sur les acquisitions immobilières : si elle est supprimée, il sera plus facile pour les locataires actuels de sauter le pas et d’acheter leur propre logement...

Encore une fois sur mon argument concernant la taxe sur les acquisitions immobilières : si elle est supprimée, il sera plus facile pour les locataires actuels de franchir le pas vers la maison individuelle...

Je pense plutôt que la marge sera immédiatement utilisée pour augmenter les prix ailleurs. Après 2 mois, les prix seront alors quelques pourcents plus élevés et personne n’a rien gagné. Dans les régions où la demande dépasse l’offre, on ne pourra résoudre le problème qu’en augmentant l’offre.

Et c’est précisément cette augmentation de l’offre que l’on crée uniquement lorsque les « mauvais investisseurs » de ton point de vue ont également une incitation à investir (subvention KfW, pas de taxe sur les acquisitions immobilières). Alors, ils créent plus de logements (souvent avec 25 % d’obligation de financement social dans les villes), de sorte qu’il y ait plus d’offre disponible et que ceux qui louent alors un appartement neuf et cher quittent leur ancien appartement souvent moins cher, et qu’il y ait alors plus d’offre dans le segment de prix plus abordable. Si on ne crée pas ces incitations pour les investisseurs, on construira à peine plus de nouveaux logements et l’offre plus rare deviendra en conséquence plus chère. Conséquence : tout le monde devra payer beaucoup plus. Mais pour beaucoup, cela nécessite une réflexion trop complexe, ce qu’ils font à contrecoeur (ce n’est pas en référence à toi !). Car on voit tout cela avec le plafonnement illégal des loyers à Berlin (moins d’offre => prix plus élevés), qui a échoué de manière retentissante. Si personne n’investit plus en Allemagne, personne n’en sera aidé non plus. L’État ne devrait pas trop s’immiscer là-dedans, sinon les investisseurs se retireront du marché allemand déjà trop favorable aux locataires. Car les rendements ne sont déjà pas très élevés. On peut être reconnaissant quand on investit ici. Mais avec l’augmentation forte des coûts de construction, cela va bientôt être fini, personne ne construira plus. Alors, ces personnes pourront observer elles-mêmes comment les prix des logements anciens évolueront lorsqu’il y aura moins de logements neufs.

Mon opinion sur la taxe d'acquisition immobilière et, de manière générale, sur les frais annexes à l'achat est en fait un peu différente. C’est-à-dire que dans le secteur privé, cela semble encore renforcer l’idée du « j’achète/construis une fois dans ma vie ». Et je ne suis pas sûr que ce soit toujours une bonne chose.

D’une part, on investit plutôt dans des constructions de haute qualité et éventuellement plus durables parce qu’on prévoit d’y vivre toute sa vie. D’autre part, cela conduit aussi, il me semble, à ce que nous vivions plutôt en grand standing, car nous avons tendance à chercher la solution miracle couvrant toutes les phases de la vie.

Dans d’autres pays, il est beaucoup plus courant qu’une jeune famille emménage dans un « logement de départ » et qu’après quelques années, elle cherche quelque chose de nouveau selon ses besoins. Ici sur le forum, certains le conseillent aussi, mais dans l’ensemble, j’entends cela très rarement. Et oui, je pense que les frais annexes à l’achat y jouent un rôle. Lorsqu’à chaque nouvel achat on doit d’abord payer une taxe d’acquisition immobilière à cinq chiffres sans aucun avantage en retour, on y réfléchit assez sérieusement. Et ensuite on entend parler de personnes dans la vingtaine qui réfléchissent à l’accessibilité pour la vieillesse.

Je crois que c’est plutôt ce qui me dérange à ce sujet.

Cela aide bien sûr peu sur le thème « nous voulons construire plus vite ». Bien que d’un autre côté, si nous habitions de manière plus adaptée aux besoins, nous aurions besoin de moins d’espace de vie. Et à mon avis, cela est déjà difficile dans le domaine de la propriété.

Oui, bien sûr. Si chaque changement coûte 10 à 12 % de frais annexes à l'achat qui sont irrémédiablement perdus, alors on ne peut tout simplement pas conseiller maintenant d'acheter un appartement et dans 5 ans une maison. Avec les prix actuels, c'est une destruction de capital par excellence. Personnellement, ce sont les frais d'agence qui me dérangent beaucoup plus que les impôts, car on ne peut même pas se persuader que cela profite à la collectivité.

Et c'est précisément cette augmentation de l'offre qui ne se crée que si aussi les « mauvais investisseurs » de ton point de vue ont une incitation à investir (promotion KfW, pas de taxe de mutation)

Je ne considère pas les investisseurs comme mauvais. Mais en ce qui concerne la taxe de mutation, je vois surtout un effet de tourniquet. Avec le même taux, chacun peut alors se permettre un bien immobilier plus cher, donc c'est ce qui se passe. Et franchement, pour un promoteur, la taxe de mutation est un poste moindre. Le principal problème ces dernières années a surtout été le terrain à bâtir.