Les coûts de construction montent actuellement en flèche

C’est vraiment typique du forum NEUBAU. Ici, les 10 % les plus aisés vantent avec fanfare qu’on ne devrait pas se plaindre des rénovations obligatoires planifiées par l’UE. Ce sont ceux qui vivent dans les constructions neuves qui le disent. C’est évident. Eux-mêmes ne sont pas concernés. Personne ne pouvait deviner il y a deux ou trois ans que les prix du gaz doubleraient, ni que les plans de rénovation du gouvernement empiéteraient autant sur la propriété. Si maintenant, en plus des prix de l’énergie doublés, on doit rénover sa maison des années 70 pour 70 000 €, je peux comprendre le désespoir. Ce n’était absolument pas prévisible.

Je suis fortement en désaccord. Ceux qui ne vivent pas sur la lune et s’intéressent à l’immobilier savaient cela. Et tout acheteur d’un bien immobilier devrait le savoir. Il était prévisible qu’il faut rénover énergétiquement. Pour les acheteurs comme pour les propriétaires. Je n’ai aucune compassion pour ceux qui élaborent des calculs optimistes pour la rénovation lors de l’achat et qui font monter les prix, idéalement avec un taux fixe sur 10 ans, ni pour les propriétaires. Ceux qui étaient déjà propriétaires et n’ont pas pu prévoir cette hausse l’étaient depuis au moins 10 à 15 ans. Avec une provision pour entretien de 3 €/m² qu’on devrait mettre de côté, on obtient en 15 ans une réserve de 81 000 €. Cette règle approximative n’est pas un secret non plus et couvrirait la rénovation nécessaire. La réalité est la suivante : les gens préfèrent acheter une voiture chère ou partir en vacances et pensent pouvoir laisser leur maison se dégrader pendant 50 ans sans rénovation. Il s’avère que c’est une erreur.

Rester calme. Les taux d’intérêt redeviendront nettement plus bas en 2024. Cela pourrait même commencer dès la fin 2023. Ensuite, le jeu recommencera à zéro.

L’inflation est encore beaucoup trop élevée avec 6,1 % (mai 2023) pour pouvoir baisser le taux directeur.
Le fait que les taux d’intérêt pour la construction aient récemment un peu diminué s’explique aussi par le fait que de nombreuses banques renoncent actuellement à la marge d’intérêt afin que la demande de crédit ne s’arrête pas complètement. Si le taux directeur est de nouveau baissé, il ne faut pas s’attendre à une répercussion immédiate aux clients.

Il était prévisible qu’il faille rénover énergétiquement. Tant pour les acheteurs que pour les propriétaires.

Oui et non. Dans l’étendue prévue par la directive européenne sur les bâtiments, ce n’était certainement pas prévisible. Qu’il faille prévoir des investissements pour une maison ancienne avec une mauvaise efficacité énergétique, d’accord, mais le propriétaire avait toujours le pouvoir de décision sur le « quand » et le « comment ». Entre-temps, il y a plein d’échéances légales et de règlements, et le propriétaire n’est en fait plus qu’un exécutant qui doit tout appliquer docilement.
Ces dernières années, la politique a sans cesse essayé comme un mantra de dissuader les gens de construire énergétiquement mieux sur un terrain vierge et au lieu de cela, elle a mis en valeur la petite maison de grand-mère. On voulait que les gens achètent ces vieilles bâtisses et les remettent en état rapidement. Mais pour ces vieux « bijoux », il est clair qu’il faut en plus de l’argent pour des travaux cosmétiques. Tout le monde sait ici à peu près ce que peuvent coûter deux nouvelles salles de bains, même sans fioritures. Si en plus il faut presque en même temps rénover énergétiquement parce que les prix de l’énergie et les exigences légales m’écrasent, alors je peux aussi bien construire neuf. Je ne pense pas qu’en tant qu’acheteur d’un bien ancien en 2020/2021, il fallait déjà avoir la suite de l’évolution dans son esprit.

Il suffit de restreindre artificiellement (étatiquement) les zones de construction neuves et les prix pour ces maisons seront à nouveau très élevés, car on peut/doit y démolir et reconstruire.

Je n’ai pas dit ça.

Mais oui, en 2020 il était clair que les coûts de l’énergie allaient fortement augmenter dans les années à venir pour des raisons politiques.
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C’est pourquoi nous avons également prévu plus de 100 000 pour une rénovation. Avec pour effet qu’en fait, il n’était plus nécessaire de faire une offre, puisque les maisons étaient alors beaucoup trop chères. Pour le prix d’achat plus les frais annexes plus une rénovation partielle, je pouvais construire neuf dans un emplacement similaire, comprenant le terrain, la cuisine, les aménagements extérieurs, et j’avais un standard qui dépassait largement celui de la maison rénovée.

J’étais exactement dans le même cas. Dès le départ, j’ai cherché comment moderniser une vieille maison à rénover. Pour cela, il faut bien sûr plus que juste un peu de peinture et peut-être une fenêtre neuve, et le prix de base de la rénovation ne doit pas être trop élevé. Aujourd’hui, le marché a repris cette vision et a tarifié les défauts. On retire facilement 200 000 € de surcôte spéculative de l’immobilier, et il faut malgré tout faire une rénovation énergétique.

Un dilemme assez corsé maintenant pour celui qui ne peut assumer ni la correction de valeur ni la rénovation. Mais c’est aussi en grande partie de sa propre faute.

Sur le sujet de la surface habitable par habitant, une annonce d’agence circule en ce moment dans les médias. Voici le graphique. On voit très bien que du moins une grande part de la surface habitable moyenne par habitant est probablement due à la part croissante des ménages individuels, en particulier des personnes âgées vivant seules.

Cela était clair pour tous ceux qui ont un peu de connaissances en démographie et sur le marché du logement. Mais les médias et la politique ont voulu alimenter un récit sur le grignotage des surfaces et les habitants gourmands en espace, qui tout simplement ne veulent pas reconnaître les avantages d’une « Mietskaserne » berlinoise de la (pré-)dernière fin de siècle. Ainsi, les méchantes familles avec 2-3 enfants dans la encore plus méchante maison individuelle ou la maison jumelée ont été souvent mises en relation avec les 50 m² par habitant.

Il suffit de restreindre artificiellement (étatiquement) les zones de construction neuves, et les prix pour ces maisons deviennent à nouveau très élevés car on peut/doit aussi démolir et reconstruire là-bas.

Alors calcule ces cas toi-même - dans les zones urbaines, tu peux peut-être encore transformer une maison individuelle en maison jumelée ou en barre de 3 logements, mais sans densification, ce sera rarement une bonne affaire, car les prix restent assez élevés. Construction de toute façon, et achat & démolition également. Surtout parce que les héritiers ne sont généralement pas pressés et comptent sur la baisse des taux d'intérêt.