Construction de maison 2024, finançable avec peu de fonds propres ?

Peut-on demander où vous construisez environ ?

Bonjour,

Nous avons été dans une situation très similaire à la vôtre et avons décidé de ne pas construire de maison pour les raisons suivantes.

Revenu du foyer de 5 500 euros nets plus une commission (6 000 euros annuels), capital propre de 50 000 euros (durement économisé, car également étudiant, et qui serait entièrement utilisé pour les frais annexes à l’achat, la cuisine et une marge pour la construction). On pourrait penser que pour notre âge (32 et 34 ans), ce sont des conditions assez stables, du moins dans notre région.

Le montant total du prêt aurait été pour nous de 480 000 euros, car les terrains au sud de Berlin sont très chers (au moins 300 euros/m², plutôt plus). Comme vous prévoyez un garage double et sans doute quelques commodités (volets roulants, douches de plain-pied, etc.), votre construction coûtera autour de 300 000 euros. Plutôt plus. Nous avons dû faire beaucoup de concessions dans la planification. C’est pénible.

Notre financeur nous a présenté des premières simulations de financement, et nous avons été effrayés. En raison du faible capital propre et de la mensualité souhaitée de 1 800 euros, chaque banque proposait un taux d’intérêt compris entre 2,6 % et 3 %, avec un remboursement de 1,5 % ! Après 15 ans, il resterait une dette résiduelle estimée à environ 330 000 euros. Que se passera-t-il si les taux d’intérêt montent à 4-5 % ? Avec une dette résiduelle importante, on n’obtient pas de taux avantageux pour le financement suivant. Ah oui, avec la meilleure offre, il aurait fallu rembourser pendant 37 ans, avec un taux stable. Une idée folle.

Nous sommes juste réalistes maintenant. Je ne veux pas vivre chaque année dans la peur d’une hausse des taux. Économiser encore plus de capital propre, comme vous, signifie ne pas partir en vacances. Économiser chaque centime. Nous avons aussi un enfant de 11 ans, ce qui est injuste envers lui. Après la construction, avec les mensualités élevées, ce n’est pas mieux. Et on travaille 60 heures par semaine pour ça.

Nous avons donc décidé de louer un grand et bel appartement, que l’on trouve facilement pour 2 000 euros charges comprises à Berlin, et de laisser au propriétaire le stress des taux d’intérêt en hausse et des provisions pour entretien. Nous prenons notre capital propre et faisons construire une petite maison de vacances dans la région des lacs du Mecklembourg, en ne souscrivant qu’un petit crédit.

Vous avez déjà acquis le terrain et payé des intérêts. Je dois être honnête, nous sommes soulagés d’avoir renoncé au contrat d’achat du terrain et de ne pas avoir signé la dernière fois.

Peut-être que mon témoignage vous aidera à revoir la situation objectivement, à tout passer en revue : quelle mensualité vous pouvez avoir avec quel taux, quels frais annexes mensuels un logement occasionne en plus d’une maison, et quelles commodités comme les vacances restent accessibles malgré tout. Parce que rappelez-vous, la maison ne vous appartient vraiment que lorsque le dernier euro est remboursé.

Cordialement, just

Un message sympathique !
Sans ironie, au cas où on pourrait le penser.
Cependant :

Car souvenez-vous, la maison ne vous appartient qu'après avoir remboursé le dernier euro.

On ne vit pas comme ça. Dès le jour de l’emménagement ou même pendant la phase de construction, c’est « à soi » – c’est ainsi que l’on vit entre ses quatre murs, même si le financement couvre 4/5. Tant que l’on peut confortablement payer les mensualités, on n’y pense pas.

Bonjour,

Nous avons été dans une situation très similaire à la tienne et nous avons décidé de ne pas construire de maison pour les raisons suivantes.

Revenu du foyer de 5 500 euros nets plus une prime annuelle de 6 000 euros, capital propre de 50 000 euros (durement économisé, car également études, et qui serait entièrement consommé pour les frais annexes d’achat, la cuisine et une marge pour la construction). On pourrait penser que, pour notre âge (32 et 34 ans), ce sont des conditions assez stables, du moins dans notre région.

Le montant total du prêt aurait été pour nous de 480 000 euros, car les terrains au sud de Berlin sont très chers (au moins 300 euros/m², voire plus). Comme vous prévoyez un garage double et sûrement quelques commodités (volets roulants, douches de plain-pied, etc.), votre construction coûtera environ 300 000 euros. Plutôt plus. Nous avons dû faire beaucoup de concessions lors de la planification. Épuisant.

Notre financier nous a présenté les premiers calculs de financement, et nous avons eu la main sur la tête. En raison du faible capital propre et de la mensualité souhaitée de 1 800 euros, chaque banque proposait un taux d’intérêt de 2,6 % à 3 %, avec un remboursement de 1,5 % ! Après 15 ans, cela donne un restant dû estimé à environ 330 000 euros. Que se passera-t-il si les taux d’intérêt montent à 4-5 % ? Avec ce restant dû élevé, on n’obtiendra pas un taux avantageux pour le financement relais. Ah oui, nous aurions dû rembourser pendant 37 ans au mieux, avec un taux constant. Une idée folle.

Nous sommes simplement réalistes maintenant. Je ne veux pas vivre chaque année dans la peur de la hausse des taux. Mettre de côté encore plus de capital propre, comme vous, signifie ne pas partir en vacances. Économiser chaque centime. Mais nous avons aussi un enfant de 11 ans, ce qui serait injuste envers lui. Après la construction, ce n’est pas mieux à cause de la mensualité élevée. Et pour ça, on travaille 60 heures par semaine.

Nous avons donc décidé de louer un grand et bel appartement, que l’on trouve facilement à Berlin pour 2 000 euros charges comprises, et de laisser le propriétaire gérer le stress des taux d’intérêt en hausse et des provisions pour entretien. Nous prenons notre capital propre et faisons construire une petite maison de vacances dans la région des lacs du Mecklembourg, et ne contractons qu’un petit prêt.

Vous avez déjà acheté le terrain et payé les intérêts. Je dois honnêtement dire que nous sommes soulagés d’être revenus sur l’achat du terrain et de ne pas avoir signé la dernière fois.

Peut-être que mon témoignage t’aidera à aborder la chose de manière totalement objective et à tout passer en revue : quelle mensualité vous avez pour quel taux, quels coûts annexes vous aurez en plus par mois pour une maison, et quelles commodités comme les vacances doivent tout de même rester abordables. Car souviens-toi, la maison est à toi seulement une fois le dernier euro remboursé.

Amicalement, just

Très beau témoignage et un bon plan avec la petite maison de vacances. C’est toujours le dilemme quand on vit dans des régions en plein essor et que les prix se décorrèlent des revenus. Surtout à Berlin, où les emplois informatiques, qui par exemple sont très bien payés à Francfort et Munich, sont souvent proposés « à bas prix » par de jeunes personnes. Les prix augmentent, les revenus restent plutôt bas.

Merci à vous pour toutes ces réponses rapides ici ! :) C’est bien sûr un peu décevant à voir au début, mais les choses sont comme elles sont - si ça ne marche pas, ça ne marche pas. Si ça marche, c’est agréable. À ce stade, je peux volontiers invoquer le dieu de la loterie, après tout, il y a toujours des miracles de temps en temps.

: Dans ma liste ci-dessus, j’arrive effectivement à près de 3000 euros par mois pour le loyer + charges, voiture + alimentation : 600 + 75 + 150 + 220 + 290 + 90 + 20 + 250-350 + 50 + 100 + 80 + 25 + 700 + 50 + 100 = en tout +- 2850 €.

C’est drôle, je l’ai déjà eu en tête - trop « pauvre » pour un neuf et trop « riche » pour ne pas être propriétaire, une phrase assez juste (malheureusement). :(

Bonjour,

encore une comparaison, vous devriez désormais vous restreindre encore plus. Renoncer aux vacances et aux gros achats et limiter la vie privée (manger au restaurant) pour constituer un apport personnel. Ou essayer de changer de travail pour gagner plus.

On peut comparer ça à ma salle de sport. J’ai commencé le sport pour développer mes muscles, mais je mange encore sucré. Ça veut dire que mes jambes, bras et fessier ont bonne allure, mais le ventre flotte encore. Est-ce que je sais que le sucré n’est pas bon = OUI, suis-je prêt à y renoncer = NON.

Tu vois aussi un dilemme.

Bonjour,

Nous avons été dans une situation très similaire à la tienne et avons décidé de ne pas construire une maison pour les raisons suivantes.

Revenu du ménage 5 500 euros nets plus une prime de commission de 6k par an), capital propre de 50 000 euros (dur à épargner, car également études et serait pour ...

Je vous comprends parfaitement. Beaucoup de nos connaissances pensent (maintenant) de la même manière et n'ont pas envie de rembourser pendant 37 ans.
Mon avis à ce sujet est cependant le suivant : ceux qui ne construisent pas/achètent paieront un loyer éternellement. Le loyer en Allemagne, en raison de l'arrivée de nouveaux habitants, des décisions politiques, etc., ne va certainement pas baisser, et certainement pas à Berlin.
Alors, vaut-il mieux payer pendant 35 ans un montant constant X par mois ou jusqu'à la fin de sa vie un montant Y, qui est peut-être actuellement inférieur à X mais finira par le dépasser tôt ou tard ?

Si on n'achète pas une ruine, on a toujours une contre-valeur à ses dettes et donc la possibilité de revendre et de louer à nouveau.

Beaucoup pensent qu'ils doivent un gros montant à la banque et que la maison appartient à la banque.
Ce n'est pas tout à fait exact.
On devrait plutôt voir cela comme un loyer que l'on paie à la banque pour pouvoir habiter la maison. Ce loyer est cependant, comparé au loyer payé à un propriétaire, fini et sert comme amortissement dans la maison, comme une tirelire.

Néanmoins, il faut pouvoir se permettre la maison et la mensualité correspondante.