Les coûts de construction montent actuellement en flèche

Un petit exemple avec des chiffres comme ils sont actuellement chez nous environ :

Appartement 90 m²
Loyer 12€ / m²
Prix d'achat incluant les frais annexes environ 350.000€
Capital propre = 100.000€
Taux d'intérêt = 3%
Amortissement = 2%
Annuité annuelle = 12.500€
Revenu locatif annuel = 12.960€

Excédent après intérêts environ 5.000€ la première année. Ce qui représenterait tout de même un rendement des fonds propres de 5% la première année. Dans le même exemple avec un taux d'intérêt de 1% et un amortissement de 4%, on aurait certes un rendement des fonds propres de 10%, mais avec une charge fiscale nettement plus élevée, ce qui fait que les chiffres ne se détériorent pas réellement autant. Pour les véritables investisseurs en capital, c'est donc toujours un bon investissement. Ceux qui espèrent bien sûr gagner beaucoup d'argent dans l'immobilier sans apport personnel, pour eux, les temps ont changé.

Ce qui ne convient malheureusement pas ici, c'est le prix d'achat au m². Du moins pas à Cologne ! Ce serait un prix d'achat sans frais annexes d'environ 310 000€. Pour 90 m², ce serait alors un prix d'environ 3.450€ le m² de surface habitable. C'est un appartement en copropriété de la fin des années 80, dans lequel il faut encore investir. Les 12€ par m² correspondent alors environ aux quartiers pas très branchés mais agréables. En déduisant les investissements futurs et les coûts non récupérables, ce n'est pas un bon loyer ! Pour les maisons, la situation est encore pire.

C’est un point de vue très rationnel que je partage en soi. Mais le projet de construction de maison est lié à beaucoup d’émotions. Combien dépense-t-on dans sa propre maison, ce qui en soi ne rapporte pas ? Simplement parce qu’on le veut et que c’est la sienne ?

Oui bien sûr, bien vivre est une valeur en soi. Mais prenons l’exemple que j’ai mentionné. Campagne rurale dans l’arrière-pays occidental du lac de Constance, environ 130 m², années 70, chauffage au fioul, 200 kWh/m², les deux salles de bain et la cuisine encore d’origine pour environ 400 000 € (nous en avons visité plusieurs de ce genre). Ce n’est certainement pas le rêve humide de tous les aspirants propriétaires. Pour cela, tu plonges d’abord 50 k pour les frais annexes d’achat. Puis tu rénoves la maison avec le reste du capital propre : chauffage au gaz ou granulés, nouvelles fenêtres, salles de bain et cuisine. Peut-être aussi isoler le plafond de la cave et le plafond du dernier étage. La façade est trop chère et sera reportée. Le toit est encore celui d’origine avec des tuiles en béton de 50 ans. Maintenant tu payes pour les 400 k de crédit à 3 % d’intérêt au début 1000 € par mois rien qu’à la banque alors que tu as certainement investi nettement plus de 100 k de capital propre, dont 50 k sont aussi irrémédiablement perdus. Pour les 1000 €, tu n’as encore pas remboursé un centime ni constitué de provisions pour la façade, le toit, la rénovation de la rue, tout ce qui peut encore venir. Ce n’est pas juste un peu irrationnel. Avec 1 % d’intérêt, c’était tout autre chose. Là, on pouvait effectivement encore rembourser quelque chose de la maison.

Je veux juste dire que le monde des investisseurs en capital est différent de celui de l’utilisateur privé qui occupe lui-même son bien.

Oui, et c’est justement là que plus aucun grand projet n’est lancé. Au contraire, en ce moment, beaucoup d’anciens propriétaires mettent leurs immeubles locatifs sur le marché, tu peux imaginer à quoi ressemble la réalité actuellement. Ils savent aussi faire des calculs. Acheter pour louer aux prix actuels les plus élevés ne rapporte plus, construire pour louer encore moins, et construire pour vendre est probablement aussi moins amusant qu’avant. L’erreur de calcul dans ta présentation était en fait le rapport prix d’achat/loyer annuel – 26 c’était plutôt en 2014 – 35, 40, 45, c’est plutôt ce qui est demandé actuellement. Et avec ce calcul, on arrive vite au « ça ne vaut plus la peine ». Il reste l’acheteur de consommation (loueur vs. acheteur), qui bien sûr est allé jusqu’au bout dans cette bulle FOMO.

et je pense tout le contraire : que les taux montent ou non : comment les gens veulent-ils sinon protéger eux-mêmes ou leur argent contre l’inflation, sinon par l’immobilier ?

Si j’ai peur d’une « perte de valeur », j’investis donc dans un actif qui est potentiellement surévalué de 40 % ? L’inflation des actifs est un sujet depuis longtemps, mais personne ne veut vraiment comprendre que ces valeurs peuvent bouger dans les deux sens et que le nom même rappelle la déflation attendue. Ce qui monte doit redescendre…

Pendant que j’écris cela, Windows 10 affiche justement en bas Tesla et Amazon en rouge foncé, avec des baisses assez spectaculaires. Un jour, 6-7 % en moins. On peut aussi regarder l’or et le Bitcoin. Mais la maison des années 1970 à la fin du boom immobilier en Allemagne serait désormais stable en valeur ?

Le gain millionnaire rêvé pour la maison à 500 000 € de 2015 est-il encore une réalité, ou un rêve issu d’autres temps de taux ? L’article WiWo mentionné résume bien la situation – même là où il y a encore suffisamment d’argent sur le marché, on ne paie plus n’importe quel prix. La demande s’effondre, les perspectives sont mauvaises, les taux sont élevés. Et de plus en plus de biens arrivent sur le marché – mot-clé « génération héritage ». Mais les valeurs comptables des biens hérités ne sont malheureusement pas liquides, et les obligations de rénovation gagnent de plus en plus d’importance… Un développement rapide.

... ici au "village", nous étions en discussion il y a 8 mois avec les propriétaires de divers terrains. Ils en possèdent beaucoup ici. Les terrains ne partaient alors qu'en mains privées et à des prix exorbitants. 880 euros/m². Le prix indicatif du sol est plus bas. Salé. Lorsqu'on a abordé un terrain, ils ont fait signe que non. Ce n'est pas à vendre, ils ne savent pas encore ce qu'ils vont faire. Oh, depuis quelques jours, une énorme affiche d'un agent immobilier est visible. C'est aussi le cas ici avec les maisons individuelles existantes. Certains semblent doucement perdre confiance. On remarque aussi que les prix des maisons individuelles approchent lentement des prix réalistes.

... quelqu'un a-t-il remarqué que les prix du bois ont énormément baissé ?

L'erreur de calcul dans ta présentation était en effet le ratio prix d'achat/loyer annuel - 26 correspond plutôt à 2014 - 35, 40, 45 est plutôt ce qui est actuellement demandé. Et à partir de ce calcul, on arrive rapidement au "plus rentable". …
Si j'ai peur d'une "perte de valeur", j'investis donc dans une valeur qui est potentiellement surévaluée jusqu'à 40 % ?

Il existe de fortes différences régionales. Mes chiffres sont actuels et basés sur les portails.

Région autour de Karlsruhe, je viens de vérifier sur le portail. Dans la ceinture périurbaine et parfois en ville, de nombreux prix d'achat se situent entre 3 900 et 4 100 €. Les loyers varient entre 11 et 14 € pour les appartements normaux, les appartements 1-2 pièces étant parfois loués beaucoup plus cher.

Cela donne un facteur moyen d'environ 26. Pour les petits appartements, on descend aussi rapidement bien en dessous si on achète bien.

Si je devais accepter ta surévaluation de 40 % pour cette région, nous aurions ici des facteurs de 15 ? Jamais…

Si je cherche rapidement en ligne l'indice des loyers et les prix d'achat moyens de Munich et que je compare : 9 000 € / (20 € * 12) = 37,5. Là, c'est évidemment différent… Le prix de l'immobilier pourrait bien chuter de 30 à 40 %, alors le facteur serait à nouveau pertinent.

Dans le secteur automobile, il y a certes du chômage partiel, mais jusqu'à présent, personne n'a dû en souffrir financièrement, mot-clé compléments.
et je pense tout le contraire : que les taux augmentent ou pas, comment les gens veulent-ils protéger leur argent contre l'inflation autrement que par l'immobilier ?

Dans le secteur des fournisseurs, il n'y a pas de compléments