Les coûts de construction montent actuellement en flèche

Donc oui, à mon avis, dans les prochaines années, certains ne pourront plus construire une maison, alors qu'ils auraient pu le faire dans des circonstances similaires ces dernières années... la question est seulement de quel côté on le regarde. Les prochaines années pourraient marquer un tournant (c'est pourquoi il y en aura quand même encore beaucoup qui pourront se le permettre) mais peut-être que les dernières années ont aussi été un tournant, mais dans l'autre sens...

C'est exactement ça. Construire une maison est un luxe devenu abordable pour beaucoup en période de taux bas. Même un financement immobilier au début des années 2000 de 300-400k avec un remboursement de seulement 1 % et un taux d'intérêt de 5 % aurait déjà entraîné une mensualité qui surprendrait encore certains aujourd'hui. De plus : depuis, le revenu brut moyen a augmenté de plus de 60 %…

Je ne parierais pas sur le fait que construire deviendra moins cher en période d'augmentation des salaires minimum, des prix des matériaux et de l'énergie, et d'une pénurie (et diminution croissante) d'artisans. Cela pourrait simplement redevenir « calculable », mais pas aux prix que certains souhaitent.

Comme j'ai pu bénéficier d'un appartement en copropriété début 2012. Le taux d'intérêt était déjà de 2,68 % ! Seulement avec la différence que je pouvais négocier avec le vendeur à l'époque. Dans la même région, j'aurais même pu me permettre une maison unifamiliale d'occasion tout seul.

Ton exemple est vraiment mauvais. En 2012, c'était une période en or pour les acheteurs immobiliers. Les conséquences de la crise immobilière étaient encore nettement ressenties, les prix de l'immobilier étaient à un creux marqué. En même temps, la phase de taux d'intérêt bas commençait (oui, 2,x % c'est aussi bas !). Les bas prix de l'immobilier rencontraient des taux bas.

Les comparaisons ne sont pas du tout biaisées. Ce qui ne va pas, c’est de dire « on n’était alors qu’étudiant ou on gagnait très peu ». On peut toujours se trouver des excuses. Mon comparatif montre qu’avec un revenu correct il y a 10 ans, malgré des taux d’intérêt à 2-3 %, on pouvait très bien s’offrir un appartement en copropriété ou une maison individuelle de façon confortable. Peut-être qu’on n’était pas soi-même prêt à ce moment-là, faute de capital propre, ou parce qu’on était encore étudiant, ou autre… mais purement en termes d’opportunités, c’était une autre époque.

Je n’ai pas dit que vos comparaisons étaient biaisées, seulement qu’elles sont difficiles. Et ponctuelles. Comme je l’ai déjà dit. Taux d’intérêt en baisse. Vous parlez de 2012, et moi de 2010-2011. Entre ces années, il y avait une différence de 1,5 à 2 %. Vous pouvez me croire ou non. En 2007, nous étions même au-dessus de 5 %. Ce n’est pas parce que vous avez un exemple d’une seule année que cela représente bien les dix dernières années. Comme je l’ai déjà dit... les taux d’intérêt ont baissé (dans votre exemple à 2-3 %) mais les prix de l’immobilier et des coûts de construction, durant les 1 ou 2 ans où les taux ont chuté d’environ 50%, n’ont pas augmenté de 50 % pour autant. Les prix augmentent plus lentement que les taux baissent... et quand les taux remontent, comme actuellement, cela ne signifie pas que les prix baissent immédiatement. En plus, il y a d’autres effets particuliers, comme les pénuries de matériaux ou de livraisons. Mais on ne peut pas imaginer les évolutions des prix comme un stop and go. Les projets de construction, du terrassement à l’emménagement, prennent facilement 2 à 3 ans. Un gros pétrolier a besoin de quelques kilomètres pour faire demi-tour et partir dans l’autre sens.

Et non, je ne compare pas ici le revenu d’un étudiant avec mon salaire actuel. Il y a 10 ans, j’avais déjà plus de 30 ans et je gagnais très correctement ma vie. Il s’agissait simplement de dire qu’en 2010, avec un taux d’intérêt de 4 % et un remboursement de 2 % (ce qui n’est pas un remboursement élevé), il fallait s’acquitter de mensualités de 1500 EUR pour un crédit de 300 000 EUR. Et en 2010, 1500 EUR représentaient une part plus importante du salaire qu’en 2022.

Sois content d’avoir financé en 2012. Tu as été l’un des premiers à profiter de cet effet, qui dure maintenant depuis 10 ans.

Ton exemple est vraiment mauvais. 2012 était une époque en or pour les acheteurs immobiliers. Les répercussions de la crise immobilière étaient encore bien visibles, les prix de l'immobilier étaient à un niveau sensiblement bas. En même temps, la période de taux bas débutait (oui, 2,x % c’est aussi bas !). Des prix immobiliers bas ont rencontré des taux d'intérêt bas.

oups. D'accord. Maintenant on cherche des excuses pour expliquer pourquoi mon exemple est mauvais dans la réalité. Je pourrais encore donner un exemple avant et aussi après. Tout s’est passé facilement et sans problème, même avec des taux d’intérêt de 3,x %. Ce n’est que ces 3-4 dernières années que ça s’est envolé. En 2018, nous avions essayé plusieurs fois d’acheter, là tout ce **commençait vraiment. Pour une maison individuelle attrayante dans de bons quartiers, il n’y avait plus que des surenchères. Les agents immobiliers se plaçaient sans aucune idée sur les terrains et regardaient où ils pouvaient obtenir le plus en plus pour eux.
Tu veux encore plus d’exemples issus de la réalité ? Famille et amis. Financement à 4 %, alors que le prix de la maison était autour de 2xxx euros. Quelqu’un d’autre, une maison Bauhaus à 3 étages avec terrasse sur le toit. 4 %, pour 4xxx euros. Tu en veux encore ? En 2019, nous avons encore frappé un coup - une maison mitoyenne donc pas encore au centre du marché des enchères. 1,96 % et à un peu plus de 20 loyers nets annuels hors charges. Encore plus d’exemples ? Construire et acheter a parfaitement fonctionné sans problème depuis au moins 2010. Il y a eu des périodes avec des taux à 6 % et ça n’était pas simple non plus. Ok. Mais depuis 2010 jusqu’au moins 2018, l’achat et la construction immobilière étaient vraiment faciles. Grâce à toutes les aides KfW, la frénésie a été maintenue jusqu’à fin 2021.

Je reviens juste du chantier et un pote, qui s'occupe du raccordement d'eau de la maison, a dit que son entreprise (il y est employé) a même déjà sorti les poubelles du hall, parce qu'ils se sont approvisionnés avec autant de matériel que possible. En ce moment, il y a donc à nouveau/encore une panique totale concernant les problèmes de livraison dans leur entreprise.

Je veux juste dire que l'achat et la construction ont été assez simples depuis 2010 même avec des revenus normaux. Depuis 2019 cependant, on entre sans frein dans une région très difficile pour les salariés moyens sans un gros héritage (fonds propres). Maintenant, avec la hausse des taux d'intérêt, cela devient absurde. Les subventions ont maintenu la machine en marche. Je suis curieux de voir à quoi cela ressemblera dans 2 ou 3 ans. Plus les taux augmentent rapidement maintenant, plus la partie du financement de raccordement des prêts de 2013 et 2014 devient intéressante. Il y a sûrement beaucoup de gens qui ne connaissent rien au sujet des prêts à terme [Forwarddarlehen].