建筑成本目前正飙升

我在德国中部1997年年中卖掉了我的ETW，赚了非常非常多。一年后我只会赔钱，接下来的10年里房地产价格极其便宜，没人想盖房子。为什么当时没有人，但现在却都来了？利率更高，总体来说当时便宜得多。一个人带头，所有人跟着跑……最后，就我看来，很多人住在偏僻地方。

绝对如此，许多市场的价格形成完全失控，到处都是寻找下一个Gamestop或比特币的投机者——而且不断出现更多价格暴涨的例子。通胀强劲回归，最终也带来了利率上升。工资肯定不会涨，这并不能为无限涨势的幻想提供良好基础。

你的例子很好地说明了这一点——情况往往并不是那些“分析师”（5%）喜欢提到的“缓慢从泡沫中泄出的气”。而是与之前直线上涨的价格相对应的下降斜坡。什么上去，必定下来。
因为这里面有很多心理因素——对于独栋住宅来说，几乎就是（不要迟到）。作为投资的ETW，用杠杆购买出租房组合（通常受YouTube视频影响），在这些价格和可能的租金下，几乎不再合理——估计许多投资回报率已经被碳税以及下一届立法带来的其他负担大幅削减了。至于在已经可以在某些可疑区域看到50倍购价因素的情况下，是否还可能通过进一步涨价获得利润，大概是非常激进的投机了。

为什么当时不这样，但现在所有人都这样？

也许是因为当时的环境条件不同？

不用查的话，失业率可能是两倍。
利率可能是4到5倍？

也许是因为环境条件不同？ 没查过，失业率估计高出一倍。 利率估计是4到5倍？

但这只能解释住房建设的一部分。由于没有存款利息，许多人投资于混凝土黄金。我认为旧房屋的翻新不足。同时，人口越来越老，而通常只有在年老时才是房产所有者。

在我看来，必须明确区分自用和他用的住宅产权。

自用用户建筑热潮的来源以及为什么这种热潮不会持续，主要与两个因素有关：

1. 过去几年异常长时间的经济高涨期与持续的低利率水平相结合。较高的收入（没有显著的自有资本）和低利率最终导致更多的建筑业主。

2. 越来越多的财富被继承和赠予。因此，一些在正常情况下无法建房的建筑业主进入了市场。

多户住宅的建筑热潮最终有其他原因。特别是富有的投资者发现房地产是唯一剩下的高收益投资类别（除了股票）之一。此外，近年来住房需求增加（更多的单人家庭，移民）。

随着利率上升，富有的投资者将重新调整投资方向。良好的信用资格者作为独栋住宅（尤其是新建房屋）的需求者也将逐渐退出市场——除非他们有显著的自有资本。

而受赠者和继承人将成为独栋住宅的主要需求者。今后，显著可用的自有资本将成为购买或特别是建造独栋住宅的基本前提。

你忘记了一个对我们非常重要的第三个因素：

3. 许多地区极高的租金。

如果合理的公寓/房屋租金更便宜，承担如此高额的贷款就不会是一个真正的选择。

你忘记了一个第三因素，这对我们来说非常重要且具有决定性：

3. 许多地区极高的租金。

如果合理的公寓/房屋租金更便宜，那么承担如此高额的贷款就不是一个真正的选择。

如果你用低额贷款来对抗高租金，这个因素才有意义。如果高租金是由高贷款取代的，那说明该地区本身就很贵。那时，决定是否拥有房产不是财务上的，而是情感上的。