Les coûts de construction montent actuellement en flèche

08.04.2022 13:06:43

C'est fou comme les vacances vont coûter cher. La Turquie n'a-t-elle pas une inflation énorme ? Je crois que j'ai entendu quelque chose à ce sujet. Avec toutes ces mauvaises nouvelles, on perd le fil.

Nous avons réservé en Allemagne. Après que le Corona m'ait joué un mauvais tour il y a deux ans. Peut-être que nous irons en Finlande ou en Suède pour le Nouvel An. On verra.

08.04.2022 13:27:22

La construction avec un entrepreneur général (GU) n'est pas terminée, mais celui-ci perd de plus en plus ses avantages. Des majorations de prix exorbitantes ou des contrats / prix fixes qui ne sont pas tenus. Les prix sont aujourd'hui extrêmement élevés. Les délais d'achèvement semblent ne plus pouvoir être garantis par les GU.

Lorsqu'ils signent un contrat, ils commandent le matériel complet le lendemain, y compris la charpente au centre d'usinage. Ainsi, ils peuvent exclure des augmentations de prix ultérieures. Une méthode de travail que je trouve très raisonnable.

Je pense que c'est exactement ainsi que l'avenir des GU et du secteur de la construction peut se dérouler : les commandes sont plutôt acceptées à court terme, puis directement commandées et exécutées. Le permis de construire doit déjà être délivré pour l'offre d'exécution des travaux.
Mais désormais, confier un contrat et exécuter les travaux dans 1 à 2 ans ne fonctionne plus.

08.04.2022 13:35:13

Mais où est encore le risque si tu paies déjà 4 % pour la longue durée ? Après 10 ans, le nouveau financement devrait probablement être plutôt à 6 % qu’à 5 % pour que cela en vaille la peine. Si je prends en compte ce que l’inflation fait aux dettes et aux taux de prêt hypothécaire, dans le cas où dans 10 ans nous serions effectivement à 6 %...
Une telle conclusion ne fait que détruire de l’argent. Une différence de 1 % d’intérêt à 105 % de LTV, ça fait facilement 500 € qui ne vont pas vers le remboursement mais uniquement vers l’intérêt chaque mois.

Après 10 ans, on peut toujours refinancer. Nous partons de 4 à 6 % d’intérêts et cela reviendra à au moins ce niveau. Avec une inflation de 5 à 7 %, les taux d’intérêt vont continuer à augmenter à moyen terme. Le client se garantit avec une majoration de 1 % un taux inférieur à 4 % pour toute la durée et peut, dans le meilleur des cas, refinancer à moindre coût dans 10 ans. Les durées fixes des taux d’intérêt de 10 ans en période de taux bas me semblent extrêmement risquées.

08.04.2022 13:36:42

Je fais du management de projet dans le domaine de l'immobilier / construction depuis un certain temps, mais malgré une équipe et beaucoup d'expérience, je remarque que la coordination et la planification des interfaces entre les corps de métier comportent beaucoup de risques d'erreurs.

C'est pour cela que l'architecte est là. C'est aussi à ce stade qu'il gagne une grande partie de son honoraire.

Parce que les taux d'intérêt vont probablement encore augmenter et parce que le taux débiteur est toujours inférieur à l'inflation.
La fixation du taux sur 10 ans est aussi à 2,84% pour 105% de la VL.

Un pari risqué sur 30 ans, après quatre mois pendant lesquels les taux étaient "hauts". Mais à chaque animal sa manière.

105% de la VL est évidemment déjà spécial et conduit à des conditions étranges. Un tiers de coûts de financement en plus n'est quand même pas négligeable. Autrefois, en raison des taux élevés à long terme, on ne prenait que des durées de 5 à 10 ans parce que les surcoûts étaient trop chers.

08.04.2022 13:49:39

Aujourd’hui, j’ai accordé un financement à 100% (valeur de prêt de 105%) avec un taux fixe sur 30 ans à 3,92%. Les taux fixes sur 10 ans sont à 2,35% pour un taux d’endettement de 80%. À partir de maintenant, le financement immobilier avec les conditions de taux actuelles et les prix de l’immobilier/de la construction ne sera plus envisageable pour certains.

Ouf, ils paient sur un volume de 500K (ce qui ne suffira probablement même pas) autant d’intérêts en un an que nous sur toute la durée. Une idée folle pour moi... j’espère qu’ils ne s’engageront pas démesurément, surtout si jusqu’à présent aucun capital propre n’a pu être constitué.

08.04.2022 13:49:51

C’est pour cela que l’architecte est là. À ce stade, il gagne aussi une grande partie de ses honoraires.

Oui, et à ce stade, le maître d’ouvrage doit également faire très attention aux détails et veiller à ce que tous les participants travaillent avec des plans actualisés et corrects. Sinon, on se retrouve avec des surprises, comme des modifications des hauteurs de construction qui ne sont pas consignées ou qui ont été négligées.
Leçon amère : tenir des notes de réunion avec soin. Sur chaque détail.

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