Coûts d'extension et de modernisation partielle de la propriété existante

C’est la raison pour laquelle je suis ici, pour recueillir des avis et des retours d’expérience, ce n’est pas comme si je n’avais pas déjà entrepris pas mal de choses pour obtenir les informations valides pour moi.

Il aurait aussi pu se trouver que quelqu’un vienne de la périphérie de Berlin et ait envie de jeter un coup d’œil à ça et éventuellement de s’en occuper sur le plan technique, de le mettre en œuvre, etc.

Ton problème est tellement complexe... tu ne peux pas espérer une réponse sur Internet. Ce dont tu as besoin, ce sont des professionnels et ils veulent voir de l’argent s’ils doivent travailler pour toi. Oui, une telle évaluation et estimation des coûts demande beaucoup de travail et cela doit être payé. C’est comme ça... un simple "regard rapide" ne suffit pas du tout.

Cordialement, Steffen

Bonjour Steffen,

ce n’est pas non plus que je souhaite obtenir cette consultation / évaluation gratuitement, mais comme décrit ci-dessus, il n’en est pas ressorti grand-chose – soit par manque de temps, soit par manque de connaissances – je n’en sais rien.

Dans mes textes, le mot "valeur d’expérience" apparaît plusieurs fois – cela vient du fait que j’organise des conférences économiques et que je ne connais pas le secteur du bâtiment. Or, ici dans ce forum, il y a certainement des personnes qui ont peut-être vécu des situations comparables ou bien des architectes, des entrepreneurs qui travaillent quotidiennement dans ce domaine. De telles valeurs moyennes / valeurs d’expérience existent dans de nombreux secteurs. Tout comme on dit qu’il faut prévoir un prix au m² de 1 500 € à 1 850 € minimum pour une construction neuve / une extension. Et c’est ce genre d’informations que je voulais avoir.

Une rein energetische Sanierung (komplette Gebäudedämmung + Heizungsanlage), Badneubau und geringe Modernisierungsarbeiten würde ich bei ca. 80m2 NNF mit etwa € 70.000 veranschlagen. Der Neubau wird in etwa mit € 1.500/m2 NNF (sehr, sehr einfacher Standard) bis € 1.850/m2 NNF (normaler Baustandard) anzusetzen sein inkl. der Baunebenkosten, also mit Kosten in Höhe von € 90.000 bis € 110.00. Gesamtinvestition für Sanierung und Neubau als € ca. € 160.000 bis € 180.000. Vielleicht geht´s in Brandenburg etwas günstiger, aber nicht wesentlich billiger. Eigenleistungen können realistisch herausgerechnet werden (Zeit, Wissen + Können, Kondition). Üblich wären 8-10% des Baukosten mit etwa 20 Wochenstunden. Mehr leisten zu wollen über einen längeren Zeitraum erfordert viel Disziplin und ebenfalls engagierte Familienmitglieder.

L’intervention de wpic a été presque la réponse en or. J’étais conscient qu’aucun membre ne me donnerait un montant exact au centime près pour mon cas particulier ni ne me garantirait que tout fonctionnerait.

Ta première réponse aussi était bonne, c’est simplement rassurant de savoir que d’autres ont choisi de ne pas le faire. L’intelligence collective et la collecte d’informations, d’idées, etc. font aussi partie de mon processus de prise de décision.

Merci beaucoup.

Tu pourrais contacter la chambre des architectes. Ils peuvent sûrement dire quels architectes près de chez toi ont de l'expérience en rénovation. Un architecte uniquement spécialisé dans la "construction neuve" est peu utile dans ce cas. Je le crois volontiers.. avec notre architecte actuel (qui est vraiment génial) je ne voudrais pas non plus rénover une maison.

On n’a pas besoin d’expérience pour pouvoir estimer le prix de l’immobilier - si tes informations sont exactes.

Le terrain fait +6000m². Le terrain constructible aurait apparemment connu des plus-values (!) de 20-30€/m², sans limite en vue. La valeur foncière de base doit donc être au moins de 40-50€, ce qui signifierait que les 6000m² sans construction auraient une valeur de 240k€.

Une contradiction - donc pas 6000m² de terrain constructible, mais environ 800m² de terrain constructible, le reste jardin (5€). (ou le vendeur est un fou)

Donc la valeur du terrain : ~58k€.

Il resterait « gras » 22k€ pour l’ensemble de l’immobilier incluant les 2 granges en dur. Comme jusqu’ici nous avons tout calculé au minimum (ce qui ne correspond pas à tes indications avec une énorme plus-value !), cela signifie que les bâtiments valent au total 0€ (en toutes lettres : zéro).

Ce qui correspond à ma première impression quand j’ai regardé la première photo - sans connaître la taille du terrain.

Donc : il y a un (énorme) problème avec tes informations ou le vendeur est complètement fou.

Ma méthode serait : prix du terrain moins les coûts de démolition, laisser les granges si elles sont encore utilisables et ensuite reconstruire ou bien rénover et agrandir la maison achetée déjà prête à être démolie. La propriété ne peut définitivement pas valoir 80k€ au total si tes données sont exactes, ou alors si tu payes 80k€, c’est trop cher pour une démolition et la rénovation reviendrait plus cher qu’une reconstruction.

Cordialement
Dirk Grafe

Voici, à titre de justification de mes déclarations, deux extraits de l’expertise de 39 pages. La vendeuse elle-même est née en 1932.

Chacun peut se faire sa propre opinion sur la véracité de mes affirmations.

Désolé, si l’on doit le dire aussi brutalement, mais la véracité de ta déclaration tend vers zéro.

Dans le rapport d’expertise, une valeur de référence du terrain de 30€ est mentionnée. Cette surface ne peut donc pas avoir connu une plus-value de 30€, mais au maximum de quelques euros jusqu'à 30€ et j’ai fortement tendance à penser que la valeur de référence du terrain dans la région n’a en rien changé au cours des 10 dernières années.

30€ est aussi un signe clair que le terrain n’est pas situé en périphérie d’une grande ville, car dans ce cas la valeur de référence du terrain devrait être au moins de 100€, voire plutôt 250€ selon la définition de périphérie - l’emplacement est à des kilomètres de cela.

Il ne se passe absolument rien, c’est quelque part en pleine cambrousse, où le renard et le lièvre se souhaitent bonne nuit, et des plus-values (déclaration originale de ta part : « [...] seulement les valeurs de référence du terrain ont augmenté de 20 à 30€/m² au cours des 2 dernières années - aucune fin en vue. ») ne sont définitivement pas à espérer là-bas ou seulement avec beaucoup de chance et de temps. La fin est donc déjà en vue, probablement même déjà atteinte et c’est bien les 30€ indiqués.

Si l’emplacement vous convient, on peut bien sûr acheter et on a la paix pour les 50 prochaines années - mais avec une haute probabilité sans aucune plus-value. Tout autre scénario est absurde.

Cordialement
Dirk Grafe