Rénovation et extension de comble : KfW ? Rentabilité vs. construction neuve ?

Le problème, que mes connaissances voyaient aussi, c’est qu’on investit beaucoup d’argent, lors de la rénovation (comme aussi lors de la construction neuve), on a ensuite encore des souhaits de changement et on veut encore ceci et cela. À la fin, on a investi beaucoup d’argent dans une transformation, mais on a quand même une vieille maison, même si rénovée. Et cela se voit souvent encore, que ce soit dans l’architecture, les caves basses, etc. C’est pourquoi j’avais lancé l’idée de réfléchir à combien vous pourriez environ obtenir pour la maison dans x années sans grande rénovation. Si une construction neuve, déduction faite du produit de la vente de la maison, coûte à peu près la même chose, pour moi il n’y aurait qu’une construction neuve, si cette somme est actuellement finançable.

C'est bien sûr difficile à évaluer sans plus de détails. Ce qui est certain, c'est que les mesures de rénovation ne se refléteront pas 1:1 dans la valeur. C'est-à-dire que la maison ne vaudra pas 250 000 € après coup. Ce n'est pas toujours important, mais pour certains, cela ne l'est pas non plus.
Ensuite, la question se pose naturellement : si le toit nécessite déjà une rénovation, la façade n'est plus belle du tout, elle est énergétiquement mauvaise et le chauffage a plus de 40 ans, que peut-on réellement obtenir sur le marché immobilier ? Si l'on ajoute encore la rénovation du rez-de-chaussée, on arrive à environ 200 000 € de frais de rénovation (chauffage, rez-de-chaussée, toit et façade + fenêtres). Il faut d'abord trouver un acheteur.
C’est différent si la maison se trouve sur un terrain cher/convoité. Il faut alors vraiment se demander si l’on abandonne une telle maison pour aller dans une zone de construction neuve. Souvent, on est alors beaucoup plus éloigné du centre-ville, on a des terrains relativement petits et l’infrastructure est souvent encore en développement (j’ai habité pendant 10 ans dans une rue en construction, c’est très pénible).
Peut-être avez-vous aussi un attachement émotionnel à cette maison. Avez-vous déjà fait évaluer l’état actuel et l’état possible après rénovation par un conseiller en énergie/expert ? Si l’on rejette maintenant 300-400 kW/m² dans l’environnement, il faut d’abord voir si ce n’est pas une fuite sans fin et si l’on peut vraiment atteindre la fourchette de 50-100 kW/m². Tout ce qui dépasse, à mon avis, ne serait pas en rapport avec l’investissement.

Je sais que c’est un sujet difficile, mais serait-il possible d’héberger les grands-parents ailleurs ? Bien sûr, on ne veut jamais mettre sa famille à la porte et je ne sais pas non plus à quel point ils ont besoin de soins, mais ce sont à mon avis des choses qu’il faut vraiment prendre en compte aujourd’hui. Mes grands-parents étaient à la fin tellement dépendants (Alzheimer + Parkinson) qu’ils ne pouvaient plus être soignés à la maison et ont alors été placés en maison de retraite, où ils avaient aussi un logement adapté à leur âge et des soins. Quand je regarde la maison de mes parents, il est quasiment impossible d’aménager un logement sans barrières (beaucoup d’escaliers, portes étroites, petites salles de bain, maison énorme). Peut-être que ce serait même une situation gagnant-gagnant s’ils déménageaient dans un logement adapté aux personnes âgées, qui serait près de chez vous.

Bien sûr, ce ne sont que des suppositions (car je ne connais pas votre situation précisément). Mais rien ne serait plus désavantageux que de dépenser beaucoup d’argent pour aménager/transformer le grenier maintenant alors que l’appartement du rez-de-chaussée sera libre l’année prochaine. Il faudrait aussi le rénover, et avec de l’argent qui pourrait ne plus être disponible. Sans aménagement du grenier (peut-être avec une isolation de plafond à l’étage supérieur), vous pourriez économiser pour l’instant 100 000 €, si le toit est encore dans un état acceptable.

Vous devriez d'abord bien réfléchir à savoir si vous souhaitez vraiment rester dans la maison, ou si vous n'y tenez pas tant que ça. Sinon, si c'est financièrement réalisable, une construction neuve avec un appartement annexe adapté aux personnes âgées, que l'on pourrait louer plus tard, serait peut-être aussi une idée ?

Bonjour à tous,

merci beaucoup pour vos retours et évaluations. Permettez-moi de dire brièvement quelques phrases à ce sujet :

[...]C’est pourquoi j’avais lancé l’idée de réfléchir à combien vous pourriez environ obtenir dans x années pour la maison sans grande rénovation. Si une construction neuve coûte à peu près le même prix après déduction du produit de la vente de la maison, pour moi il n’y aurait une nouvelle construction que si ce montant est actuellement finançable.

C’est bien sûr une réflexion logique. Ce n’est toutefois pas possible, détails volontiers en MP. L’alternative à la transformation et modernisation serait uniquement la construction "100%" neuve sans vente ultérieure du bien immobilier existant. Cela signifie qu’il faudrait ici compter avec le montant total (moins les fonds propres).

[...]Avez-vous déjà fait évaluer par un conseiller en énergie/expert l’état ACTUEL et l’état rénové possible ? Si aujourd’hui on rejette 300-400 kW/m² dans l’environnement, il faut d’abord vérifier s’il ne s’agit pas d’un puits sans fond et si l’on peut réellement arriver dans la plage de 50-100 kW/m².[...]

Oui, il y a déjà eu diverses calculs et réflexions énergétiques à ce sujet. Actuellement, la consommation est d’environ 200 kW/m2. Avec les mesures mentionnées, on atteindrait selon l’ampleur 50-60 kW/m2. Nous faisons encore actuellement vérifier quelle serait finalement la combinaison de mesures la plus judicieuse sur le plan énergétique (ou par exemple si renoncer au KfW et plutôt faire des optimisations ponctuelles serait une alternative). L’état général n’est pas si mauvais, surtout l’isolation de la façade ne serait, selon moi, pas forcément économique d’un point de vue purement énergétique. Cela concernerait alors aussi des aspects esthétiques, comme dit.
Le toit n’aurait pas non plus à être impérativement renouvelé de l’extérieur. En principe, il suffirait de le traiter proprement de l’intérieur. L’idée s’est plutôt présentée dans le cadre du sujet de l’installation solaire, afin de ne pas devoir y revenir dans 10 ans. Mais oui, un jour tout cela s’accumule...

[...]Rien ne serait plus défavorable que si vous rénoviez/transformiez le toit pour beaucoup d’argent maintenant et que l’appartement du rez-de-chaussée soit libre l’année prochaine. Il faudrait alors aussi le rénover avec l’argent qui pourrait ne plus être disponible. Sans transformation du toit (avec éventuellement isolation du plafond à l’étage supérieur) vous pourriez d’abord économiser 100k €, si le toit est encore en état supportable.

Bien sûr, l’aménagement des combles n’est nécessaire que temporairement. Je te donne entièrement raison ici (voir ton premier post), il y a pas mal de potentiel d’économie. Le sujet sanitaire a surtout pour origine que je trouve très judicieux que si (petits) enfants se déplacent à cet étage, il y ait aussi des installations sanitaires (au moins toilettes + lavabo).

La valeur de base avait été estimée prudemment à environ 100k (avec chauffage correspondant ce serait un peu plus). Cela correspond aussi à peu près à ce que les ventes de maisons dans la région indiquent actuellement. Mais comme dit, les terrains agréables et abordables sont actuellement très difficiles à obtenir.


En termes chiffrés, la transformation + modernisation (subventions déjà déduites) se situent pour moi actuellement entre 180-200k contre une nouvelle construction aux alentours de 380-400k.
En tout cas un sujet très compliqué où l’on tourne à un moment donné un peu en rond :-(

Bonjour,

pour moi aussi le sujet est très difficile. Dans ton dernier message, tu compares l'ancien et le neuf. Bien sûr, il y a environ 200 000 € d'écart entre les deux, mais il faut aussi voir à quel point on est satisfait de la situation actuelle. Les pièces dans l'ancien sont-elles suffisantes ? Les fenêtres, la vue, la configuration, etc., ou est-ce que je me dis quand même « cela aurait dû/pourrait être mieux résolu » ? (Spécifiquement par rapport à l’étage actuellement habité)

Il semble que ton souhait ne soit pas de modifier la répartition des pièces à l’étage, donc il faut se demander si vous êtes satisfaits ou si vous acceptez la situation parce que c’était un cadeau ?
Je me trouve actuellement dans une situation similaire et je ne la considère pas tellement sous l’angle du budget, mais plutôt pour les raisons évoquées ci-dessus, c’est la maison avec cette répartition dans laquelle je veux passer mes vieux jours.

Toutes les objections mentionnées sont justes et importantes. Cependant, tant que cette question fondamentale n’est pas réglée, je pense qu’il faut d’abord en être conscient.