建筑成本目前正飙升

这真是典型的新建论坛。这里最顶层的10%大声说，面对计划中的欧盟强制翻新不应该这么抱怨。这是那些住新建房子的人说的。很明显，他们自己根本不受影响。谁也没法预料两三年前天然气价格会翻倍，也没想到政治上的翻新计划会如此深刻地干预产权。如果现在除了翻倍的能源价格外，还要花7万欧元翻新70年代的房子，我能理解那种绝望。这根本无法预见

对此我强烈反对。不是生活在月球背面而且关注房地产的人都知道这事。这应该是每个买房的人都明白的。能源翻新是可预见的，无论买家还是房主。我既不同情那些买房时算计翻新成本以抬高价格、并且最好配合10年固定利率的人，也不同情房主。那些已经是房主但没预见到涨价的人，起码也有10到15年的时间可以准备。按照每平方米3欧元的维护储备金计算，15年下来能存下8.1万欧元储备金。这条经验法则也不是秘密，足以覆盖必要的翻新费用。现实情况是：人们宁愿买辆昂贵的车或去度假，却认为自己能在50年内不进行翻新耗损房子。事实证明：想法错了。

保持冷静。2024年的利率会再次明显变低。可能从2023年底开始。然后游戏又重新开始。

2023年5月，通货膨胀率为6.1%，仍然明显过高，无法降低基准利率。
最近建筑贷款利率有所回落，部分原因是很多银行目前放弃利差，以免信贷需求完全停止。如果基准利率再次下调，预计不会立即传导给客户。

预计必须进行节能改造。无论是买家还是房主。

不完全是。按照欧盟建筑指令的范围，这是绝对不可预见的。旧房子能效差需要投资，这可以理解，但“何时”和“如何”的决策权仍在业主手中。现在法律规定和期限纷纷而来，房主基本上成了听命者，必须乖乖执行。
过去几年，政治一直絮絮叨叨地劝人们不要买绿地上的节能新房，而是推荐奶奶的小房子。希望人们买下这些老房子并进行翻修。对于这些老“宝贝”，显然还需要额外的钱进行表面装修。这里每个人大概都知道两个新浴室即使不花哨也很快要花多少钱。如果我几乎同时还要进行节能改造，因为能源价格和法律要求让我压力倍增，那不如直接重建。我认为作为2020/2021年的二手房买家，不必已经预料到之后的发展。

只需要人为（国家）限制新建住宅区的供应，这些房屋的价格就会再次飙升，因为那里确实可以/被允许拆除重建。

我没这么说。

但是，2020年就很清楚，未来几年能源成本会被政治因素驱动大幅上涨。
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所以我们也预估了十万欧元以上的翻修费用。结果是，实际上根本不需要出价，因为房子太贵了。以购买价加上购置附加费用加部分翻修费用，我可以在类似地段重新建造一座新房，包括土地、厨房、户外设施，而且标准明显超过那个翻修过的房子。

我也是这样的情况。从一开始我就考虑如何让一栋较旧的翻修房符合现代标准。当然，这需要的不仅仅是刷刷油漆，可能还得换几个窗户，而且翻修基础的价格不能太高。现在市场已经接受了这种看法，并对缺陷进行了定价。这样一来，房产里就突然多了20万欧元的泡沫溢价，但仍然必须进行节能改造。

对于既承担不起价值调整也承担不起翻修的人来说，这真是个相当棘手的困境。但这也几乎完全是自作自受。

关于人均居住面积，最近有一家机构的消息在媒体上传播。这里有一张图表。可以很清楚地看到，至少较大一部分的人均平均居住面积的增加，可能是由于单身家庭比例的上升，特别是年长的单身人士所致。

对每个稍微了解人口统计和住房市场的人来说，这都是显而易见的。但是媒体和政治想推动一个叙事，就是土地被侵占和贪婪的居民，他们就是不愿意接受柏林租赁宅邸（上个世纪末）的优势。因此，那些有2-3个孩子的“坏“家庭，住在更“坏”的独栋住宅或双拼别墅中，常常被拿来与人均50平方米的住房联系在一起。

只要人为（政府）限制新建住宅区的数量，这些房子的价格就会非常高，因为那里可以/允许拆除旧房并新建房屋。

那么你可以算算这些案例——在城市区域，你可能还能从独栋住宅改为联排别墅或三联排，但如果不增加密度，通常这不是一笔好生意，因为价格仍然相当高。建筑成本、购买和拆除成本都很高。尤其是因为继承人通常不急于出售，还在期待利率下降……