निर्माण लागत वर्तमान में आसमान छू रही है

किराये की संपत्तियों में यह कम क्यों फलदायक होना चाहिए? अगर मैं कोई ETW (एकल इकाई आवास) खरीदता हूँ, चाहे वह स्टॉक से हो या बिल्डर से, मकसद उसे किराये पर देना हो, तो बवेरिया में फिलहाल मुझे 3.5% ग्रुंडएरवेर्बस्टेयर (भूमि अधिग्रहण कर) देना पड़ता है। 250,000 यूरो के निवेश पर यह 8,750 यूरो कर बनता है, जो मेरी रिटर्न को पहले से ही कम करता है।

और इसी कारण से, जैसे आपके जैसे निवेशकों पर ग्रुंडएरवेर्बस्टेयर लगनी ही नहीं चाहिए। आप रिटर्न पर ध्यान देते हैं, न कि सस्ते आवास पर।

यह बात संस्थागत कंपनियों, आवासीय कंपनियों और बड़े निजी स्टॉक होल्डरों के बारे में है। यदि वे सीधे 19% सस्ता निर्माण कर पाएं, तो सस्ता आवास - किराये के लिए, पूंजी निवेशकों के लिए नहीं - भी बन सकता है।

मिसाल के तौर पर म्यूनिख में आप निजी तौर पर अब कोई सब्सिडी वाला आवास खुद नहीं खरीद सकते। नए बनाए गए फ्लैट्स की व्यक्तिगत बिक्री वहाँ मना है - केवल स्टॉक होल्डर पूरे मकान (ब्लॉक) सीधे खरीद सकते हैं, क्योंकि वे उन्हें दीर्घकालिक किराये पर देते हैं।

और ठीक इसी कारण से, उदाहरण के लिए, निवेशकों जैसे तुम्हारे ऊपर संपत्ति अधिग्रहण कर नहीं लगाया जाना चाहिए। तुम मुनाफे के लिए हो, और किफायती आवास के लिए नहीं।

अरे, कोई जल्दी ही चिड़चिड़ा हो गया है। लेकिन मैं तुम्हें आश्वस्त कर सकता हूँ: हम कुछ किराए पर नहीं देते, हमारे पास केवल हमारा अपना अपार्टमेंट है। मैं तुम्हारा निजी निवेशकों पर क्रोध समझ नहीं पाता। बिल्कुल, हर निवेशक कुछ मुनाफा कमाना चाहता है। और worst case में यह होता है कर्ज का ब्याज + 1% पुनर्भुगतान + रखरखाव निधि।

और यह न्यूनतम गणना हर व्यावसायिक या सार्वजनिक मकान मालिक के लिए भी होती है। बस अंतर इतना है कि यहाँ फिक्स खर्चे प्रबंधन के वेतन के कारण काफी ज्यादा होते हैं।

कैसे बड़े निवेशक महान हैं, यह हम Deutsche Wohnen में देखते हैं। जो ऊपर बताई गई गणना के अलावा शेयरधारकों के लिए भी लाभांश कमाना होता है। मुझे तुरंत पता है कि यहाँ से कीमत में छूट मिलना किराएदारों तक जरूर पहुँचती है या ज्यादा किफायती आवास उपलब्ध कराती है...

मेरे संपत्ति अधिग्रहण कर वाले तर्क पर फिर से वापसी: अगर इसे हटा दिया जाए, तो मौजूदा किराएदारों के लिए अपना खुद का घर खरीदने का कदम उठाना आसान हो जाएगा...

मेरे जमीन खरीद कर पर लगने वाले कर के तर्क पर फिर से: अगर यह कर खत्म हो जाता है, तो अभी के किराएदारों के लिए अपनी खुद की संपत्ति में जाने का कदम उठाना आसान हो जाएगा...

मुझे लगता है कि यह फायदा तुरंत किसी और को भाड़ा बढ़ाने के लिए इस्तेमाल किया जाएगा। दो महीनों के बाद कीमतें कुछ प्रतिशत बढ़ जाएंगी और किसी को भी कोई फायदा नहीं होगा। उन क्षेत्रों में जहाँ मांग आपूर्ति से अधिक है, इस समस्या को केवल अधिक आपूर्ति से ही हल किया जा सकेगा।

और ठीक यही अधिक आपूर्ति तब ही संभव होती है जब तुम्हारी नजर में "बुरे निवेशक" भी निवेश करने के लिए प्रोत्साहित हों (KfW-प्रोत्साहन, कोई संपत्ति कर नहीं)। तब वे अधिक आवास बनाते हैं (वैसे अक्सर शहरों में 25% सामाजिक अनिवार्य प्रोत्साहन के साथ), जिससे अधिक आपूर्ति उपलब्ध होती है और जो लोग महंगी नई बिल्डिंग में किराए पर रहते हैं वे अपनी पुरानी ज्यादातर सस्ती पुरानी बिल्डिंग छोड़ देते हैं और वहां फिर सस्ते दाम वाले अधिक विकल्प उपलब्ध होते हैं। यदि निवेशकों के लिए ये प्रोत्साहन नहीं बनाए जाते हैं, तो शायद ही कोई नई Wohnung बनेगी और कम आपूर्ति के कारण कीमतें बढ़ेंगी। परिणाम: सभी को अधिक भुगतान करना पड़ेगा। लेकिन कई लोगों के लिए यह बहुत जटिल सोच की आवश्यकता होती है और वे इसे पसंद नहीं करते (तुम्हारे लिए नहीं कहा जा रहा है!)। क्योंकि इसे बर्लिन के संवैधानिक रूप से अवैध किराया नियंत्रण से देखा जा सकता है (कम आपूर्ति => उच्च कीमतें), जो पूरी तरह विफल रहा है। यदि कोई भी अब जर्मनी में निवेश नहीं करता है तो किसी की मदद नहीं होगी। सरकार को इस बारे में ज्यादा हस्तक्षेप नहीं करना चाहिए, क्योंकि तब निवेशक पहले से ही किरायेदार-मित्र जर्मन बाजार से पीछे हट जाएंगे। क्योंकि रिटर्न पहले ही ज्यादा उच्च नहीं हैं। इसलिए निवेश के लिए यहां आभार होना चाहिए। लेकिन बढ़ती निर्माण लागत के कारण यह जल्द ही खत्म हो जाएगा, तब कोई निर्माण नहीं करेगा। फिर वे स्वयं देख सकते हैं कि जब नई बिल्डिंग कम होगी तो पुरानी बिल्डिंग की कीमतें कैसे बढ़ेंगी।

मेरे विचार में, संपत्ति अधिग्रहण कर और सामान्य रूप से खरीद के अतिरिक्त खर्चों के बारे में मेरी सोच थोड़ी अलग है। यानी कि यह निजी क्षेत्र में "मैं जीवन में केवल एक बार ही खरीद/निर्माण करता हूँ" की सोच को और अधिक प्रोत्साहित करता है। और मुझे यकीन नहीं है कि यह हमेशा अच्छी बात है।

एक तरफ, इस वजह से उच्च गुणवत्ता और संभवतः अधिक टिकाऊ निर्माण में निवेश हुआ करता है क्योंकि मैं वहाँ अपने जीवन भर रहना चाहता हूँ। दूसरी तरफ, यह भी महसूस होता है कि हम बड़े पैमाने पर रहने की प्रवृत्ति रखते हैं, क्योंकि हम जीवन के सभी चरणों के लिए 'हर जरूरत पूरी करने वाला' समाधान ढूंढने की कोशिश करते हैं।

अन्य देशों में यह बहुत सामान्य है कि एक युवा परिवार एक "स्टार्टर संपत्ति" में रहता है और कुछ वर्षों बाद अपनी जरूरत के अनुसार कुछ नया खोजता है। यहाँ इस फोरम में भी कुछ लोग यह सलाह देते हैं, लेकिन कुल मिलाकर मैं इसे बहुत कम सुनता हूँ। और हाँ, मुझे लगता है कि खरीद के अतिरिक्त खर्च इसमें सहायक हैं। जब हर नई खरीद पर पांच अंकों वाला संपत्ति अधिग्रहण कर देना पड़ता है और इसके बदले कोई मूल्य नहीं मिलता, तो लोग इसे अच्छी तरह सोचते हैं। और फिर आप उन बीस वर्षीय लोगों के बारे में पढ़ते हैं जो अपनी बुढ़ापे के लिए बाधा मुक्त पहुँच (बारियर फ्री) के बारे में सोचते हैं।

मुझे लगता है, यही बात मुझे इससे परेशान करती है।

यह निश्चित रूप से "हम तेजी से निर्माण करना चाहते हैं" के मुद्दे पर ज्यादा मदद नहीं करता। हालांकि दूसरी तरफ, अगर हम अपनी जरूरतों के अनुसार रहते, तो हमें कम रहने की जगह की आवश्यकता होती। और मेरी राय में, स्वामित्व क्षेत्र में यह और भी कठिन है।

हाँ, बिल्कुल। अगर हर बार बदलाव 10-12% की खरीदारी अतिरिक्त लागत खर्च करता है जो अपरिवर्तनीय रूप से चली जाती है, तो कोई आसानी से यह सलाह नहीं दे सकता कि अभी एक फ़्लैट खरीदी जाए और 5 साल बाद घर। वर्तमान कीमतों पर यह पूंजी नष्ट करने के बराबर है। जहाँ तक मुझे व्यक्तिगत रूप से दिक्कत होती है, वह दफ्तरदार फीस से ज्यादा है, क्योंकि वहाँ आप खुद को यह भी नहीं बता सकते कि यह समाज के लिए फायदेमंद है।

और ठीक इसी अतिरिक्त आपूर्ति को तब ही बनाया जा सकता है, जब आपकी नजर में "बुरे निवेशक" को भी निवेश करने के लिए प्रोत्साहन मिले (KfW-प्रोत्साहन, कोई संपत्ति अधिग्रहण कर नहीं)

मैं निवेशकों को बुरा नहीं समझता। लेकिन संपत्ति अधिग्रहण कर पर मैं सबसे ज्यादा "स्विंग डोर" प्रभाव देखता हूँ। समान दर पर कोई भी महँगी संपत्ति उठा सकता है, तो लोग ऐसा करते हैं। और सच कहूं तो, एक परियोजना विक्रेता के लिए संपत्ति अधिग्रहण कर एक छोटा खर्च है। पिछले कुछ वर्षों की मुख्य समस्या तो ज़मीन ही रही है।