Los costos de construcción están aumentando rápidamente en este momento

¿Por qué debería ser menos beneficioso en propiedades en alquiler? Si compro un piso del parque inmobiliario o de un promotor con el objetivo de alquilarlo, actualmente pago en Baviera un 3,5 % de impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Eso representa, en una inversión de 250.000 euros, 8.750 euros de impuestos, que ya reducen mi rentabilidad.

Y precisamente por eso no se debería tocar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en el caso de inversores como tú. Buscas rentabilidad y no vivienda asequible.

Se trata de empresas institucionales, sociedades de vivienda y grandes propietarios privados. Si pudieran construir un 19 % más barato directamente, también se podría crear vivienda asequible, para alquiler, no para inversores de capital.

Por ejemplo, en Múnich ya no puedes comprar vivienda protegida privada. Está prohibida la venta individual de pisos recién construidos; sólo pueden comprar directamente bloques completos de casas los grandes propietarios, porque estos alquilan a largo plazo.

Y por eso mismo no se debería tocar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales con inversores como tú. Buscas rentabilidad y no vivienda asequible.

Eh, alguien se ha enfadado rápido. Pero puedo tranquilizarte: no alquilamos nada, sólo tenemos nuestro propio piso. No entiendo tu ira contra los inversores privados. Claro que todo inversor quiere obtener cierta rentabilidad. Y en el peor de los casos eso es intereses del préstamo + 1 % de amortización + reserva para mantenimiento.

Y esta mínima planificación también la tiene todo arrendador comercial o público. Sólo que con la diferencia de que los costes fijos aquí son mucho mayores debido a los salarios que hay que pagar por la administración.

Lo bien que van los grandes inversores se puede ver en Deutsche Wohnen. Que además de la planificación mencionada arriba, también tiene que generar un dividendo para los accionistas. Claro que sé de inmediato que una suspensión del IVA aquí sin duda repercutirá en los inquilinos o se traducirá en más vivienda asequible...

Otra vez sobre mi argumento con el impuesto sobre transmisiones patrimoniales: si este desaparece, será más fácil para los inquilinos actuales dar el salto a ser propietarios...

Otra vez sobre mi argumento con el impuesto de transmisiones patrimoniales: si éste se elimina, será más fácil para los inquilinos actuales dar el salto a tener una casa propia...

Creo más bien que el margen se utilizará de inmediato para subir el precio a otra persona. Después de 2 meses, los precios serán unos pocos por ciento más altos y nadie habrá ganado nada. En regiones donde la demanda supera la oferta, solo se podrá resolver el problema con más oferta.

Y precisamente esta mayor oferta solo se crea cuando también los "malos inversores" desde tu punto de vista tienen un incentivo para invertir (subvención del KfW, no hay impuesto sobre la adquisición de terrenos). Entonces estos crean más vivienda (por cierto, a menudo con un 25% de promoción social obligatoria en las ciudades), de modo que hay más oferta disponible y aquellos que alquilan un costoso piso nuevo suelen dejar su antiguo piso, generalmente más barato, y así hay más oferta en el segmento de precios más bajos. Si no se crean estos incentivos para los inversores, apenas se construirán nuevos pisos y la oferta más escasa será correspondientemente más cara. Consecuencia: todos tienen que pagar mucho más. Pero para muchos se requiere un pensamiento demasiado complejo y esto se hace de mala gana (¡no me refiero a ti!). Porque se ve todo esto con el control de rentas inconstitucional en Berlín (menos oferta=>precios más altos), que fracasó estrepitosamente. Si nadie invierte más en Alemania, entonces nadie se beneficia. El Estado no debería intervenir demasiado, porque entonces los inversores se retirarán del mercado alemán, que ya es demasiado amigable para los inquilinos. Porque las rentabilidades ya no son muy altas. Hay que estar agradecido si se invierte aquí. Pero debido a los altos costos de construcción, esto pronto se acabará, nadie querrá construir más. Entonces podrán observar por sí mismos cómo se desarrollan los precios en el parque antiguo si hay menos obra nueva disponible.

Mi pensamiento sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales y, en general, los costos adicionales de compra es en realidad otro. Es decir, que en el sector privado parece que se refuerza la idea de "solo compro/construyo una vez en la vida". Y no estoy seguro de que eso siempre sea tan bueno.

Por un lado, se invierte más en construcción de alta calidad y posiblemente más sostenible porque quiero pasar toda mi vida allí. Por otro lado, también parece que tendemos a vivir a lo grande, porque tendemos a buscar la solución perfecta para todas las etapas de la vida.

En otros países es mucho más común que una familia joven se mude a una "propiedad inicial" y después de algunos años busque algo nuevo según sus necesidades. Aquí en el foro hay algunos que lo recomiendan, pero en general lo escucho muy, muy raramente. Y sí, creo que los costos adicionales de compra también influyen en eso. Si cada vez que compras algo nuevo pagas primero un impuesto de transmisiones patrimoniales de cinco cifras y no obtienes nada a cambio, entonces te lo piensas bastante bien. Y luego lees de personas de poco más de veinte años que se preocupan por la accesibilidad para la vejez.

Creo que eso es lo que más me molesta al respecto.

Por supuesto, ayuda solo de manera limitada con el tema de "queremos construir más rápido". Aunque, por otro lado, si viviéramos más acorde a nuestras necesidades, necesitaríamos menos espacio habitable. Y en mi opinión eso es más difícil en la propiedad.

Sí, por supuesto. Si cada cambio cuesta entre un 10 y un 12% en gastos adicionales de compra que se pierden irrevocablemente, simplemente no se puede recomendar ahora comprar un departamento y dentro de 5 años una casa. Con los precios actuales, eso es destrucción de patrimonio por excelencia. Personalmente, las comisiones de los agentes inmobiliarios me molestan mucho más que los impuestos, porque ni siquiera se puede pretender que beneficien al bien común.

Y esta mayor oferta solo se crea si también los “malos inversores” desde tu punto de vista tienen un incentivo para invertir (subvención KfW, no impuesto sobre la compra de inmuebles)

No veo a los inversores como malos. Pero con respecto al impuesto sobre la compra de inmuebles, sobre todo veo un efecto de puerta giratoria. Con la misma cuota, cada uno puede permitirse una propiedad más cara, así que se hace eso. Y siendo completamente sincero, para un desarrollador de proyectos el impuesto sobre la compra de inmuebles es un gasto menor. El problema principal estos últimos años ha sido sobre todo el terreno para construir.