建筑成本目前正飙升

为什么这在租赁物业上带来的效果会更小？如果我从现有房源或开发商那里购买一套产权公寓，目的是出租的话，我在拜仁目前需要支付3.5%的房地产转让税。对于一项250,000欧元的投资，这意味着8,750欧元的税费，这已经降低了我的收益率。

正因为如此，比如对像你这样的投资者就不应该征收房地产转让税。你追求的是收益率，而不是可负担的住房。 这关系到机构企业、住房公司和大型私人持有者。如果他们能直接以低19%的成本建房，也能创造出可负担的住房——用于出租，而不是给资本投资者。 比如在慕尼黑，私人已经完全买不到补贴住房了。新建住房的单独销售在那儿是被禁止的——只有持有现有房产的持有者可以直接购买整栋楼（栋），因为他们会长期出租。

正因为如此，比如像你这样的投资者根本不应该缴纳房地产交易税。你追求的是回报率，而不是负担得起的住房。

呃，有人反应真快。不过我可以让你放心：我们不出租，我们只有自己的住房。我无法理解你对私人投资者的愤怒。当然，每个投资者都想获得一定的回报率。而最坏的情况下，就是贷款利息 + 1%的偿还 + 维修储备金。

而且每个商业或公共房东也有这个最低计算方式。只是不同的是：由于行政管理所需支付的工资，固定成本明显更高。

大投资者有多厉害，比如德国住宅公司（Deutsche Wohnen）就很明显。除了上述计算方式之外，他们还必须为股东创造分红。我当然马上知道，暂停营业税肯定会传递到租户身上，或者转化为更多负担得起的住房……

再说一次我关于房地产交易税的观点：如果取消这项税收，那么现有租户更容易迈出买房的那一步……

关于我之前提到的关于地产转让税的论点：如果取消这项税，现有的租户会更容易迈出购买自住房的第一步……

我倒更相信的是，这个空间马上会被用来提高其他人的价格。两个月后，价格会上涨几个百分点，但没人因此受益。在需求超过供应的地区，只有通过增加供应才能解决问题。

正是只有当你所说的“坏投资者”也有投资激励（德国复兴信贷银行支持，不收取土地购置税）时，才会创造更多的供应。这样他们就会建造更多的住房（顺便提一句，城市中通常有25%的社会责任保障），从而提供更多供应，那些租住昂贵新建住房的人通常会搬出他们较便宜的旧建筑老房子，这样在较低价位的市场上会有更多供应。如果不给投资者创造这些激励，就几乎不会建造更多新住房，供应紧缺因而价格更高。结果是：所有人都必须支付更多费用。但这对许多人来说是一个过于复杂的思考过程，人们往往不愿意这样做（不是针对你！）。因为在柏林违宪的租金封顶法案上可以看到这一切（供应减少=>价格上涨），该法案彻底失败了。如果德国没人再投资，也就没人得到帮助。政府不应该过度干预，因为那样投资者会退出当前已经对租户非常友好的德国市场。因为收益率本来就不高。在这里投资已经值得感激了。但由于建筑成本大幅上升，这一切很快就会结束，没人会再建房了。到时候那些人可以自己观察现有房价的走势，当新房越来越少时，旧建筑的价格将如何变化。

我对土地购置税以及一般的购房附加费用的想法其实有些不同。就是说，在私营部门，这些费用似乎更加强化了“我一辈子只买/建一次房”的想法。而我不确定这是否总是件好事。

一方面，人们更倾向于投资高品质且可能更环保的建筑，因为他们想在里面度过一生。另一方面，这也让我们感觉上往往住得比较奢华，因为我们倾向于为所有人生阶段寻找万能的完美住房。

在其他国家，年轻家庭更常搬进“入门级房产”，几年后根据需要再换新房。论坛里也有不少人建议这样做，但总体来说我还是很少听到这样的声音。是的，我认为购房附加费用在这其中确实起了作用。如果每次买新房都要付5位数的土地购置税，而且没有任何回报，那人们会非常谨慎地考虑。而且你还能看到二十多岁的人已经开始考虑老年无障碍问题。

我觉得，这才是让我对此感到不满的原因。

这当然对“我们想更快建房”这个问题帮助有限。不过另一方面，如果我们能更符合实际需求地居住，也就不需要那么大的居住空间。而在我看来，这在产权住房领域确实比较难做到。

是的，当然。如果每次换房都要支付10-12%的购房附加费用，这些费用是不可挽回地损失，那么现在买一套公寓，五年后再买一栋房子是完全不推荐的。以目前的价格来看，这简直是资本的巨大浪费。不过，就我个人而言，房产中介费比税费更让我反感，因为税费还能让人觉得是为了大众利益，而中介费根本不能这样自我安慰。

而且准确来说，只有让你看来“坏”的投资者也有投资的动力（如KfW补贴，不征收土地增值税），才能创造更多的供应。

我并不认为投资者是坏的。但对于土地增值税，我看到的更多是一个旋转门效应。按同样的利率，每个人都能买得起更贵的房产，所以大家都会这么做。说实话，对于项目开发商来说，土地增值税占的比例较小。过去几年里，最大的问题主要还是土地本身。