Los costos de construcción están aumentando rápidamente en este momento

08.04.2022 13:06:43

Increíble lo caro que está saliendo el viaje. ¿No tiene Turquía una inflación enorme? Creo que escuché algo al respecto. Con tantas malas noticias uno pierde la perspectiva.

Hemos reservado en Alemania. Después de que hace 2 años el corona me jugara una mala pasada y me saliera caro. Quizás vayamos a Finlandia o Suecia para Año Nuevo. Ya veremos.

08.04.2022 13:27:22

La construcción con GU no está terminada, solo que esta pierde cada vez más sus ventajas. Recargos de precios exorbitantes o contratos / precios fijos que no se cumplen. Los precios hoy son extremadamente altos. Los plazos de finalización tampoco parecen poder ser garantizados por las GU.

Cuando firman un contrato, al día siguiente ordenan todo el material, incluso la estructura del techo en el centro de ensamblaje. Así pueden excluir aumentos de precios posteriores. Una forma de trabajar que me parece muy sensata.

Creo que así podría funcionar el futuro de las GU y del sector de la construcción: los pedidos se aceptan a corto plazo y se piden y ejecutan directamente. Para la oferta de ejecución de la obra, la licencia de construcción ya debe estar otorgada.
Pero ahora ya no funciona contratar y ejecutar en 1-2 años.

08.04.2022 13:35:13

¿Pero dónde está aún el riesgo si ya pagas un 4% por el plazo largo? Después de 10 años, la financiación de seguimiento probablemente estaría más cerca del 6% que del 5% para que valga la pena. Si además considero lo que la inflación hace con las deudas y los coeficientes de préstamo, si realmente estuviéramos en un 6% dentro de 10 años...
Ese tipo de contrato simplemente destruye dinero. Una diferencia del 1% en el interés con un 105% de BLW son cómodamente 500€ que cada mes no van a la amortización, sino solo a los intereses.

Después de 10 años todavía se puede refinanciar. Pasamos de un 4 a un 6% de interés y probablemente volverá a situarse al menos allí. Con una inflación del 5-7%, los intereses seguirán subiendo a medio plazo. El cliente se asegura con un margen del 1% intereses por debajo del 4% durante todo el plazo y en el mejor de los casos podrá refinanciar más barato dentro de 10 años. Atar los tipos fijos a 10 años en fases de intereses bajos me parece muy arriesgado.

08.04.2022 13:36:42

No llevo siendo gerente de proyectos en el sector inmobiliario/construcción desde ayer, pero a pesar del equipo y la gran experiencia, noto que precisamente la coordinación y planificación de las interfaces entre los oficios contiene mucho potencial de errores.

Para eso está el arquitecto. En esta fase también gana la mayor parte de su honorario.

Porque los intereses probablemente seguirán subiendo y porque la tasa de interés activa sigue estando por debajo de la inflación.
La vinculación de intereses a 10 años está también en 2,84% con un 105% BLW.

Apuesta arriesgada a 30 años, después de que los intereses estuvieron "altos" durante cuatro meses. Pero a cada animalito le gusta su plisado.

Un 105% BLW es desde luego especial y conduce a condiciones extrañas. Pero un tercio más de costos de financiación no es poca cosa. Antes, debido a los altos intereses a largo plazo, solo se cerraban contratos por 5-10 años, porque los recargos simplemente eran demasiado caros.

08.04.2022 13:49:39

Hoy he concedido una financiación al 100% (valor de préstamo del 105%) con un tipo fijo a 30 años del 3,92%. Los tipos fijos a 10 años están en el 2,35% para un valor de préstamo del 80%. A partir de ahora, la financiación de viviendas con las condiciones actuales de tipos de interés y precios de inmuebles/construcción ya no será posible para algunos.

Uf, ellos pagan en un año la misma cantidad de intereses que nosotros durante todo el plazo, partiendo de un volumen de 500K (que probablemente ni siquiera será suficiente). Una idea loca para mí... ojalá no se excedan desmedidamente, especialmente si hasta ahora ni siquiera se ha podido acumular capital propio.

08.04.2022 13:49:51

Para eso está el arquitecto. En esta fase también gana la mayor parte de su honorario.

Sí, y en esta fase el propietario o la propietaria también debe prestar mucha atención a los detalles y asegurarse de que todos los involucrados trabajen con planos actuales y correctos. De lo contrario, se tienen problemas como cambios en las alturas de las estructuras que no fueron registrados o que se pasaron por alto.
Aprendido de la manera difícil: llevar notas detalladas de las conversaciones. Sobre cualquier cosa.

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