Los costos de construcción están aumentando rápidamente en este momento

Así es exactamente.

... hace 8 años todavía se podía comprar aquí un terreno sin problemas por 250 euros / m². 700 m² * 250 euros/m² = 175.000 euros. Una casa era factible por 300 mil euros. En total, se podía construir una casa por 475 mil euros más los costos adicionales de construcción. Los intereses en ese momento eran muy bajos, del 2 y tantos por ciento.

... Hoy en día se paga aproximadamente 880 euros / m². 616 mil euros por 700 m². Una casa por menos de 500 mil euros es casi imposible de construir aquí en la región. En total, ahora estás cerca de 1,2 millones más costos adicionales de construcción y gastos de compra. Además, los intereses han subido ahora del 2 al 3%.

Rara vez un incremento salarial será suficiente para eso.

Estoy muy seguro de que eso sucederá.

Mmhh... sí y no. Pero encuentro estas comparaciones del pasado extremadamente difíciles. No se debe olvidar que en las últimas décadas la tasa de interés en conjunto estuvo cayendo constantemente (exceptuando breves picos). Eso fue lo que permitió a muchos construir una casa. Porque con los intereses más bajos, las cuotas eran menores. Por otro lado, los costos de construcción no se dispararon tan rápido.
Ahora es justo lo contrario. Los intereses están subiendo otra vez, pero eso no significa que los costos de construcción vayan a bajar de forma directamente proporcional.

Tomemos tu ejemplo y lo complementamos con el mío.
En 2010/11 renové una vivienda en propiedad. Necesité un crédito para eso. Ahora tendría que revisar exactamente cuál fue la tasa de interés y cuándo fue la fecha de cierre. Pero eran del 4%. Claro que en ese entonces los costos de construcción eran más bajos. 250 euros/m² ya se pagaban en nuestra zona por terrenos. Y 300 mil para una casa también se agotaban rápido. Con mi salario de entonces, no podría haber construido con el capital propio que tenía. La vivienda antes de la renovación estaba pagada pero valía quizás 130 mil. Habría necesitado cómodamente otros 400 mil.
Incluso si solo hubiera necesitado 300 mil... ya habría salido una cuota mensual de unos 1500 con un 2% de amortización.
Pero eso fue hace 10 años. En ese entonces tenía un salario menor.

Así que sí, en mi opinión, en los próximos años algunos no podrán construir una casa que bajo circunstancias similares durante los últimos años sí habrían podido... la cuestión es desde qué lado se mire. Quizás en los próximos años habrá algunas excepciones (por eso todavía habrá suficientes que podrán permitírselo), pero quizá los últimos años también hayan sido una excepción, solo que en sentido contrario...

La pregunta es si eso será suficiente. Renovar millones de casas en poco tiempo para instalar bombas de calor no es más que un shock de demanda. Además, está la meta de construir en el futuro 400.000 viviendas al año, lo que también representa un aumento muy significativo respecto al statu quo. La oferta de artesanos no podrá mantenerse al ritmo. Y si la demanda crece más rápido que la oferta, los precios subirán. Un programa de subvenciones solo hará que los precios exploten aún más rápido. Otro problema, que en mi opinión se piensa muy poco, es que las renovaciones casi no pueden realizarse mientras se vive en la casa. La calefacción por suelo radiante y el nuevo solado hacen que la casa sea inhabitable por al menos 2 meses, no hay nada que debatir al respecto.

En realidad te doy toda la razón. Yo mismo ya he escrito que considero irrealista una ofensiva de renovación paralela a una ofensiva de construcción de viviendas. Renovar mientras se vive dentro lo contaré :) En la planta superior, salvo el baño, ya se ha quitado el solado. Pero se pondrá un solado seco. Veremos si podemos quedarnos completamente dentro :cool:

Y cuando miro a los Estados Unidos, pronostico que ningún asalariado común se beneficiará de una burbuja estallada. Entonces aquí también sucederá lo que ha ocurrido en los Estados Unidos desde 2009: las empresas inmobiliarias compran casas unifamiliares para alquilarlas.

Sí, pero cuando miro casas más antiguas... a menudo (en comparación con la habitación) hay radiadores relativamente pequeños colocados debajo de las ventanas. También a menudo detrás de algún banco de esquina. No puedes bajar la temperatura de impulsión a 40 grados, pero con temperaturas más altas solo consigues un COP=2-2,5, incluso cuando afuera todavía hay temperaturas positivas. Y ni siquiera hablo de un invierno de verdad. La física simplemente no se puede engañar. Y eso es un problema financiero con la alta demanda energética de los edificios antiguos, 10 000 kWh de calefacción eléctrica son simplemente demasiado caros (suposición del cálculo: COP=2,25, 150m² a 150 kWh/m², es decir, todavía un edificio antiguo relativamente razonable). Porque la electricidad no bajará de 30 ct.

Seguramente estas cuentas son correctas.
Pero si durante la renovación tengo la opción de hacer los radiadores compatibles con bomba de calor (y por ejemplo, en mi casa antigua de 200 m² tengo espacio en las paredes) o de levantar todos los suelos, renovarlos, etc., entonces me pregunto cuál alternativa es mejor. Y radiadores grandes + vivir dentro durante la renovación no suena mal en principio.

Como ya he escrito en otro lugar: desde mi punto de vista, la rehabilitación no vale la pena económicamente en este momento. Espero que se establezca un programa de incentivos...

Un incentivo así vuelve a ir a parar a las manos del sector de la construcción, que abre el paraguas...

Tomemos tu ejemplo y agreguemos el mío.
En 2010/11 renové completamente un apartamento en propiedad. Necesitaba un crédito para ello. Tendría que revisar exactamente la tasa de interés y la fecha exacta de finalización. Pero fue del 4%. Claro que en ese entonces los costos de construcción eran más bajos. Ya pagaban 250 EUR/m² por un terreno para construir en nuestra zona. Y 300k por una casa se iba rápido. Con mi sueldo en ese entonces no habría podido construir con el capital propio disponible. El apartamento antes de la renovación estaba pagado pero valía quizá unos 130k. Habría necesitado fácilmente otros 400k.
Aunque solo hubiera necesitado 300k.... ya habría salido una cuota mensual de 1500 con una amortización del 2%.
Pero eso fue hace 10 años. En ese entonces también tenía un sueldo menor.

Como conseguí un apartamento a principios de 2012. La tasa ya estaba en 2.68% ¡Solo que en ese entonces pude negociar con el vendedor! En la misma zona, incluso me habría podido permitir una casa unifamiliar usada solo con mis medios. Los proyectos de construcción nuevos de vecinos y amigos funcionaron exactamente con las condiciones que mencioné. Pero volviendo a mi apartamento. En ese entonces se podía comprar fácilmente en las grandes ciudades por 20 alquileres anuales netos o menos. La cuota bancaria mensual con una amortización decente era igual que el alquiler neto en ese entonces. Eso muestra lo lejos que estamos hoy de esas condiciones. Aquí en la gran ciudad tenemos un factor de 35-45 alquileres anuales netos. Es una locura. Incluso hace 4 años se podían encontrar propiedades con factores de 20-25, pero las nuevas rentas hoy están más bien entre 15-20.

Las comparaciones no fallan en absoluto. Lo que no sirve es decir "en ese entonces solo era estudiante o ganaba muy poco". Entonces uno siempre puede argumentar a su favor. Mi comparación muestra que con un ingreso decente hace 10 años, a pesar de tasas del 2-3%, se podía permitir fácilmente comprar un apartamento o una casa unifamiliar. Tal vez uno no estaba listo todavía por falta de capital propio, o era estudiante, o... pero en cuanto a posibilidades, eran otros tiempos.