建筑成本目前正飙升

情况就是这样。

……大约8年前，这里还能轻松以250欧元/平方米买到一块地。700平方米 * 250欧元/平方米 = 175,000欧元。一栋房子完全可以用30万欧元建成。加起来这里建房子总共可以花47.5万欧元，再加上建筑附加费用。当时的利率非常低，约为2点几%。

……截至目前，价格大约是880欧元/平方米。700平方米价格为61.6万欧元。在这个区域想花不到50万欧元买房几乎不可能。总共算下来，你现在这里需要差不多120万欧元，加上建筑附加费用和购房附加费用。此外，利率也上涨到了2%到3%。

工资涨幅几乎难以跟上这个节奏。

我非常确定，这种情况会发生。

嗯……是，也不是。我觉得这种过去的对比非常难。别忘了，过去几十年里，利率总体上一直在下降（除了一些短暂的波动）。这正是让许多人得以建房的原因。因为利率下降，还款压力降低。而另一方面，建筑成本爆发式上涨的速度没那么快。

现在情况正好相反。利率开始回升，但建筑成本不会马上一比一地下降。

我们用你的例子，加上我的情况来分析一下。
我在2010/11年翻新了一套产权公寓。那时候我需要贷款。利率和确切的贷款签订日期我得查查，但当时是4%的利率。显然，那时建筑成本较低。250欧元/平方米的地价当时我们这也有卖。30万欧元买房子那时候也很现实。以我当时的收入和自有资金，我还没法建房。翻新前这套公寓已经还清贷款，但价值大约只有13万欧元。我可能还需要40万欧元贷款。

即使我只需要30万欧元贷款……那时候2%的本金偿还，每月月供也要1500欧元左右。
但那是10年前，我的收入也更低。

所以是的，我认为未来几年内，许多人可能买不起房子，即使他们过去几年在类似情况下是够得上的……关键在于你怎么看待这个问题。未来几年可能会有波动（所以仍然会有不少人买得起），但过去几年或许也是一种波动，只不过方向相反……

问题是，这是否足够。短时间内将数百万户住宅改造为热泵供暖无异于需求冲击。此外，未来每年建设40万套住房的目标，也远高于现状。手工业者的供应将难以跟上。如果需求增长快于供应，价格就会上涨。补贴计划只会导致价格更快暴涨。另一个问题——在我看来被严重低估了——是改造期间几乎无法居住。地暖和新的找平层至少让房屋在两个月内无法居住，这一点无可争辩。

我基本同意你的观点。我已经写过，我认为改造攻势与住房建设攻势同时进行是不现实的。边住边改造我会汇报 :) 二楼除了卫生间，找平层已经拆除。但计划使用干式找平层。看看我们是否能全程住在里面 :cool:

当我这样看美国时，我预测普通收入者不会从泡沫破裂中受益。然后这里也会发生自2009年以来在美国发生的事情：房地产公司购买独栋住宅以出租。

是的，但是当我看看那些较旧的房子时……那里经常会有相对于房间来说较小的暖气片被安置在窗户下面。也常常放在什么拐角长凳后面。你不能把它们的供水温度调低到40度，但温度调得更高时，即使外面仍有正温度，COP也只有2-2.5。我还没说真正的冬天呢。物理规律是骗不倒的。而对于老房子高能耗来说，这在经济上是个问题，10000千瓦时的热能电量实在太贵了（计算假设：COP=2.25，150平方米，每平方米150千瓦时，也算是相对合理的老房子）。因为电费不会再降到每度30分了。

这些计算肯定是正确的。
但如果在翻修时，我有选择权，是否让暖气适应热泵（比如我家的200平方米老房子的墙上有这个空间），还是拆开所有地板，重新做等等，那么我会考虑哪种方案更好。并且大暖气片 + 翻修期间继续住在那里，听起来也不错。

但正如我在其他地方也写过的：在我看来，目前从经济角度看，翻新并不划算。我希望这里能出台一个激励计划……

这样的激励又会落入建筑行业的口袋，那些撑起这把伞的人......

我们拿你的例子，加上我的补充。
我在2010/11年对一套公寓进行了全面翻修。为此我需要贷款。现在我需要查一下具体的利率和确切的贷款结束日期。但利率是4%。当然，那时的建筑成本比现在低。那时我们这儿建地的价格是每平方米250欧元。一套房子30万欧元也是立刻卖掉。按照我当时的工资和自有资金状况，我根本买不起房子。翻修前那套公寓已经还清贷款，但估价大约只有13万欧元。我还差不多需要另外40万欧元。
即使我只需要30万欧元……当时2%还款率的月供也得有1500欧元。
但那是十年前了。那时我的收入也更低。

因为我在2012年初买了一套公寓。利率当时已经是2.68%！不同的是，我那时还能和卖家讲价。在同一个地区，我甚至可以独自买下一套二手独立住宅。邻居和朋友的新建项目，正是在我描述的那些条件下进行的。但说回我的公寓。那时在大城市轻松买入，价格是20年净冷租金或更低。月供加上规整还款额度和当时的净冷租金持平。这显示出我们今天和当年条件差别有多大。这里大城市的价格系数是35到45倍年净冷租。太疯狂了。就算是四年前，仍然可以找到价格系数在20到25之间的房产，而新租出的房产今天价格系数多在15到20之间。

这些比较一点也不偏颇。不能说“那时你只是学生或收入很少”，那样总能找借口。我的比较显示，十年前只要收入还算不错，哪怕利率2-3%，也可以轻松舒适地买套公寓或独立住宅。也许当时自己还没准备好，没有自有资金，或者还是学生……但单从条件来说，那是不同的时代。