निर्माण लागत वर्तमान में आसमान छू रही है

हमारे यहाँ वर्तमान में लगभग जो आंकड़े हैं, उनका एक छोटा उदाहरण:

फ्लैट 90 वर्गमीटर
किराया 12€ / वर्गमीटर
खरीद मूल्य सहित सभी अतिरिक्त खर्च लगभग 350,000€
स्वयं की पूंजी = 100,000€
ब्याज = 3%
मुख्य राशि चुकौती = 2%
वार्षिक किश्त = 12,500€
वार्षिक किराया आय = 12,960€

पहले वर्ष में ब्याज के बाद लगभग 5,000€ का अधिक्तर। यह पहले वर्ष में 5% स्वयं पूंजी पर लाभ होगा। उसी उदाहरण में अगर ब्याज 1% और मुख्य राशि चुकौती 4% हो, तो स्वयं पूंजी पर 10% लाभ होगा, लेकिन कर भार काफी अधिक होगा, जिससे वास्तविक आंकड़े उतने खराब नहीं होते। "सच्चे" पूंजी निवेशकों के लिए यह अभी भी एक अच्छा निवेश है। जो लोग बिना स्वयं की पूंजी लगाए अचल संपत्ति से बड़ा पैसा कमाने की उम्मीद करते हैं, उनके लिए अब दूसरी परिस्थितियाँ आ गई हैं।

जो यहाँ उचित नहीं है, वह है खरीद मूल्य/वर्गमीटर। कम से कम कोलोन में नहीं! यह बिना अतिरिक्त खर्च के लगभग 310 हजार यूरो का खरीद मूल्य होगा। 90 वर्गमीटर के लिए यह लगभग 3,450€ प्रति वर्गमीटर का खरीद मूल्य होगा। यह 80 के दशक के अंत की एक फ्लैट है, जिसमें अभी निवेश करना बाकी है। 12€ प्रति वर्गमीटर लगभग उन इलाक़ों में मिलते हैं जो ज्यादा आकर्षक तो नहीं हैं लेकिन सुंदर हैं। जब भविष्य के निवेश और अप्रत्यक्ष खर्चों को घटाया जाता है, तो यह अच्छा किराया मूल्य नहीं है! घरों के मामले में स्थिति और भी खराब है।

यह एक बहुत तर्कसंगत दृष्टिकोण है, जिससे मैं सहमत हूं। लेकिन घर बनाने का प्रोजेक्ट कई भावनाओं से जुड़ा होता है। अपनी खुद की संपत्ति में कितना खर्च किया जाए, जो आर्थिक रूप से लाभकारी न हो? बस इसलिए क्योंकि आप चाहते हैं और यह आपका अपना है?

हां बिल्कुल, वहां अच्छा रहना अपने आप में एक मूल्य है। लेकिन चलिए मेरे द्वारा बताए गए उदाहरण को लेते हैं। पश्चिमी बॉडेनसी के ग्रामीण क्षेत्र में, लगभग 130 वर्गमीटर, 70 के दशक का मकान, तेल हीटर, 200 किलोवाट/वर्गमीटर, दोनों बाथरूम और रसोई अभी भी मूल स्थिति में, लगभग 400,000 यूरो (ऐसे कई मकान हमने देखे हैं)। यह निश्चित रूप से हर संभावित गृहस्वामी का सपना नहीं होगा।
इसके लिए आप पहले 50,000 यूरो खरीद के अतिरिक्त खर्च के रूप में निवेश करते हैं। फिर अपने बाकी की पूंजी से घर की मरम्मत करते हैं: गैस हीटर या पेलेट्स, नई खिड़कियां, बाथरूम और रसोई। शायद तहखाने की छत और सबसे ऊपर के मंजिल की छत को भी इन्सुलेट किया जाए। मुखौटा महंगा है इसलिए उसे स्थगित कर दिया जाता है। छत भी अभी 50 साल पुरानी कंक्रीट की छतरी हुई है। अब आप 400,000 यूरो के ऋण के लिए 3% ब्याज पर शुरुआत में केवल बैंक को प्रति माह 1000 यूरो देते हैं जबकि आपने निश्चित रूप से 100,000 यूरो से अधिक की अपनी पूंजी लगाई है, जिसमें से 50,000 यूरो वापस नहीं आने वाले खर्च हैं। 1000 यूरो में आपने अभी तक एक पैसा भी नहीं चुकाया है और न ही मुखौटा, छत, सड़क मरम्मत जैसे भविष्य के खर्चों के लिए कोई जमा बनाया है। यह थोड़ी बहुत तर्कहीनता नहीं है।
1% ब्याज दर के साथ स्थिति बिलकुल अलग होती। तब आप वास्तव में घर का कुछ हिस्सा चुका भी सकते थे।

मैं बस यह बताना चाहता हूँ कि दुनिया पूंजी निवेशकों के लिए एक अलग है जबकि निजी स्वयं उपयोगकर्ताओं के लिए अलग।

हाँ, और ठीक वहीं कोई बड़े प्रोजेक्ट अब शुरू नहीं होते। इसके विपरीत, वर्तमान में बहुत सारे पुराने मालिक अपनी किरायेदार वाली इमारतें बाजार में ला रहे हैं, आप सोच सकते हैं कि वर्तमान में वास्तविकता कैसी है। वे जाहिर तौर पर हिसाब भी लगा सकते हैं। वर्तमान उच्चतम कीमतों पर खरीदकर किराए पर देना अब लाभकारी नहीं है, किराए पर देने के लिए निर्माण करना तो और भी नहीं, और बिक्री के लिए निर्माण भी पहले जितना आनंददायक नहीं रह गया है।
आपकी प्रस्तुति में त्रुटि वास्तव में खरीदी की कीमत / वार्षिक किराया का अनुपात था - 26 लगभग 2014 था - 35, 40, 45 वर्तमान में मांग के मुताबिक अधिक है। और इस हिसाब से जल्दी पता चल जाता है कि अब यह लाभकारी नहीं है। बचता है उपभोक्ता खरीदार (किराया बनाम खरीद) जो निश्चित रूप से FOMO बुलबुले में पूरी सीमा तक चला गया।

और मैं बिल्कुल उल्टा सोचता हूँ: चाहे ब्याज दरें अब बढ़ें या न बढ़ें: लोग अपनी पूंजी को मुद्रास्फीति से बचाने के लिए कैसे करेंगे, अगर वह संपत्ति के माध्यम से नहीं?

अगर मुझे "मूल्य में गिरावट" का डर है, तो क्या मैं उस मूल्य में निवेश करूँगा जो संभावित रूप से 40% तक अधिक आंका गया हो? संपत्ति मुद्रास्फीति तो पहले से ही एक मुद्दा है, लेकिन किसी को भी यह समझ में नहीं आता कि ये मूल्य दो दिशाओं में जा सकते हैं और इनके नाम में ही डिफ्लेट (मूल्यह्रास) का संकेत होता है। जो ऊपर जाता है, उसे नीचे भी आना पड़ता है..

जब मैं यह लिख रहा हूँ, विंडोज 10 मजाकिया ढंग से नीचे टेस्ला और अमेज़न को गहरा लाल दिखा रहा है, काफी भारी गिरावट के साथ। एक दिन में 6-7% की गिरावट। आप सोना और बिटकॉइन भी देख सकते हैं। लेकिन क्या 1970 के दशक की जर्मनी में संपत्ति बूम का आखिरी घर अब मूल्य स्थिर माना जा सकता है?

क्या 2015 में 500,000 € वाले घर की सपने जैसी करोड़ों की कमाई अब भी यथार्थ है, या यह एक ऐसी इच्छा मात्र है जो दूसरे ब्याज युग से है? उल्लेखित WiWo लेख इसे बखूबी बताता है - जहां भी बाजार में पर्याप्त पैसा है, वहां अब हर कीमत पर भुगतान नहीं किया जाता। मांग घट रही है, दृष्टिकोण खराब, ब्याज दरे ऊंची। और लगातार और अधिक प्रॉपर्टीज आ रही हैं - शब्द "पीढ़ी विरासती" बाजार में। लेकिन विरासत में मिली संपत्ति की बही खाते की कीमतें तरल नहीं हैं, और मरम्मत के उत्तरदायित्व ज्यादा ध्यान में आ रहे हैं.. तेजी से विकास हो रहा है।

... यहां "गाँव" में हम 8 महीने पहले विभिन्न भूखंडों के मालिकों के साथ बातचीत कर रहे थे। उनके पास यहाँ काफी जमीन है। जमीनें यदि बिकती हैं तो केवल हाथों-हाथ और अत्यधिक महंगी कीमतों पर। 880 यूरो/वर्ग मीटर। भूमि मूल्य निर्धारण दर कम है। बहुत ज्यादा। किसी भूखंड के बारे में पूछने पर उन्होंने मना कर दिया। वह बिकाऊ नहीं है, वे अभी नहीं जानते कि क्या करेंगे। हाय, कुछ दिनों से एक ब्रोकर का बड़ा सा पोस्टर लगा हुआ है। यहाँ मौजूद एकल-परिवार के मकानों के साथ भी ऐसा ही हो रहा है। लग रहा है कि धीरे-धीरे कुछ लोग घबराने लगे हैं। यह भी महसूस हो रहा है कि एकल-परिवार मकानों की कीमतें धीरे-धीरे वास्तविक कीमतों के करीब आ रही हैं।

... किसी ने देखा कि लकड़ी की कीमतें काफी कम हो गई हैं?

तुम्हारी प्रस्तुति में गणना की गलती वास्तव में खरीद मूल्य/सालाना किराया का अनुपात था - 26 लगभग 2014 के बराबर है - 35, 40, 45 अधिकतर वर्तमान में मूल्यांकन की जाने वाली संख्याएँ हैं। और इसी गणना से जल्दी ही पता चलता है कि यह लाभकारी नहीं है। …
अगर मुझे "मूल्य ह्रास" का डर है, तो क्या मैं ऐसी संपत्ति में निवेश करूंगा जो संभावित रूप से 40% ज्यादा मूल्यांकित है?

क्षेत्रीय स्तर पर मजबूत भिन्नताएँ होती हैं। मेरे आंकड़े वर्तमान हैं और पोर्टलों के अनुसार हैं।

कार्लसहूरे के आसपास के क्षेत्र में, अभी पोर्टल पर देखा। स्पेकगर्टेल एवं आंशिक रूप से शहर में कई खरीद मूल्य 3,900-4,100€ के बीच हैं। किराए सामान्य आवासों के लिए 11-14€ के बीच हैं, 1-2 कमरे वाले आवास भी कभी-कभी काफी महंगे किराए पर दिए जाते हैं।

इससे लगभग 26 का एक मध्यम गुणक निकलता है। छोटे आवासों के लिए अगर अच्छी खरीद की जाए तो ये संख्या काफी कम हो सकती है।

अगर मैं तुम्हारी इस क्षेत्र के लिए 40% अधिक मूल्यांकन मान लूं, तो यहाँ के गुणक 15 होंगे? कभी नहीं...

अगर मैं मैनें म्यूनिख के औसत किराया शुल्क और खरीद कीमतों को ऑनलाइन खोजता हूं और तुलना करता हूं: 9000 € / (20€ * 12) = 37.5। यहाँ स्थिति बिल्कुल अलग है... यहाँ संपत्ति की कीमत 30-40% तक गिर सकती है, तब भी गुणक फिर से ठीक होगा।

तो ऑटोमोबाइल क्षेत्र में भले ही Kurzarbeit है - लेकिन वित्तीय रूप से अब तक किसी को कोई नुकसान नहीं हुआ है, Stichwort Aufstockung। और मैं ठीक इसके विपरीत सोचता हूँ: चाहे ब्याज दरें अब बढ़ें या नहीं: लोग अपनी धनराशि को मुद्रास्फीति से बचाने के लिए और क्या कर सकते हैं सिवाय अचल संपत्ति के?

सप्लायर क्षेत्र में कोई Aufstockung नहीं है।