建筑成本目前正飙升

一个关于我们目前大致情况的小数字例子：

90平方米的公寓
租金12欧元/平方米
含附加费用的购买价格约350,000欧元
自有资金=100,000欧元
利率=3%
还款率=2%
年年金=12,500欧元
年租金收入=12,960欧元

扣除利息后的第一年盈余约为5,000欧元。第一年自有资金回报率至少为5%。同样例子中，如果利率为1%，还款率为4%，自有资金回报率虽然是10%，但税负明显更高，所以实际数字并没有大幅恶化。对于“真正的”资本投资者来说，这仍然是一个不错的投资。当然，那些希望无自有资金投入就通过房地产赚大钱的人，现在则进入了不同的时代。

这里不合适的是购买价格/平方米。至少在科隆不是！这将是一个不含附加费用的购买价格约为310,000欧元。对于90平方米，即每平方米住宅面积约3,450欧元的购买价格。这是一套80年代末的公寓，还需要投资。12欧元/平方米的租金大致适用于那些不是很中心但环境不错的市区。如果扣除未来投资和无法转嫁的费用，这并不是一个好的租金水平！别墅的情况更糟。

这是一种非常理性的观点，我基本上同意。但自建房项目通常伴随着很多情感因素。人们在自己的房子上花多少钱，即使从经济角度看并不划算？仅仅是因为想要，而且这是属于自己的？

当然了，住得舒服本身就是一种价值。但我们来看看我提到的那个例子。西博登湖西部的乡村地区，大约130平米，70年代建筑，油炉供暖，能耗200千瓦时/平米，两个浴室和厨房还是原始状态，大约40万欧元（我们看过类似的好几个）。这肯定不是所有想买房的人的梦想房子。
首先你得花5万欧元购买附加费用。然后用剩下的自有资金装修房子：天然气供暖或木屑颗粒炉，换新窗户，浴室和厨房。可能还要给地下室顶板和最顶层楼板做隔热。外墙太贵，暂时不做。屋顶还是原来的，50年历史的混凝土瓦。现在你贷款40万，利率3%，刚开始每月得付银行1000欧元的利息，尽管你已经用掉了超过10万欧元的自有资金，其中5万是不可回收的。你这1000欧元还没有还本金，也没为外墙、屋顶、道路维修等可能发生的开支积累储备金。这可不仅仅是有点不理性。
但如果利率是1%，情况就完全不同了。那样的话，你其实还能慢慢还清房贷。

我只是想说，对于资本投资者来说，世界和私人自用者是不一样的。

是的，正是在那里，没有项目再大规模启动。相反，目前大量老房东把他们的出租房放到市场上，你可以想象现实现在是什么样子。他们肯定也会算账。以当前的最高价买来出租已经不划算了，建房出租更不用说了，建房出售也没有以前那么有趣了。你那个计算错误实际上是买价和年租金的比例——26差不多是2014年的水平，35、40、45才是现在的行情。由此很快就得出“不再划算”的结论。剩下的就是消费型买家（租房 vs 买房），他们自然在FOMO泡沫中拼到了极限。

我则持完全相反的观点：不管利率现在是否上升，人们除了通过房地产，难道还有别的方式保护自己和他们的钱不被通胀侵蚀吗？

如果我害怕“价值缩水”，我就投资一个可能被高估40%的资产吗？资产通胀已经不是新话题了，但似乎没人想明白这些价值可能会两个方向变动，而且名字里就包含可能的通缩。涨的多了，总会跌的……

当我写这些时，Windows 10的底部恰好显示特斯拉和亚马逊都是大跌，跌幅挺吓人，一天跌6-7%。你也可以看看黄金和比特币。但德国房地产泡沫末期的那个上世纪70年代的市场现在竟然要保持价值稳定？

2015年那个售价50万欧元的房子梦想中的百万利润还现实吗，还是另一个利率时代的美梦？提到的《 WirtschaftsWoche 》文章一针见血——即使市场上还有大量资金，也不会再为每一个价格买单。需求崩溃，前景不好，利率高。遗产一代的房产不断涌入市场，但遗产房产的账面价值却不能马上变现，维修义务日益被关注……发展迅速。

... 这里在“Dorf”我们在8个月前与几位地块所有者进行了交谈。他们在这里拥有大量土地。这些地块若出售，也只是暗地里交易，而且价格过高。880欧元/平方米。土地基准价更低。非常高昂。提到一块地时，他们摆手拒绝。那块地不出售，他们还不知道要做什么。哎，几天前一个地产经纪的大幅广告牌突然出现。这里的现有独栋住宅也面临着类似情况。似乎慢慢有些人开始感到犹豫。也已经能感觉到独栋住宅的价格正慢慢接近更实际的水平。

... 有人注意到木材价格大幅下跌了吗？

你描述中的计算错误实际上是购入价格/年租金的比例 — 26 大致相当于2014年 — 35，40，45更像是当前的水平。根据这个计算，很快就能得出不再值得投资的结论。…
如果我担心“资产贬值”，那么我是否应该投资一个可能高估40%的资产？

各地区差异很大。我的数据是最新的，并且基于各大平台。

卡尔斯鲁厄周边地区，我刚刚在平台上看过。市郊以及部分市区的购入价格多在3900-4100欧元。普通公寓的租金大约在11-14欧元，1-2居室的公寓有时租金更高。

这得出一个大约26的中等系数。如果买得好，小户型的系数往往明显低于这个。

如果我接受你说的该地区被高估40%，那这些系数会是15左右？绝对不可能…

如果我快速在线查找慕尼黑的租金指数和平均购入价格，并加以比较：9000欧元 / (20欧元 * 12) = 37.5。当然情况就不一样了… 房价若暴跌30-40%，系数才能重新匹配。

在汽车行业虽然有短时间工作补贴——但到目前为止还没有人因此遭受经济损失，关键词是补贴增加。 我觉得恰恰相反：无论利率现在是否上升，人们除了通过房地产，怎么能保护自己或他们的钱免受通胀影响呢？

在供应链领域没有补贴增加