Los costos de construcción están aumentando rápidamente en este momento

Un pequeño ejemplo con cifras aproximadas de cómo están actualmente con nosotros:

Apartamento 90m²
Alquiler 12€ / m²
Precio de compra incl. costos adicionales aprox. 350.000€
Capital propio = 100.000€
Interés = 3%
Amortización = 2%
Anualidad anual = 12.500€
Ingresos anuales por alquiler = 12.960€

Excedente después de intereses aprox. 5.000€ en el primer año. Eso sería al menos un rendimiento del capital propio del 5% en el primer año. En el mismo ejemplo con un interés del 1% y una amortización del 4%, aunque se tendría un rendimiento del 10% sobre el capital propio, habría una carga fiscal significativamente mayor, con lo que las cifras en realidad no se deteriorarían tanto. Por lo tanto, para inversores de capital "reales", sigue siendo una buena inversión. Por supuesto, para quienes esperan ganar mucho dinero en bienes raíces sin aportación de capital propio, ahora han llegado otros tiempos.

Lo que aquí lamentablemente no encaja es el precio de compra por m². ¡Al menos en Colonia no! Eso sería un precio de compra sin costos adicionales de aprox. 310.000€. Para 90m² sería entonces un precio de compra de alrededor de 3.450€ por m² de superficie habitable. Es un piso de finales de los años 80 en el que aún hay que invertir. Los 12€ por m² se dan aproximadamente en los barrios que no son tan modernos pero sí bonitos. Si se descuentan las futuras inversiones y los costos no repercutibles, no es un buen alquiler. En el caso de las casas, la situación es aún peor.

Esa es una visión muy racional, con la que estoy de acuerdo en sí. Pero el proyecto de construir una casa está vinculado a muchas emociones. ¿Cuánto se invierte en la propia casa que en realidad no se rentabiliza? ¿Simplemente porque se quiere y es propia?

Claro, vivir bien es un valor en sí mismo. Pero tomemos el ejemplo que mencioné. Zona rural en el hinterland occidental del lago de Constanza, aproximadamente 130 m², años 70, calefacción de petróleo, 200 kWh/m², los dos baños y la cocina originales por unos 400.000 € (de ese tipo hemos visitado varias). Eso no es ciertamente el sueño húmedo de todos los aspirantes a propietarios de vivienda.
Para eso primero debes invertir 50.000 € en gastos adicionales de compra. Luego reparas la casa con el resto del capital propio: calefacción de gas o pellets, nuevas ventanas, baños y cocina. Tal vez también aislar el techo del sótano y el piso superior. La fachada es demasiado cara y se pospone. El techo también es original, con tejas de hormigón de 50 años. Ahora pagas por el crédito de 400k al 3% de interés al principio 1.000 € al mes solo al banco aunque seguramente hayas utilizado más de 100k de capital propio, de los cuales 50k también están irrecuperablemente perdidos. Por esos 1.000 € no has amortizado un solo centavo ni formado reservas para la fachada, el techo, la reparación de la calle, todo lo que pueda venir. Eso no es solo un poco irracional.
Con un interés del 1% se veía muy diferente. Entonces realmente podías amortizar algo de la casa.

Solo quiero decir que el mundo para los inversores de capital es diferente al del usuario privado que usa la propiedad para sí mismo.

Sí, y precisamente ahí es donde ya no se lanzan grandes proyectos. Al contrario, actualmente un montón de antiguos propietarios están poniendo sus edificios de alquiler en el mercado, puedes imaginar cómo es la realidad ahora. Seguro que también saben hacer cuentas. Comprar para alquilar con los precios máximos actuales ya no vale la pena, construir para alquilar mucho menos, y construir para vender tampoco es tan divertido como antes.
El error en tu cálculo fue en realidad la relación precio de compra/renta anual - 26 era prácticamente en 2014 - 35, 40, 45 es más bien lo que se pide ahora. Y de ese cálculo se llega rápido a que ya no vale la pena. Quedó el comprador de consumo (alquilar vs comprar), que por supuesto ha llegado al límite en esta burbuja de FOMO.

y yo pienso justo al revés: da igual si ahora suben los intereses: ¿cómo quieren la gente protegerse a sí mismos o a su dinero de la inflación sino a través de inmuebles?

Si tengo miedo a una "pérdida de valor", ¿invierto entonces en un activo que potencialmente está sobrevalorado hasta un 40%? La inflación de activos es un tema desde hace tiempo, pero nadie quiere entender que estos valores pueden moverse en dos direcciones y que ya en el nombre recuerdan a la deflación inminente. Lo que sube, debe bajar...

Mientras escribo esto, Windows 10 muestra curiosamente abajo Tesla y Amazon en rojo intenso con pérdidas bastante fuertes. Un día, menos 6-7%. También se pueden mirar el oro y el bitcoin. ¿Pero el edificio de los años 70 al final del boom inmobiliario en Alemania debe ser ahora estable en valor?

¿Es la soñada ganancia millonaria por la casa de 500.000€ de 2015 aún una realidad o un deseo de tiempos con otros tipos de interés? El artículo de WiWo lo resume: incluso donde todavía hay mucho dinero en el mercado, ya no se paga cualquier precio. La demanda colapsa, las perspectivas son malas, los intereses altos. Y siguen entrando más objetos en el mercado - palabra clave "generación de herederos". Pero los valores contables de las propiedades heredadas lamentablemente no son líquidos y las obligaciones de reforma cada vez se hacen más presentes... Desarrollo vertiginoso.

... aquí en el "pueblo" estuvimos hace 8 meses hablando con los propietarios de varios terrenos. Poseen bastante terreno aquí. Los terrenos solo se vendían de manera privada y a precios excesivos. 880 euros/m². El precio estándar del terreno es más bajo. Muy alto. Cuando se les preguntó por un terreno, ellos rechazaron la oferta. No está en venta, aún no saben qué hacer. Vaya, desde hace algunos días hay un cartel enorme de un agente inmobiliario. Así están también las casas unifamiliares existentes aquí. Parece que poco a poco algunos se están poniendo nerviosos. También se nota que los precios de las casas unifamiliares están poco a poco acercándose a precios más realistas.

... ¿alguien ha notado que los precios de la madera han bajado enormemente?

El error de cálculo en tu presentación fue de hecho la relación precio de compra/alquiler anual - 26 es aproximadamente 2014 - 35, 40, 45 es más bien lo que se está pidiendo actualmente. Y a partir del cálculo se llega rápido a "ya no vale la pena". …
Si tengo miedo de una "pérdida de valor", ¿entonces invierto en un valor que potencialmente está sobrevalorado hasta en un 40%?

Hay fuertes diferencias regionales. Mis cifras son actuales y están basadas en los portales.

Región alrededor de Karlsruhe, acabo de mirar en el portal. En el cinturón de la ciudad y parcialmente en la ciudad los precios de compra están en muchos casos entre 3.900 y 4.100 €. Los alquileres se sitúan entre 11 y 14 € para viviendas normales, apartamentos de 1-2 habitaciones a veces también se alquilan mucho más caros.

Eso da un factor medio de alrededor de 26. Para apartamentos más pequeños se puede bajar rápidamente si se compra bien.

Si asumiera tu sobrevaloración del 40% para esta región, aquí tendríamos factores de 15? Nunca…

Si busco rápido el índice de alquiler y los precios de compra promedio de Múnich en línea y los comparo: 9000 € / (20€ * 12) = 37,5. Ahí se ve diferente… El precio inmobiliario podría caer con gusto un 30-40%, entonces el factor volvería a encajar.

En el sector automotriz sí existe trabajo parcial, pero hasta ahora nadie ha tenido que sufrir financieramente, palabra clave compensación.
y yo pienso todo lo contrario: no importa si las tasas de interés suben ahora: ¿cómo quieren las personas protegerse a sí mismas o a su dinero de la inflación si no es a través de los bienes raíces?

En el sector de proveedores no hay compensación