Louer ou vendre un appartement en copropriété ? Décision en période de crise ?

Oui, c'était la règle, mais il y avait tout de même beaucoup à gagner en partie dans la ceinture de banlieue des grandes villes. Là-bas, on pouvait encore trouver des biens immobiliers neufs dans de petites villes (environ 20 000 habitants) pour 3,5k par m2, qu'on pouvait ensuite louer à 12€ par m2. C'était bien sûr risqué, car jusqu'à présent, dans ces localités, on ne prenait au maximum que 10€ par m2. Mais beaucoup, pour qui 16/17€ par m2 en ville étaient trop chers, ont donc déménagé en dehors. Et ce sont plutôt les prix de 2018. À partir de 2020, cela est bien sûr devenu beaucoup plus intense. Actuellement (2022), on est plutôt à environ 35 loyers annuels dans le neuf ici. Ce n’est évidemment presque plus rentable.

Oui, c'était la règle, mais dans la ceinture périurbaine des grandes villes, il y avait beaucoup à gagner. Là-bas, on pouvait encore avoir des biens neufs pour 3,5k par m2 dans de petites villes (environ 20k habitants), qu'on pouvait louer ensuite pour 12€ par m2. C'était bien sûr risqué, car jusque-là, dans ces localités, on prenait au maximum 10€ par m2. Mais beaucoup de ceux pour qui 16/17€ par m2 en ville étaient trop chers ont alors déménagé à l'extérieur. Et ce sont plutôt les prix de 2018. À partir de 2020, c'est devenu bien plus extrême. Actuellement (2022), on est plutôt autour de 35 loyers annuels dans le neuf. Cela ne vaut évidemment presque plus le coup.

Si tu dois payer 4-5% d’intérêts, tu ne peux pas vraiment investir à plus de 20 fois le loyer annuel net hors charges en cas de location. Cela pourrait être un indice sur l’évolution future des prix....

Si tu dois payer 4-5 % d'intérêts, tu ne peux pas vraiment investir dans la location au-delà de 20 fois le loyer net annuel hors charges. Cela pourrait être un indice sur l'évolution future des prix....

C'est pourquoi la construction neuve de logements va également s'effondrer. En effet, pour ce que l'on peut encore financer, il n'est tout simplement pas possible de réaliser une construction neuve de logements économiquement viable, car les prix élevés des terrains et de la construction s'y opposent. Ce qui arrivera au parc existant reste à voir. Mais une correction des prix dans la fourchette que tu as mentionnée me semble également probable.

C’est pourquoi la construction neuve des logements s’effondrera également. En effet, pour ce que l’on peut encore financer, il n’est tout simplement pas possible de réaliser une construction neuve de logements économique, car les prix élevés des terrains et de la construction y font obstacle. Ce qui arrivera au parc existant reste à voir. Mais une correction des prix dans la fourchette que tu as mentionnée me paraît également probable.

Bien sûr, une correction des prix est probable. Toutefois, par étapes, cela dépendra beaucoup de savoir si nous parlons de Munich Bogenhausen ou de Hamm Uentrop. Car l’offre limitée, la spéculation, les incertitudes générales, tout cela reste.

Ce que l’on observe également actuellement, c’est plutôt une chute dramatique des prix pour les maisons mal rénovées énergétiquement, tandis que les maisons peu consommatrices et récentes continuent plutôt d’augmenter. Car 3-4 000 m³ de gaz naturel par an, et en hiver rigoureux parfois même 5 000 m³... personne ne pourra se le permettre sur le long terme.

Tu as parfaitement raison. Bien sûr, les biens immobiliers neufs construits après 2000 vont beaucoup moins baisser, voire pas du tout dans de bons emplacements. Car en ce qui concerne les coûts de chauffage, personne ne veut d’une maison de 40 ans, et malgré le plafonnement des prix du gaz, il faut payer plus de 600 par mois pour l’électricité et le gaz. Et même après le plafonnement des prix, le niveau des prix restera deux fois plus élevé à cause du GNL. Ceux qui possèdent maintenant un bâtiment neuf datant d’après 2000 sont gagnants. Et il ne faut pas oublier une chose. Jusqu’en 2018, les prix étaient encore à peu près normaux (même pour le neuf). Ce n’est qu’à partir de cette date que c’est devenu extrêmement cher. En d’autres termes : la baisse de 15 % actuelle n’est qu’une petite correction des prix absurdes post-Corona de 2020 à 2022. C’est pourquoi nos bâtiments neufs restent stables en valeur. Du moins si l’on a construit à des prix normaux jusqu’en 2018. La valeur de 2018 sera toujours conservée.

Si tu dois payer 4-5 % d’intérêts, tu ne peux en fait pas investir dans la location à plus de 20 fois le loyer net annuel froid. Cela pourrait être un indice sur l’évolution future des prix....

dans tout le sud de l’Allemagne, il n’y a pas de logements à 20 fois le loyer annuel. Même pas si quelqu’un doit vendre parce qu’il a besoin d’argent pour une maison individuelle. Sauf si tu vas vers des biens immobiliers en mauvais état, que louent les gens qui n’obtiennent rien d’autre. Alors tu peux aussi louer à l’heure. Comme il manque toujours des logements, les loyers ne vont pas baisser et comme la moitié achète pour y habiter eux-mêmes, les prix d’achat ne vont pas baisser non plus. C’est juste qu’il y a très peu de mouvement sur le marché en ce moment et que tout le monde attend.