Los costos de construcción están aumentando rápidamente en este momento

Acabo de hacer un cálculo muy básico con cifras de hace 2 años y de hoy.

Calcula mucho más fácilmente con un 1% de interés a finales de 2021 (+2% amortización) y hoy un 4% de interés y 2% de amortización. Con los mismos precios, la cuota se duplica para el constructor o comprador de viviendas. Hay una razón por la que hace 2 semanas el jefe de departamento de una unidad de financiación inmobiliaria de un banco me dijo que sus 40 asesores financieros están actualmente pagados solo por no hacer nada y perder el tiempo.

Lo siento, pero 500k de costos de construcción netos me parecen demasiado. Además, serían interesantes las anualidades comparables. Pero entonces con diferentes tasas de interés. En una financiación es algo más del 3%, en la otra es el 5,5%. Me parece poco comparable.

Con un interés más alto y el mismo pago de capital, el plazo disminuye, por lo que la comparación no tiene sentido para mí.

Además, el aumento en la construcción no solo se explica por el aumento de los precios de los materiales, sino también por la eliminación de diversas subvenciones. (kfw40+, subvención bafa para WP reducida, wallbox, baterías de almacenamiento, etc.)
Eso es más realista de lo que se piensa

Con un interés más alto y la misma amortización, el plazo disminuye, por lo que la comparación no tiene sentido para mí.

Para la comparación de los costos de interés durante el plazo, claro que no. Pero, sinceramente, eso me da igual.

Como constructor de viviendas, no me interesa lo que he pagado después de 35 años (de hecho, casi nadie mira eso), sino si AHORA puedo permitirme la casa. Y hemos tenido en menos de tres cuartos de año una duplicación del precio = cuota para la misma casa (suponiendo costos invariables). Entonces lo que suceda hipotéticamente durante el plazo es irrelevante, porque casi nadie puede superar el obstáculo del contrato de crédito si no puede movilizar un capital propio considerablemente o reduce significativamente sus expectativas.

Lo siento, pero 500k solo en costos de construcción me parecen demasiado.

No lo veo así. Eso son solo poco más de 3000€/m² para 160 m². Un valor que en el sur ya se ha alcanzado hace tiempo. El principal problema es que en menos de 12 meses una amortización bastante cómoda del 4% se ha reducido a lo más a una amortización del 1%.

Hay que decir que antes era normal pagar la casa dos veces debido a los intereses. Últimamente, el dinero era simplemente muy, muy barato.

Además, serían interesantes anualidades comparables. Pero con diferentes tasas de interés. En un financiamiento se está en algo más del 3%, en el otro en 5,5%. Entonces me parece poco comparable.

Bueno... Diría que algo como 1% de interés + 2,5% de amortización inicial me suena a una estructura no especialmente inusual hasta el año pasado. Eso serían 3,5% de anualidad. Pero hoy en día no puedes cerrar un financiamiento con 3,5% de anualidad, porque los intereses ya lo superan. Durante un tiempo las entidades bancarias preferían ver al menos un 2% de amortización, aunque también puedo imaginar que en parte eso se debía a las bajas tasas de interés (y el plazo con 1% de interés + 1% de amortización es eterno), quizás ahora se vea diferente.

Actualmente tenemos la “agradable” comparación con un colega mío. Él cerró un financiamiento hace poco más de un año por 480k y paga alrededor de 1400€/mes (posiblemente muy cercano a 1% de interés + 2,5% de amortización). Nosotros pagamos por 460k ahora alrededor de 2150€/mes (condiciones del mes pasado, 3,59% de interés + 2% de amortización). Así que pagamos más de 700€ más al mes a pesar de deber 20k menos. Él tenía la opción de decir “vamos, también podemos permitirnos 2000€/mes, pongo la amortización más alta”, pero en nuestro caso no era muy posible. No estoy completamente seguro, tal vez el banco también habría aceptado 1% de amortización, pero nosotros mismos decidimos no bajar del 2% para poder salir de la montaña de deudas en algún momento... Es decir, más bien miramos cuál sería la cuota resultante para ver si podíamos permitírnosla y no tanto “cuál es realmente nuestra cuota deseada”. Internamente había un máximo que no queríamos superar. Si se tratara de la cuota realmente deseada (por ejemplo, dónde estaríamos si las tasas no fueran como son), habríamos estado más bajos.