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Quizás en mi hilo haya hecho que algunas cosas parecieran confusas con indicaciones demasiado generales.
- Un piso de propiedad con 85m2 en Berlín ha sido una buena oferta por ese precio. ¿No crees?

Depende para mí de la ubicación, el año de construcción, el estado y lo que pretendo hacer con ello. Actualmente estás pagando efectivamente por el piso.

Por ese precio y tamaño, no supondría que sea una construcción nueva ni que cumpla con el estándar de nueva construcción. Tampoco con acabados de alta gama ni una ubicación privilegiada. Por lo tanto, es probable que en los próximos años sea necesaria una reforma, para la cual no tienes reservas.

Ingresos por alquiler bajos, que además tienes que declarar, y debido al control de precios de alquiler en Berlín, el alquiler no se incrementará realmente en el corto plazo.

Actualmente existe una mayor protección para los inquilinos en caso de impago del alquiler, y al mismo tiempo no tienes reservas para aguantar esa situación durante un tiempo.

Casi no has amortizado desde la compra, ya que la cuota de la hipoteca es aproximadamente igual al alquiler neto. No se han tenido en cuenta los aspectos fiscales, dado que tienes que declarar el alquiler como ingreso. Con vuestros ingresos probablemente estés en el tipo impositivo marginal por encima del 35%. Dado que la amortización es mayor que los intereses, definitivamente tendrás que pagar impuestos por eso.

En caso de una venta en este momento, como tienes la propiedad desde hace menos de diez años, también debes pagar el impuesto sobre plusvalías. Esta combinación con el impuesto de transmisiones patrimoniales y los costos adicionales de compra, junto con el impuesto sobre la renta, no deja mucho beneficio.

En resumen, el piso no es una buena inversión para ti.

No puedo juzgarlo. Para eso me falta la perspectiva en Berlín. Estado del piso, etc., etc. La pregunta para mí siempre es: ¿cómo es que precisamente el OP consigue esa supuesta ganga? Por lo general, se consiguen de forma privada dentro de la familia. Casi nadie renuncia voluntariamente a mucho dinero. Por eso siempre soy escéptico, y no solo contigo.

En una venta en el momento actual, dado que has tenido la propiedad menos de diez años, también se aplica el impuesto sobre la especulación. Eso, en combinación con el impuesto de transmisión patrimonial y los costes adicionales de compra al adquirirla y tu impuesto sobre la renta, no deja mucho beneficio.

No olvides la indemnización por pago anticipado. Con un interés del 2,7% tampoco será una cantidad pequeña (aunque deducible fiscalmente).

No olvidar la compensación por pago anticipado. Con un interés del 2,7% tampoco será una cantidad pequeña (aunque deducible fiscalmente).

Entre otras cosas, por eso no se prevé una venta antes del plazo de 10 años.

Lamentablemente, tengo que repetir lo mismo: ahora te falta dinero que tienes atado en el piso y tienes que pagar intereses más altos sobre una cantidad mucho mayor.
Quieres hacer ahora una financiación del 110%. Compara los costos totales de los intereses con, por ejemplo, una financiación del 90%.

El riesgo de impago es muy bajo, ya que el alquiler es pagado completamente por la oficina.

Sí, es positivo que tus ingresos por alquiler sean constantes. Pero ahí se acaba. Una "vivienda social" no atrae a inquilinos solventes. Una rescisión por necesidad propia podría fallar rápidamente por regulaciones de casos especiales y los datos clave tampoco suenan bien como objeto de inversión. No importa lo que pienses que vale el piso, definitivamente no es fácil venderlo a precios máximos.

Bueno... pero ya basta de hablar del piso en alquiler. Lo positivo es vuestro ingreso y que ya tenéis hijos, con lo que el ingreso no disminuirá en algún momento por trabajos de media jornada. Más bien tenderá a aumentar.

Lamentablemente tengo que decir lo mismo: ahora te falta dinero que tienes atado en el apartamento y tienes que pagar intereses más altos sobre una cantidad mucho mayor. Quieres hacer ahora una financiación del 110%. Compara los costos totales de interés con, por ejemplo, una financiación del 90%. Sí, lo positivo es que tus ingresos por alquiler son constantes. Pero ahí se acaba. Un inquilino con buena solvencia no se siente atraído por una "vivienda social". La rescisión por necesidad propia podría fracasar rápidamente debido a las regulaciones de casos de extrema gravedad, y los datos clave tampoco suenan bien como propiedad para obtener rentabilidad. No importa lo que creas que puede valer el apartamento, definitivamente no es para venderlo fácilmente a precios máximos. Bueno... pero ya basta de hablar del apartamento de alquiler. Lo positivo es vuestro ingreso y que ya tenéis hijos, por lo que los ingresos no bajarán en algún momento por trabajos a media jornada. Más bien tenderán a aumentar.

Para un apartamento de alquiler también hay que tener reservas adicionales para soportar posibles impagos. Eso tampoco lo veo en el OP. Todo a crédito.