¿Qué tipo de financiación (tipo/componentes) deberíamos considerar?

Hola, en esta situación me pondría un plazo de 12 meses durante los cuales se revisen los gastos (seguros - ¿están todos los importantes? ¿posibilidades de optimización en las cuotas? ¿contratos de móvil? ¿el coche todavía aguanta algunos años?). Llevar un libro de cuentas en el que anotéis exactamente a dónde va cada cosa. Salir a comer, vacaciones, ¿qué queréis permitiros también a largo plazo? Este año deberíais ahorrar todo lo posible para no tener que financiar a través del banco los gastos del impuesto predial, el notario y todo el colchón que sea posible. Mientras tanto, me quedaría en el piso pequeño pero más barato. ¿Quizás los padres aportan algo más? Este año podéis visitar casas modelo, hacer listas de lo que queréis sí o sí y de lo que sería bonito. ¿Casa prefabricada? ¿De obra maciza? ¿Cuántos metros cuadrados? ¿Sótano? ¿Qué tipo de calefacción? ¿Cuánto jardín? Leed en este foro qué gastos corrientes genera una casa — eso también se tiene que pagar después con la cuota. Así en un año tendréis una situación de partida completamente distinta — sabréis qué debe tener la casa de vuestros sueños y qué cuota podéis pagar realmente a largo plazo. Y al banco no le interesa lo que ganes dentro de 10 años, sino lo que aparece ahora en la nómina. Así que por favor no calculéis con una amortización inicial baja porque después tal vez ganes más.

Buenas noches a todos,

primero muchas gracias por todas las respuestas. Estoy realmente sorprendido positivamente de que muestren tanto interés y también escriban con tanto esfuerzo. Quiero responder a algunas respuestas y espero que la discusión no termine aquí.

: es un poco divertido que hagas la pregunta sobre el capital propio justo debajo de la publicación. Pero la pregunta también podría haber sido hecha por nosotros... También me gusta pasar por alto cosas de vez en cuando.

Sobre el tema de vivir bien: claro que no estaba incluido el jet privado, pero aparte de estudiar, como estudiante-trabajador ganaba aceptablemente.

Sobre la comparación entre el precio del alquiler y el precio de la compra del inmueble: admito que en los precios mencionados se reflejan mis tendencias personales. Pero los precios no están inventados. El precio del alquiler incluye el alquiler con calefacción de un piso bien ubicado y con bastante espacio (4 habitaciones) para un segundo hijo, que visitamos recientemente. Incluye dos plazas de garaje y he incluido los costes de electricidad indicados por la arrendadora.
La casa es una casa adosada en un pueblo vecino que también visitamos. El precio de la casa aún es negociable. En general, la casa está muy bien cuidada y solo necesita renovaciones menores... es decir, papel pintado, algo de pintura y ya "EL HOMBRE" está en casa. Sé que las habitaciones primero deben ser amuebladas si uno se muda directamente de un piso de dos habitaciones a una casa, pero ya tenemos los muebles para las habitaciones más importantes.

: 2000 euros al mes son realmente un poco mucho especialmente si quieres ahorrar dinero al mismo tiempo para tiempos difíciles.

: en general tienes razón. Esa probablemente es la forma más sensata en nuestra situación actual y también no me gusta contar con un salario alto futuro (ilusiones) con mucho agrado. Lo menciono y lo justifico solo para no descartar ajustes posteriores en la tasa de amortización.

Aunque no termine en 30 años, ¿no puedo incluso darme igual? Incluso si después de 30 años aún tuviera una deuda pendiente del 50%, sería mejor que pagar alquiler. ¿O lo ven diferente?

Entiendo que los gastos adicionales de compra me quiebran el cuello al principio. Pero, ¿nadie de los banqueros entre ustedes tiene una idea de cómo evitar eso hábilmente?
Descartamos aquí los aportes de dinero de los padres, porque gano mucho más y ya me han ayudado suficiente.

Noche

En el caso de propiedades existentes, la ventaja es que la casa ya está construida. Si es un objeto interesante, sin duda lleva contigo a un experto que pueda decirles si realmente no hay un "verdadero estancamiento de inversión". Sí, he pasado por alto vuestra situación, es un proceso típico: terminar los estudios, joven, con poco o ningún capital propio y ahora empieza la construcción del nido debido a la llegada de un hijo.

En general, lo veo de manera similar con comprar en lugar de alquilar. Solo que si se calcula una deuda residual del 50% después de 30 años, eso ya es bastante, sobre todo porque es una propiedad usada. En el caso de una nueva, tal vez se podría decir que aún estaría en buen estado estructural, pero si ya tiene entre 20 y 30 años, después de otros 30 años hará falta algo más que pintar. Dependiendo de la edad actual de la casa, también podría necesitar pronto una caldera nueva, ventanas, etc. Si ya están calculando tan justo que la financiación se extiende a más de 40 años y además quieren tener un hijo, entonces cualquier reparación (por ejemplo, del coche) podría destruirles. He usado una calculadora de créditos: si necesitan 420.000 [currency] y obtienen un 2% para una financiación de más del 100%, eso serían casi 1300 [currency] de cuota de crédito a 40 ¡¡¡años!!!, más al menos 300 [currency] de gastos adicionales. También deberían formar reservas, por lo que la casa consumiría al menos casi 2000 [currency] (incluyendo gastos). ¿Podrían vivir con 1700 [currency] entre los tres o cómo sería si llega otro hijo?

Si como banquero puedo añadir algo: tu idea de tener al momento de la jubilación aún un 50% de deuda pendiente se convertirá en un problema con esta suma relativamente alta y las nuevas reglas legales desde el 21.03.2016 ("Directiva sobre créditos inmobiliarios - Directiva sobre créditos inmobiliarios). El banco debe poder demostrar mediante cálculos presupuestarios correspondientes que la cuota asumida al momento de la jubilación se puede cubrir con los ingresos esperados en ese momento. En cambio, si vienes directamente de los estudios, probablemente aún no tengas grandes contratos privados de previsión para la vejez. Por lo tanto, solo quedaría la pensión pública + posibles contratos nuevos asumidos. Con un 50% de deuda pendiente al momento de la jubilación y un nivel de interés "normal" asumido por el banco, ¡eso será una cuestión ajustada!

En este momento os aconsejaría claramente: ¡Dejadlo!

He comprobado en los últimos años que mudarse de un piso de alquiler a otro no es nada barato (nuevos papeles pintados, nuevas cortinas, nuevas lámparas, nuevos muebles, la mudanza en sí, etc.). Aun así, uno debería saber cuándo se está metiendo en un lío. Y creo que tú estás precisamente en esa situación.

1. Todavía no creo que te alcance con 360.000 € o que obtengas el mismo valor por esa cantidad. Por 1400 € con gastos incluidos, pienso que se puede conseguir un piso de 4 habitaciones y 120 m². Pero tendrás también trastero, cuarto de lavado, etc. Además, no necesitas espacio para la técnica de la casa (calefacción, electricidad, agua, etc.). Para tener un espacio comparable en una casa, se necesitan rápidamente 150 m² o más. En nuestra zona pagábamos 1100 € con gastos incluidos por 4 habitaciones y 150 m². No hemos encontrado ninguna casa comparable por 360.000 €. Incluso ahora, con una infraestructura mucho peor, el precio es más alto. En la misma ubicación pagábamos precios entre 450.000 y 550.000 €. Y no había nada especial en esas casas. O bien costaban 300.000 € y necesitaban reformas. Miradlo detenidamente con un perito. Quien dice que una casa del año 1975 sin grandes reformas solo necesita cambiar los papeles pintados, os está mintiendo a la cara.

2.) Como ya has señalado correctamente, el salto de 2 habitaciones a una casa no es tan pequeño. Además de muchos muebles que vienen, también se añade rápidamente una cocina que no se consigue por 5000 € fácilmente. ¿Has pensado en las herramientas de jardín? Cortacésped, carretilla, tijeras para setos, pala para nieve, etc. también suponen un gasto considerable.

3.) Tened claro cuánto ganáis al año y cuánto dinero queréis pedir prestado. Eso ya es una proporción considerable. Claro, se puede planear tener aún una deuda residual después de 30 años, pero ¿el 50 %? Se puede hacer si no se tienen hijos y se vende la casa al jubilarse para vivir en otro sitio (Mallorca, residencia asistida, Maui Maui,...). Si no, dejaríais una hipoteca considerable a vuestros hijos: 200.000 € de deuda y una casa a reformar. Si vuestros hijos no quieren la casa, básicamente no os quedaría otra que vender, porque en la jubilación no podríais pagar la cuota, a menos que esperases aumentos salariales muy, muy significativos. Una financiación total (y ya estáis claramente por encima de eso) actualmente no baja del 2 %. Creo que entre 2,3 y 2,5 % es realista. Supongamos ahora una cuota mensual de 1300 €, entonces necesitáis 40 años para pagar y amortizáis un 1,5 %. Como ves, pagas mucho más en intereses que en amortización (al menos en los primeros 10 años). Si tomamos ese tipo de interés durante los 40 años completos, pagaríais solo en intereses 220.000 €!!!! ¿Estás seguro todavía de que eso es más barato que pagar alquiler? Eso no se puede maquillar de ninguna manera. Si tomamos ahora una cuota comparable a un alquiler de 1400 €, es decir, aproximadamente 1100 € (y eso es optimista, porque 300 € para gastos adicionales es más bien poco), entonces son 55 años de amortización con 310.000 € en intereses. Simplemente no encaja.

4.) Necesitáis reservas para una casa. Incluso con una financiación a 40 años estaréis con unos 1300 € de amortización + 300-500 € de gastos adicionales (según el estado de la casa) + unos 150-200 € en reservas. En total, entre 1750 y 2000 €. Y ahí no está contemplado ningún colchón.

5.) Vuestra financiación al 110 % probablemente sea muy cara. Hay pocos bancos interesados en eso. Es decir, o no os aceptarán o solo a cambio de un precio muy alto. Al empezar nuestras conversaciones planeamos una financiación al 100 %, o algo menor. Aun así, muchas entidades quedaron fuera, los tipos de interés eran malos y se hicieron cálculos con préstamos personales, etc. La ventaja para nosotros fue que nuestros ingresos eran bastante mayores que los vuestros, así que solo teníamos problemas por el bajo capital propio y la solvencia era muy buena. Pero no todas las entidades verán vuestra situación igual. Las "conservadoras" incluso podrían considerar la solvencia en riesgo. Desde mi punto de vista la mayoría intentará cubrir los costes adicionales con préstamos personales. Estos tienen un interés mucho más alto (porque no hay garantía) y actualmente están entre el 4 % y el 10 %. Para plazos usuales de 10 años, esos 10 % del préstamo suponen unos 400-500 € mensuales. Además de los intereses del crédito principal, casi no queda nada para amortizar, por lo que después de 10 años aún queda un 90 % de deuda pendiente.

6.) Por último, una casa también implica mucho trabajo. Es decir, especialmente al entrar hay muchas obras de reforma. ¿Tienes tiempo, experiencia y fuerza para eso? Aquí vuelve a entrar el punto 2: ¡un piso de 2 habitaciones no es lo mismo que una casa!

Como ves, simplemente no encaja. La idea de que "ahorras el alquiler" está bien, pero ese dinero lo pagas mensualmente en intereses. Todos los gastos que actualmente cubre el arrendador (daños en la casa, reparaciones, mantenimiento) los tendrás que asumir tú mismo.

Si es absolutamente imprescindible tener propiedad, entonces deberíais intentar aguantar un poco más y ahorrar para los costes adicionales de la compra. Si no, los pagaréis dos veces debido a los malos tipos de interés. Entonces yo buscaría un piso en propiedad. Son más baratos, también tienen gastos adicionales menores y en una buena ubicación a menudo se pueden vender bastante bien si alguna vez queréis una casa propia. Los costes de mantenimiento suelen ser más bajos porque los grandes gastos se reparten entre todos los propietarios y así la renovación del tejado o la calefacción resulta mucho más económica.

Para terminar, algunos ejemplos de cálculo:
Para conseguir una financiación al 100 % (que ya es bastante cara), necesitáis un 13 % de capital propio comprando con agente inmobiliario y un 7 % sin agente (Agente: 5,95 %, notaría: 2 %, impuesto de adquisición de la propiedad: 5 % (depende del estado federal)).
Esto da entonces en...
... 400.000 € de préstamo - con agente: 51.800 € - sin agente: 28.000 €
... 300.000 € de préstamo - con agente: 38.850 € - sin agente: 21.000 €
... 200.000 € de préstamo - con agente: 25.900 € - sin agente: 14.000 €

En cuanto a la cuota, os aconsejaría no bajar del 2 % de amortización y, si es posible, aspirar al 3 %. Si ahora asumimos una cuota de 1100 € con un interés del 2,3 % (más, en mi opinión, no podéis conseguir), eso da para...
... 2 % amortización: 310.000 € de préstamo con una duración de 34 años
... 3 % amortización: 250.000 € de préstamo con una duración de 25 años