Los costos de construcción están aumentando rápidamente en este momento

No entiendo una cosa. ¿Por qué ahora deberían ser más baratas las "casas en ruinas"?

Precios de materiales impredecibles, créditos caros. Renovar edificios existentes es, si no eres experto, un agujero sin fondo.

Un pequeño ejemplo con números aproximados a nuestra situación actual:

Apartamento de 90 m²
Alquiler 12€ / m²
Precio de compra incluyendo costos adicionales aprox. 350.000€
Capital propio = 100.000€
Interés = 3%
Amortización = 2%
Anualidad anual = 12.500€
Ingresos anuales por alquiler = 12.960€

Excedente después de intereses aprox. 5.000€ en el primer año. Eso serían al menos un 5% de rentabilidad sobre el capital propio en el primer año. En el mismo ejemplo con un 1% de interés y un 4% de amortización, se tendría una rentabilidad del capital propio del 10%, pero con una carga fiscal mucho mayor, por lo que las cifras en realidad no empeoran mucho. Así que, para inversores “reales” en capital, sigue siendo una buena inversión. Por supuesto, para quienes esperan ganar mucho dinero con inmuebles sin invertir capital propio, ahora han llegado tiempos diferentes.

¿Realmente calculas la parte de la amortización que sale de la anualidad?
No firmaría que todo excepto los intereses en inmuebles cuenta como rentabilidad. ¿O realmente se calcula así en el mundo financiero?
¿No se contraponen a eso los costos de mantenimiento y también, en su caso, la depreciación del inmueble al envejecer?

¿Prácticamente estás calculando la parte de amortización dentro de la anualidad?
Yo no firmaría que todo excepto los intereses en bienes raíces cuenta para la rentabilidad. ¿O realmente se calcula así en el mundo financiero?
¿No están los costos de mantenimiento y posiblemente la depreciación del inmueble en contra cuando este envejece?

Mi ejemplo está muy simplificado y es breve.

Sin embargo, los efectos del mantenimiento, costos adicionales no imputables, etc., están presentes en todos los escenarios y son en gran medida independientes del interés. Las pérdidas de valor solo son relevantes en edificios realmente antiguos; en edificios jóvenes y en buen estado, los efectos de la depreciación son positivos para los impuestos e incluso una apreciación del valor que “solo” corresponde a la tasa de inflación haría que la rentabilidad del capital propio explotara.

Solo quiero llegar a que el mundo para los inversores de capital es diferente al del usuario privado que lo utiliza.

Desde mi punto de vista, la pregunta es especialmente interesante en las viviendas unifamiliares. Estas generalmente se construyen y habitan de manera privada.

De WiWo:

"Una agente inmobiliaria de Múnich observa una ruptura en el mercado inmobiliario. Los propietarios ahora están atrapados. Muchos querían vender en el punto máximo y se dieron cuenta de que tal vez ya lo han pasado."

¿Quiénes (qué sectores) deberían estar en [Kurzarbeit] y cuándo y por qué? :rolleyes:

Mi esposa está en [Kurzarbeit] en Audi (no trabaja en la línea de producción).

No entiendo una cosa. ¿Por qué se supone que las "casuchas" ahora van a ser más baratas? Sí, los créditos se están volviendo más caros. Pero probablemente, debido a los precios más altos, se construya menos. Por lo tanto, las "casuchas" al menos deberían mantener el precio actual. En mi opinión, las casas normales subirán de precio.

Las casuchas se compraron a ese precio solo porque muchas personas todavía obtenían dinero barato. Por ejemplo, el grupo: nuevo papel pintado y listo. Sin renovación energética, etc. — para eso no habría alcanzado el presupuesto. Quizás ahora ya están bajo presión debido al aumento de los costos de energía y de vida. Este grupo seguro que ya no comprará a precios altos con intereses elevados.

Tampoco las casas normales aumentarán de valor — tal vez en la imaginación de los vendedores y en ubicaciones privilegiadas. Pero la realidad es más bien que incluso los que ganan bien llegan al límite. Toma una casa "normal" de 160 m², de 5-10 años, pintar y listo. Estándar elevado, pero nada extravagante (como lo que a menudo tenemos aquí en el foro). Por 750.000 € — seguro se habría vendido hace un año. A eso sumas tu crédito de 500.000 € y el capital propio para cubrir el resto y el agente + gastos adicionales de compra. Con un 3% de amortización y un 3% de interés, sale una suma mensual considerable. 2.400 € mensuales solo para el crédito. Un 2% de amortización sería, en mi opinión, muy poco, y entonces serían 2.000 € ya. Primero tienen que estar dentro.