Los costos de construcción están aumentando rápidamente en este momento

Sí, pero incluso entonces. En diferentes etapas de la vida uno tiene diferentes necesidades de espacio habitable.
Ahora me mudo "al campo" para que los niños tengan un jardín verde.
En la vejez, cuando tenga mala vista y mi espalda esté rota, es decir, cuando ya no pueda mantener bien la casa y el jardín, me mudaré de nuevo al piso de la ciudad con ascensor que entonces no vendí, sino que alquilé. En la vejez probablemente no podría permitirme comprar un piso y alquilar otro, también es incierto, en una metrópoli como Berlín.
Además, como inversión no tiene mucho sentido poseer un número de dígito único de propiedades residenciales. Mucho menos casas unifamiliares.
Si acaso, garajes de alquiler o algo así.

Lamentablemente a veces no puedo editar aquí en el foro. Me refería al post de Traumfaenger, que ya posee una casa. La segunda vivienda sería, por tanto, como máximo una casita de vacaciones, si aún queremos hablar de uso propio.

Estoy de acuerdo con eso. En mi caso se trataba de la primera vivienda, que tiene la ventaja del uso propio y la mejora del nivel de vida junto con la previsión para la jubilación.

¿Pero de cuántos impagos de créditos estamos hablando aquí?

No hablo de impagos, sino de que los compradores potenciales ya no pueden permitírselo. Un crédito de 400k con un interés del 3% es solo mil euros al mes solo de intereses. Todavía no se ha amortizado nada. Con amortización, la cuota es correspondiente más alta y un crédito de 400k no es tampoco gigantesco. Aquí en Constanza, en 2020, un piso de 3 habitaciones en un edificio antiguo ya estaba por encima de 500k, ahí se necesita bastante capital propio para arreglárselas con un crédito de 400k.

No hablo de incumplimientos, sino de que los posibles compradores ya no pueden permitírselo. Un crédito de 400k con un interés del 3% es solo mil euros al mes solo de interés. Aún no se ha amortizado nada. Con la amortización, la cuota es correspondientemente más alta y un crédito de 400k tampoco es gigantescamente alto.

Exacto, nadie habla aún de impagos de préstamos, esos vendrán en los próximos 6-12 meses. Será muy rápido, porque recordamos: la extraña regla de un tercio respecto al ingreso del hogar es cosa del pasado, el 40%-45% solo para el crédito no es problema y todos los empleos son completamente seguros. De repente, ya falta dinero por los gastos adicionales en alimentos y demás, y llega la bomba energética.

La "asequibilidad" - affordability - también funciona "hacia atrás": de las buenas tasas y precios para construir/comprar solo puede beneficiarse quien hoy todavía tenga suficiente dinero al mes para aguantarlo los próximos 3 años. Quien ya estaba justo en su momento, ahora tendrá problemas rápidamente.

Bueno, ahora he visto el análisis de la estadística de Immoscout en la Wirtschaftswoche y, para la región de Düsseldorf/Colonia, hablamos de una disminución promedio de precios de entre -0.1% y -0.4% para casas unifamiliares. Eso significa para mí que probablemente las construcciones nuevas se están vendiendo a un precio incluso más alto. No se puede comparar una casa Kfw40 con una vivienda antigua de 1900. No veo ninguna situación dramática en esta evolución, al contrario.

Exacto, como mencioné antes, las villas antiguas con techos de 4 metros de altura ahora se cotizan de manera diferente a las construcciones nuevas eficientes energéticamente. Las personas aquí en el foro que están construyendo o que acaban de terminar probablemente observan la evolución de forma bastante relajada. Además, recientemente el Handelsblatt informó de un aumento de precios de hasta un 20% para nuevas construcciones en los próximos 2 años. Con la inflación actual, eso no me sorprendería.

Como ya se ha discutido aquí en el foro, Colonia no está muy afectada por la burbuja: los multiplicadores precio de compra-alquiler lo muestran claramente. El año pasado aún eran valores similares a los de hace 10 años. Por lo tanto, hay un sesgo en tu descripción.

En otros lugares la situación es mucho más dramática: los precios de oferta ya han caído entre un 10% y un 17%. El precio final realizado suele ser mucho más bajo, si es que se concretan las ventas. Esto aplica tanto a casas antiguas como a casas nuevas con precios inflados. Ahora hay más oferta que compradores solventes. Y ellos también lo saben. Por lo tanto, si alguien tiene que vender su casa ahora, probablemente tendrá condiciones peores que hace un año. Y quien compró a precios máximos en los últimos dos años tal vez no recupere su dinero pronto.

Pero quien no necesita vender y puede permitirse su casa a pesar de todos los costos aumentados, obviamente no tiene problema. Pero hay un límite, y ese límite se está desplazando definitivamente ahora. La maravillosa casa de 190 m², que alguna vez se construyó con aislamiento mínimo y calefacción a gas, con un 1% de amortización y 10 años de tasa fija, para que se pudiera ajustar al ingreso promedio, puede resultar ahora demasiado cara a pesar de todo, y de repente el buen consejo cuesta caro.

Quiero decir, ¿quién compra ahora todavía una casa sin renovar con una necesidad de calefacción de 40-60 mwh? ¡No importa si es XPS, aislamiento de fieltro o aislamiento del núcleo. Todo cuesta al menos el doble que hace 12 meses.