¿Tomar más crédito o vender?

: Gracias por este pensamiento. Voy a hablar con una conocida de la oficina de impuestos. Ella revisa empresas y [Einkommensmil.] y debería saberlo.

Hola,

básicamente tenéis ambas opciones. Si queréis tomar una decisión puramente matemática, debéis calcular los ingresos netos reales del piso incl. la ventaja del interés por una carga de la vivienda en propiedad contra los costos de una financiación. Además, la plusvalía esperada del piso después de x años.

Pero creo que os iría mejor con una venta. Tendríais una carga de aproximadamente 1350€ con un crédito de 270T€ (2,7*500€). Restando 400€ de ingresos netos por alquiler quedarían 950€ de carga neta.

Se puede hacer, pero me parece ajustado para 4 personas.

Además, el rendimiento neto del piso es solo del 2,4% (12*400 / 200T€). Eso es totalmente normal, pero no es un 5% ni un 7%, sino menos del 3%.

Mi camino sería un crédito a corto plazo con 5 años de duración y unos 150-175T€ y un segundo crédito con 10-15 años de duración para el resto de la suma. Tras la venta del piso después de la construcción y mudanza, quizás con un alquiler temporal, liquidaría el primer crédito por completo y entonces tendría unos 25-50T€ de capital libre con una carga restante de unos 100T€.

Con eso podría dormir bastante tranquilo.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

wow, ¡la información aquí es realmente genial!

He investigado un poco. La división del préstamo mencionada por Musketier lamentablemente no es posible, ya que el préstamo original para el apartamento está completamente pagado y no se pueden deducir intereses como gastos fiscales tan fácilmente (pero estoy abierto a que la funcionaria de hacienda o un asesor fiscal me corrijan )

Un breve comentario sobre la rentabilidad neta: el apartamento debería generar unos 800 € en frío, de los cuales como se dijo 200 € se van en gastos de comunidad. El impuesto probablemente sea como máximo 100 € debido a la alta depreciación (2% de casi 200.000)

Con los números puedes jugar, al final se trata de sopesar entre dos buenas soluciones prácticas.

Pero invierte el razonamiento sobre la rentabilidad neta:

Supongamos que obtienes un crédito hipotecario para una casa al 2% y quieres lograr una rentabilidad neta del 4% en la [ETW] (debido al mayor riesgo y esfuerzo adicional). Con los números como arriba:

12 * 500€ rentabilidad neta => 6 mil €/año

Valor de equilibrio de la [ETW] => 6 mil € * 1/0,04 => 150 mil €.

Esto significa que la rentabilidad neta para un valor del apartamento superior a 150 mil € ... disminuye (si no se puede aumentar el alquiler en consecuencia). Ahora es cuestionable qué están realmente dispuestos a pagar los compradores por la [ETW] en, por ejemplo, 3 meses. Según el cálculo, deberías reconsiderar seriamente a partir de 175 mil € o aumentar el alquiler. Si realmente te ofrecen 200 mil €, la rentabilidad neta sobre la inversión baja al 3%, apenas más de lo que el banco quiere de ti; entonces el cambio de tasa ya no vale la pena y eso es, en última instancia, lo que hay detrás.

Además ...

Si puedes conseguir un precio de venta de 175 mil €, aún te faltarían 95 mil €, que con un coste crediticio del 2% son aproximadamente 159€ de carga mensual SIN amortización. Hay calculadoras de anualidades por internet en todas partes, puedes calcular rápidamente qué queda con una carga soportable.

Con 200 mil € solo faltan 70 mil € y de eso te quedarás libre de deuda aún más rápido ... y totalmente libre de deuda.

Por lo tanto, solo mantendría el apartamento si está ubicado en una zona correspondiente en una gran ciudad o una zona de atracción, donde se pueda contar con una plusvalía adicional por encima de la media. De lo contrario, el esfuerzo de tiempo y el riesgo no valen la pena, y eso existe en propiedades individuales.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

Todo está claro. Lo pensaremos.

¡Muchas gracias por tu excelente contribución!

He investigado un poco. La división del préstamo mencionada por Musketier, lamentablemente, no es posible, ya que el préstamo de entonces para el apartamento está totalmente amortizado y no se pueden deducir fácilmente los intereses como gastos adicionales (pero con gusto dejo que la funcionaria de Hacienda o un asesor fiscal me corrijan )

Ya no estoy tan metido en el tema del impuesto sobre la renta. Mi tiempo en la oficina de impuestos ya pasó hace un tiempo. Por lo tanto, podrías tener razón.
Quizás podría funcionar si el apartamento se vende de un cónyuge al otro y se contrae un préstamo para ello. (siempre que solo pertenezca a un cónyuge). Pero esto inicialmente también genera costos.
Sería necesario comprobar si mi idea funcionaría en absoluto y si los costos adicionales luego se podrían compensar con la deducción de los intereses como gastos deducibles.

debido a la alta depreciación (2% de casi 200.000)

Sobre el tema de la depreciación, por favor tenga en cuenta:
La base para el cálculo de la depreciación, según mi conocimiento, se realiza en función del costo histórico de adquisición/fabricación y no sobre el valor de mercado actual.
El período de depreciación era, según mi conocimiento, la vida útil restante (50 años menos el tiempo de uso propio).