建筑成本目前正飙升

是的，但即使如此。人在生命的不同阶段对居住空间的需求也不同。现在我搬到“乡下”，这样孩子们就有一个绿色的花园。年老时，当我的视力变差，背部也坏了，无法好好打理房子和花园时，我会搬回当初没有卖掉而是出租的带电梯的城市公寓。年老时，我可能负担不起同时买一套房又租一套房，在像柏林这样的都市里这也是不确定的。除此之外，拥有个位数的住宅物业作为投资并不太明智。尤其不是独栋住宅。如果要买，租赁车库之类的更合适。

很遗憾，我有时在论坛里不能编辑。我指的是Traumfaenger的帖子，他已经有一套房子。所以如果我们还想谈自用的话，第二套房最多就是一间度假小屋。

我同意我的观点。对我来说，是第一套房产，具有自用的优势，提高生活水平，同时也是养老保障。

但是我们这里说的是多少贷款违约？

我这里不是指违约，而是潜在买家负担不起了。40万贷款利率3%，光利息每月就得一千多块钱。那还没还本金呢。如果加上还本金，月供就更高了，40万贷款其实也不算特别高。这里康斯坦茨，2020年三居室老房子价格已经达到50万以上了，想要用40万贷款就得有不少首付款。

我这里不是说违约，而是潜在买家已经负担不起了。40万贷款，3%的利率，每个月利息就是差不多一千欧元。那还没开始还本金呢。加上本金还款，月供会更高，而且40万贷款其实也不算特别多。

没错，现在还没人谈贷款违约——那些违约要在未来6到12个月才会出现。情况会很快恶化，因为我们记得——过去那套收入的三分之一规则已经过时了，用40%到45%的收入来还贷款根本不算问题，而且所有工作都非常稳定。可如今，额外的食品等开支已经使得钱不够用了——而且能源危机也要来了。

“负担能力”——affordability——本身也有“逆向”作用——只有那些现在每个月仍然有足够余钱的人，才能享受到现在较低利率和较低房价所带来的好处，撑过未来三年。那些当时已经入不敷出的人，现在会很快遇到麻烦。

所以我现在在《经济周刊》上看了Immoscout统计的数据分析，对于杜塞尔多夫/科隆地区而言，独栋住宅的平均价格下降幅度为-0.1%到-0.4%。这对我来说意味着，新建房屋的价格可能反而更高。Kfw40标准的新房不能和1900年代的老房子一概而论。我现在看不出发展中有任何戏剧性，恰恰相反。

没错，如上所述，拥有4米高天花板的老式别墅现在的交易方式与节能新建房不同。在论坛里，那些正在建房或刚建好房的人们对于市场走势应该相当从容。况且，最近《商报》预测未来两年新房价格将上涨高达20%。考虑到当前的通胀情况，这也不足为奇。

正如论坛里已经讨论的那样，科隆基本没有受到泡沫的重大影响——购房价格与租金倍数显示得非常明显。去年还是十年前的水平。因此，在你的描述中存在偏见。

其他地方的情况确实更为严峻——那里的挂牌价格已经下降了10%到17%。实际成交价通常还要低得多，前提是交易能顺利完成。这适用于老房和泡沫价格的新房。因为现在市场上的房源多于有支付能力的买家。买家们对此心知肚明。如果有人现在必须出售房屋，情况肯定比一年前更糟糕。那些在过去两年以最高价购房的人，近期可能无法收回成本。

但如果不必卖房，并且尽管成本上升还能负担得起自己的房子，当然没问题。但是——这里有一个界限，这个界限正在明确地发生变化。那套190平方米的漂亮房子，曾经用最低限度的隔热材料和燃气供暖，以1%的还款率和10年利率固定期贷款，在平均收入范围内勉强可负担；现在可能已变得过于昂贵，突然之间，好的建议也变得弥足珍贵……

我觉得现在还有谁会买一栋没有翻新的房子，供暖需求高达40-60兆瓦时？！无论是XPS、夹芯毡还是核心保温，价格都至少是12个月前的两倍。