¿Alquilar o vender un condominio? ¿Decisión en tiempos de crisis?

Sí, esa era la regla, pero en el cinturón periférico de las grandes ciudades había mucho por ganar. Allí todavía se podían encontrar inmuebles nuevos en pequeñas ciudades (alrededor de 20,000 habitantes) por 3,500 € por m2, que luego se podían alquilar por 12 € por m2. Por supuesto, también era arriesgado, porque hasta entonces en esos lugares se cobraban como máximo 10 € por m2. Pero muchos que en la ciudad consideraban caro pagar 16/17 € por m2, se mudaron hacía afuera. Y esos son precios más bien de 2018. A partir de 2020, por supuesto, se volvió mucho más extremo. Actualmente (2022) aquí se llega más bien a 35 rentas anuales en propiedades nuevas. Eso, por supuesto, casi no vale la pena.

Sí, esa era la regla, pero en parte en el cinturón periférico de las grandes ciudades había mucho por ganar. Allí todavía se podían conseguir inmuebles nuevos en ciudades pequeñas (alrededor de 20k habitantes) por 3,5k por m2, que luego se podían alquilar por 12€ por m2. Por supuesto, también era arriesgado, porque hasta ahora en esos lugares se cobraban como máximo 10€ por m2. Pero muchos que en la ciudad consideraban caro pagar 16/17€ por m2 simplemente se mudaron a las afueras. Y esos son más bien los precios de 2018. A partir de 2020, por supuesto, se puso mucho más intenso. Actualmente (2022) aquí se está más bien alrededor de 35 rentas anuales en obra nueva. Eso, por supuesto, casi no vale la pena.

Si tienes que pagar un 4-5% de interés, realmente no puedes entrar en la inversión con más de 20 veces la renta neta anual en frío. Podría ser una indicación de la evolución futura de los precios...

Si tienes que pagar un 4-5% de intereses, en alquiler realmente no puedes empezar por encima de 20 veces el alquiler neto anual en frío. Podría ser una indicación de la evolución futura del precio....

Por eso la construcción de nuevas viviendas también se desplomará. Porque para lo que aún se puede financiar, no es posible llevar a cabo una construcción residencial económicamente viable, ya que los altos precios del suelo y de la construcción se lo impiden. Queda por ver qué pasará con el stock existente. Pero una corrección de precios en el rango que mencionaste también me parece probable.

Por eso la construcción de nuevos apartamentos también se va a derrumbar. Porque para lo que aún se puede financiar no es posible llevar a cabo una construcción económica de viviendas nuevas, dado que los altos precios de los terrenos y la construcción se lo impiden. Qué pasará con el stock existente queda por ver. Pero una corrección de precios en el rango que mencionas también me parece probable.

Por supuesto que una corrección de precios es probable. Sin embargo, de forma gradual, y dependerá mucho de si hablamos de Múnich Bogenhausen o Hamm Uentrop. Porque la oferta escasa, la especulación, las incertidumbres generales, todo eso permanece.

Lo que se observa actualmente es más bien una caída drástica de precios en casas con mala rehabilitación energética, mientras que las casas jóvenes y de bajo consumo tienden a subir aún más. Porque 3-4.000 m³ de gas natural al año, en un invierno frío incluso 5.000 m³... a largo plazo nadie puede permitirse eso.

Tienes toda la razón. Por supuesto, las propiedades de nueva construcción después del 2000 bajarán mucho menos o incluso no bajarán nada en buenas ubicaciones. Porque casi nadie quiere una casa de 40 años por los costos de calefacción y, a pesar del tope al precio del gas, pagar más de 600 al mes por electricidad/gas. Y incluso después del tope de precios, el nivel de precios seguirá siendo el doble por el LNG. Quienes ahora tengan una vivienda de nueva construcción desde 2000 están en el lado ganador. Y no hay que olvidar algo. Hasta 2018 los precios aún eran relativamente normales (también en nueva construcción). Porque fue a partir de entonces cuando se volvió extremadamente caro. Es decir: ahora una bajada del -15% es solo una pequeña corrección de los absurdos precios post-Corona de 2020-2022. Por eso nuestras nuevas construcciones aún mantienen su valor. Al menos si se construyó a precios normales hasta 2018. El valor de 2018 siempre se mantendrá.

Si tienes que pagar un interés del 4-5%, realmente no puedes entrar en el alquiler por encima de 20 veces el alquiler neto anual. Podría ser una pista sobre la evolución futura de los precios....

En todo el sur de Alemania no hay departamentos por 20 veces el alquiler anual. Ni siquiera cuando alguien debe vender porque necesita el dinero para la casa unifamiliar. A menos que te dirijas a inmuebles en mal estado, que alquilan las personas que no consiguen otra cosa. Entonces puedes alquilar por horas. Como todavía falta vivienda, los alquileres no bajarán y como la mitad compra para uso propio, tampoco bajarán los precios de compra. Actualmente hay muy poco movimiento en el mercado y todos están esperando.