建筑成本目前正飙升

盖房子一直以来都是一个非常高的集中风险。
但在过去的9到12个月里，情况完全升级，变成了一个高风险债券。
而这对于95%的普通人在他们一生中最大的投资来说，是如此重要。

我一向都非常乐观，但大家：
请谨慎，不要低估目前构成严重风险的风险。
一所房子也应该能够靠一份工资来还清！！！

我今天提供了一笔100%融资（105%贷款价值比），期限为30年固定利率，利率为3.92%。10年固定利率为2.35%，对应80%的贷款价值比。从现在起，部分人将无法以当前的利率条件和房地产/建筑价格进行住宅融资。

为什么会以这样的条件融资30年……在利率较高的时候没人会想到这样做，可能还会通过住房储蓄贷款，但绝不会这样。在不确定的时代，对安全的渴求代价非常非常高。


根据你的说法，总承包的建筑方式最终会结束，因为它失去了优势。
谁愿意自己承担工种费用和竣工时间的风险，和建筑师/单独工种合作总是更好（我自己也是这样做的）。

利率将会上升。即使是当前的利率，仍然处于历史低点。过去几年市场被大量资金泛滥。这是（并且仍然是）住房需求依然巨大的一个原因。债务成本太低了。 目前相对较高的通胀也会导致更高的利率：能够负担住房的人会减少——因此需求会下降。理论上是这样。但实际上还有很多其他因素：供应、建筑领域的价格走势、人口发展、基准利率走势、替代性投资（及其收益率）等等。 这肯定不会变得更容易……

我不认为房地产的需求会下降。现有房产和新建房产的需求将转向稍小的面积。不会再建造或购买150平方米及以上的大户型，而是更倾向于较小的面积，以抵消上涨和持续上升的利率及建筑成本。大面积房产的价格相对当前会下降，而较小的房屋/公寓价格则可能会上升，因为对较小户型的需求会增加。简单来说，以前在低利率和适中建筑成本下，2000欧元的贷款月供可覆盖150-200平方米，而现在则用于100-130平方米。 “较小”房屋/公寓的业主可以轻松放心。 但那些在过去1-2年内建造大户型且昂贵房产的人，可能会经历房价下跌。

根据你的说法，这样的话包工总承包的建造就结束了，因为它失去了优势。
愿意自己承担专业分包费用和完工时间风险的人，和建筑师/单项分包合作总是更好（我自己就是这么做的）。

但最好有项目管理经验。我绝不会推荐给那种用Thermomix做饭、预订打包旅游的人单独发包和与建筑师合作。我做房地产/建筑项目管理不是一天两天了，但即使有团队和丰富的经验，我也发现分包之间接口的协调和计划非常容易出错。我们大多数的停工和少数需要争执的流程，都围绕着谁应该计划和注意、谁搞砸了这个问题。

为什么要以这样的条件融资30年……在更高利率时期没人会想到这样做，可能还能通过住房储蓄贷款，但绝不会这样做。在不确定时期对安全的需求实在是非常非常昂贵。


根据你的说法，总承包施工（GU）最终会消失，因为它的优势丧失了。
愿意自行承担专业分包费用和竣工时间风险的人，选择建筑师/单项专业分包一直都更好（我自己就是这样做的）。

因为利率可能还会继续上涨，而且名义利率仍低于通货膨胀率。
10年期固定利率也达到了2.84%，贷款余额为105%。