建筑成本目前正飙升

我在84年初在德国买了我的第一套房产，利率在7%到8%之间，还款比例是3%，每年都有一次特别还款。

一年后我以很好的利润卖掉了房子，之后房价暴跌，那是90年代末的亚洲金融危机。从那时起，尽管利率很高，房产价格相比现在便宜得多。

在我的国家，我已经经历了两次房地产泡沫破裂，最大的一次是在2014/15年。市场至今尚未恢复。那时采矿热潮结束，凡是有一点钱的人至少会拥有一套第二套房产，大家陷入购房狂潮（最贵的咖啡机货架补货速度赶不上销售速度）。很多人在我们这里买第二套房作为额外养老保障，并且因为负扣税（减免所得税）。

是的，因为在我们这里和英国，所有卖出的房产都可以在线查看，通常附带价格和销售记录，这样可以看到价格如何波动，上涨，下跌，再上涨，再下跌。例如，附近一栋房子2012年11月以49万美元卖出，现在2023年7月以44万美元出售。最受影响的总是我们的豪宅。

而且，婴儿潮一代就是我的年龄段，60到70岁，也就是战后出生的人。这些婴儿潮一代（在大城市）自己生的孩子不多，大多只有一个或没有。也就是说，比如在我家族周围，只有两个男孩（我的孙子），最终会继承多个人在德国、英国、澳大利亚、塞浦路斯的房产，因为没有后代。是的，我这边的邻居今年继承了一套房子，一位母亲在高档区有一栋房子，他们买了一套珀斯的新建公寓，可以看到市区、河流等等景色。没有园艺工作，没有房屋维修。他们大约60岁，不需要再工作了。

也许在RGG下，数字化会得到推进，并且会通过一项法定的远程办公（HO）义务，从而提升农村地区的价值。副作用是私人交通量会减少。
那么农村的房地产就会变得有吸引力，更受欢迎。
但谁知道呢..

我在84年初买了我的第一套德国房产，利率在7%到8%之间，我每年还款3%，每年都有一次特别还款。

一年后，我以很好的利润卖出，随后房价大跌，那是90年代末的亚洲危机。从那时起，尽管利率很高，房地产价格相比现在便宜得多。

在我的国家，我已经经历了两次泡沫破裂，最大的一次是在2014/15年。市场至今尚未恢复。当时采矿热潮结束，有钱的人几乎都有第二套房产，买房狂潮爆发（最贵咖啡机的货架总是来不及补货）。我们这儿许多人把第二套房产作为额外的养老准备，且利用负扣税（减少所得税）。

是的，因为我们这里和英国所有售出的房产都能在网上查到，多数带有价格和销售历史，所以可以看到价格的涨跌走势，涨涨跌跌。比如附近一套房子2012年11月卖了49万美元，现在7月卖44万美元。受影响最严重的总是我们这里的豪宅。

而且，婴儿潮一代是我的年龄段，60到70岁，就是战后出生的。他们自己生孩子不多，多是一两个甚至没有。也就是说，我家庭环境中只有两个男孩（我的孙子）最终会继承多个人在德国、英国、澳大利亚和塞浦路斯的房产，因为没有下一代。是的，我这边邻居今年继承了一套房产，一位母亲在高档区有套房，他们买了珀斯的一套新建公寓，可以俯瞰市区、河流等。不用做园艺，也不用修理房子。他们大约60岁，不用再工作。

我不知道你来自哪个国家，但你描述的房地产情况在德国并非如此。这里几乎没人会为了乐趣买第二套房产。抛开不到3%的利率不谈，而拥有多套房产的人一般经济状况都很好，无论发生什么，都不会有卖房的压力。

还有继承一代。当老一辈去世时，很多人将迎来一笔财富。无论是通过出售房地产还是通过现金资产。这推动了成本的进一步上升。

目前等待并希望市场降温的人可能是明智的。
但那些想等5到10年的人，肯定是不明智的。

继承一代——由于德国人在资本市场上的参与较少，主要会继承的是老旧、曾经昂贵的汽车和旧房子/公寓。后者是麻烦的块状资产。今天看起来很好，但明天呢？在5到10年内，旧房子带着巨大的现代化滞后将远多于买家。德国的购房者群体年年缩小。租金因价格暴涨而再次变得非常有吸引力。市场不是因短缺而是被贪婪和害怕错过（FoMo）所驱动。也就是说，奶奶的房子价格从60万可能很快只剩30万。这种指数级增长的东西也会同样快速崩塌。

当然，专业人才会短缺。但这也意味着再没有流动护理服务了。也就是说，那些现在还占据整条街道（街上停满了各种服务机构的小车，上面贴满彩色贴纸的车辆）的老年人，将不再那么容易实现这一点，且会需要用他们的资本来寻找替代方案。

而今天有时间等待5年的人，如果他本就买不起什么东西，那么风险肯定小于机遇。这也是过去几个月大多数融资讨论帖子的结论。这些讨论帖数奇怪地相比2020年大幅减少了。这究竟是为什么呢？

我不知道你来自哪个国家，但就你描述的房地产情况来看，德国肯定不是这样。这里几乎没有人会为了兴趣去买第二套房子。我们先不考虑不到3%的小部分。那些拥有多套房产的人，通常经济状况都很好，无论发生什么，都不会有卖房的压力。

那你去YouTube看看吧——自从“被动收入”和40岁以后“偷懒”成为热门话题后，很多普通人也开始买廉价的出租房产。投入最少的自有资金，用大量贷款杠杆。对于那些觉得“保证”8%的ETF和分红收益不够的人来说。这场游戏大家是否都能安然无恙地走出来？

那就去YouTube看看——自从“被动收入”和40岁以后偷懒成了一个超级热门话题，普通人也开始大量购买廉价的出租房产……游戏中的所有人都能安然无恙地走出来吗？

而且那些不想自己参与房产炒作的人，就买房产基金份额，让基金管理来炒作。

由于这始终是向上层重新分配财富，少数赢家总是以多数输家的代价生活。毕竟，待分配的蛋糕增长幅度仅仅是边际的。