房地产估价是否可能基于旧的法院鉴定报告？

那么你应该对简单的问题给出简单的回答。知道练习的目的确实是有意义的。

我已经在ZVG浏览了一段时间。那里有大量的评估报告，以不同的方式评价这些项目。你一定能找到一个适合你计划的项目。

否则就让专业人士来评估吧。在ZVG里可以找到相关的本地公司。

我非常确定，在ZVG那里几乎找不到类似这两处房地产的评估报告。对我来说，土地面积和居住面积明显超过标准，而且尤其是土地价值波动极大。这里地区的土地价值在每平方米30到230欧元之间波动，而将近4000平方米的土地，在VW评估中可能得到的结果简直不可思议。

既然2001年已经制作了法院价值评估报告，为什么我要拿这处物业和其他不相关的物业做比较呢？我认为，将当时对第二处房地产的价值评估直接应用到现在，远比去参考位于完全不同位置的类似房地产更靠谱……对于第一处房地产，我很清楚人们不再根据实体价值计算，而是根据收益价值计算。

让专家进行评估的建议对我目前的情况来说太过了。毕竟没人会无偿做评估，我也没有也不愿意承担这笔费用。而且两个评估师的市场价值几乎不可能完全一致。如果我的情况发展到法院下令进行价值评估，私人的评估报告相比由法院指定的评估师所做的报告，可能会被认为意义较小，对吗？


>>> “这是对市场价值的明确评估！”

对我来说，那只是一份因素清单，并非计算指南。

我确实在网上找到了计算指南，但这里不能发链接。内容突然涉及一块地的净收益，这个数据不知从何而来，减去土地价值的资本回报后即是建筑净收益。土地净收益是建筑收益加上未建设土地的预期增值……任何人都可以随意编造数据、美化数字，但我不想这样。我希望尽可能客观地为自己计算一个价值——不考虑我个人的利益，也不考虑市场价值对我有利的预期。我在找一个简单、易懂的计算公式，教我如何依据收益价值计算房地产价值。而且，市场价值的计算是一回事，实际买卖价格又是另外一回事。

>>> “维修和保养……”

我想表达的是，我不打算考虑折旧，因为房屋没有被翻新，同时也没有进行大规模的价值提升。因此，这应该是一个很好的出发点，基于指数来推算当前价格。建筑成本指数是有的，但那更多反映的是建筑成本的上涨。那么有没有某种房价指数？有没有统计显示大量房产每年以什么价格水平被出售？如果有，地方和建筑条件的重要性就会越来越小。举例来说，一处典型住宅2000年价格约为10万欧元，现在是25万欧元。这样可以用简单的比例计算出来，如果2000年某房产价值17万欧元，那么现在估值大概是多少……

我只是想告诉你，[im ZVG]里有各种不同的评估方法。然后可以将它们应用到你的对象上。你可能不想说这项练习的目的是什么。为什么不呢？

@nordanney
>>> "这是对市场价值的明确评估！"

对我来说，那只是因素的列举，而不是计算的指导。

这些也是评估中考虑的所有（虽然不是全部）因素。

我确实在网上找到过计算的指导，但我这里不能发布链接。那里突然谈到一种地块净收益，感觉是凭空捏造的，减去土地价值收益率就是建筑净收益。地块净收益是建筑收益加上预期的未建土地增值……每个人都可以随便编造数据美化计算。但我不想这样。我希望尽可能客观地为自己确定一个价值——独立于我个人的利益，比如市场价值对我有利的情况。我在寻找一个简单、可理解的计算公式，如何根据收益价值计算房产价值。尤其是，市场价值计算是一回事，实际上能以什么价格买卖房产是另一回事。

别理会网上的那些指导。真正简单的公式并不存在。基本上，对收益价值型房地产的处理步骤如下：
- 确定土地价值 — 根据地块大小、可用性和实际利用情况调整地价标准
- 根据可租赁的租金确定毛收益
- 确定扣除管理费用（管理费、维护费、租金损失、二氧化碳分摊）的净收益
- 从净收益中减去土地收益率＝建筑净收益 ==> 用得到的现值系数（有表格可查 - 剩余使用年限对应地产利率）乘以＝现值
- 现值加土地价值＝市场价值
- 视情况加减调整

如果剩余使用年限低于10年，计算方式有所不同。土地价值对市场价值影响不大，因为你在扣除土地收益率时加大扣除，最后又加回。

预期增值不允许计入，因为这是一个截止日期的评估。而且根据目的不同，确实可以大幅调整数值……

实际中也可以根据经验用租金收益系数估算。一座大型物流仓库新建项目目前大约按年租金的21倍计算（位置好，物业好且绿色环保）。而鲁尔区的典型老旧住宅建筑目前大约是年租金的15倍。等等。

提供一下物业信息吧，这样更容易。

>>> "翻修与维修……"

我想表达的是，我不想计入磨损，因为住宅没有进行任何维修，另一方面也没有进行大幅价值提升。

不，你必须计入磨损。通过这些措施，你使物业处于一个不需要额外扣除的状态。折旧必然存在＝因年限导致的价值减少。

这样的话，可以作为一个良好的起点，基于指数推算当前价格。确实有建筑成本指数。很好，那更多是关注建筑成本价格的增长。那么房价指数呢？有没有任何统计数据显示每年大量房产以何种价格水平被售出？这样一来，地方和建筑条件的重要性就降低了。比如说：一套典型住宅2000年约10万欧元，现在25万欧元。那么可以通过比例推算出，如果该物业2000年价值17万欧元，现在价值大概多少……

我给了你一些建议。不，没有针对你目的的专门指数之类。你根本没有机会“顺利”将价值推算到现在基准。你可能碰巧得到正确价值，但不是因为计算好，而是纯属运气。你提到的这种比例推算毫无依据，是不严谨的，完全错误。

这在多大程度上影响市场价值？

这些都不会影响价值。但鉴定结果本质上取决于目标。所有评估方法都有一定的空间。想高价卖出时，会利用向上的空间。想避免继承税/赠与税时，当然会利用向下的空间。最后也不要忘记，每个价值鉴定或多或少都是估计值。真正的市场价只有通过出售才能获得。

我认为你需要价格的用途很重要。银行使用你无法访问的不同软件，比如Sprengnetter，并且会做一个安全折扣。中介也使用这些软件，并会加价，让你抱有高价出售的希望。
如果是为遗产/离婚需要，必须找一位认证的鉴定师。将过去20年的任何报告向后推算是相对没有意义的。同样，收益价值也如此，因为你既不知道合理的租金，也不知道系数，商业地产情况更复杂。市场上有很多中介或金融服务人员提供免费的估价服务。