愿景之屋3号：是否可以用房地产抵押贷款？

我完全不同意，我稍后会详细回复你什么是可能的，什么是不可能的。

为什么这个论坛里的大家都这么消极，多乐观一点吧 ;-)

作为结果，我可以总结（我自己是房地产融资人员），只有当你的父母放弃他们的用益权时，房屋编号才有效。或者你建在一个如此好的位置，以至于每平方米25欧元的租金也是合理的。

从我的角度来看，这很好地总结了问题。用益权使房子在当前情况下对银行作为抵押品一文不值……

早上好，抱歉我昨晚没能及时回复。

对于房产1，首先需要确定当前的贷款价值。自2016年以来，房价明显上涨，因此价值很可能大幅提高。银行一般不会进入次级抵押的说法是不正确的！这取决于整体情况和具体银行。有些银行甚至把次级抵押作为其商业模式。

房产2情况类似，也需要事先进行贷款价值评估。该房产同样可以抵押，但任何银行都会要求将使用权的顺位退让放在新登记的土地抵押权之后。也就是说，你父母必须配合，并且一同去公证处。

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我目前有以下关于流动性/贷款发放的问题：
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[*]我的自有资金目前只有5万欧元，相对较低，但我可以部分抵押房产1和房产2。你们认为凭借详细的商业计划（未来租金收入等），能否获得150万欧元的贷款？我至少需要多少自有资金？
[*]我能抵押有使用权的房产2吗？我的父母是否必须和我一同去银行确认土地登记？（这没问题，只是不熟悉流程）
[*]我知道约60%价值的股票可以计入贷款抵押。房产抵押有类似的百分比规定吗？比如我抵押一处价值10万欧元的房产，那么只有5万欧元会被计入贷款抵押？

是的，你的自有资金较低，但如上所述有相应的担保物。我认为如果房产有相应的价值，对应的自有资金和担保物是可以获得你所说额度的贷款的，不过这还需进一步核实。
更多的自有资金总是好的！第二个重要点是你的家庭预算，也需要详细核查，目前缺少必要的信息。

你需要把股票变现，几乎没有银行愿意抵押股票账户。房产抵押的额度取决于银行的配合，没有固定的百分比，但我遇到过超过120%抵押的案例。

好了，希望我能帮上你，祝你晚上愉快。

@ceritus20
关于物件2的次级债权说法没有意义，是针对发帖人的价值判断。是的，也有次级融资者。但这会进入类似带有土地的夹层融资领域。所以6%的利息是最低要求。

由此我也谈到了你根本没有考虑的唯一一点。除了可能存在且非常昂贵的次级质押，以及父母在强制执行中会丧失用益权这一事实外，关键点是项目的盈利能力。而这点最终会扼杀项目（除非是哈维斯特胡德、奥柏卡塞尔之类的地方）。

次级融资也会使一家储蓄银行或人民银行以“正常”条件进行，而不仅仅是专业银行。这里关键在于贷款价值的终止点。用益权不会消失，它依然存在，优先权放弃只是确保银行在贷款违约时可以处置该资产。当然，这对极端情况下所有事情都破裂而言是一种风险，但只有这样融资才有可能。你说的内容根本不对，抱歉。

确实如此，我没有谈及盈利能力，因为缺乏关键信息，而且也没有被问及，只是问是否可行。

次级融资即使是一家储蓄银行或 也会以“正常”条件进行

如果储蓄银行指的是储蓄银行：我最近从我的银行得到的回答是，他们通常不做这类业务。即使是在相应的条件下也不做。