信用与股权的使用

他在实物资产评估中没有立足之地。

好吧，但是否应该更倾向于讨论市场价值而不是实物资产价值？

很合理，如果租赁合同已经签订较久，租金不会以当前租金为准，而是显著较低的租金。这并不罕见。如果要出售房产并与不同的中介沟通，制作多个评估报告也很正常。

同样，大多数附加费用，比如这里提到的房产税，都是完全可以转嫁的。所以可以扣除出去。
既然你说月净收入是五位数，单从税务角度看，出租房产对你来说是有意义的。必要时，你可以让部分用于自用的新建房产融资通过这套公寓来进行，并且税务上也可以申报利息。

就是这样。
租金因为阶梯租金条款以及已经在这里居住超过十年而如此之低——当时的阶梯租金真是非常幸运。

至少我看不出绝对的恶意；这里有很多负面解读……

当然会有负面解读，因为谁会乐意白白送钱呢？房地产特价很少见。在信息不全的情况下，总是要假设卖方是恶意的。否则就是愚蠢的。 但如果一切都合理，也许你真的有机会遇到一个房地产特价。 那么剩下的问题就是：这次购买会不会影响你真正想做的项目？如果会，那就不要买；否则就直接下手吧。

那么剩下的只有一个问题：这次购买会危及你真正想要的项目吗？如果会，那就别买，否则就直接下手。

我是否称之为捡便宜，嗯 :) 更倾向于“公平”……
只要市场不崩盘，这不会危及项目，因为我一定能无损失甚至可能获利地出售或抵押。

最终的问题是，哪种选择是最优的：
用自有资金购买……用贷款购买……混合模式……但这应该和税务顾问讨论。

相比之下，像银行账户（8%通胀下零利率）或股市，至少目前看都不算更好。

假设你全额融资：
- 购买价低于市场价值：盈利
- 利息成本等于当前租金：+/- 0
- 购房附加费用：亏损
- 市场走势：中性到亏损（我的水晶球说利率将继续上升）

我坚持认为你目前只能以你的现有租金计算。因为首先必须有私人购买你的房子，并以自用理由将你赶走。这需要时间。

用自有资金购买……贷款购买……混合模式……但这个问题应该和税务顾问讨论。

由于上述税务原因，当然是用贷款。个人而言，我会投入10-20%的自有资金，这样如果被迫低价出售，也不会比贷款加提前还款违约金多出的金额少。

我相信如果你现在不贷款买房，之后也不能贷款，也不能用租金收入进行税务抵扣。因此上面的计算中利息与购房价的抵消。

短期买卖只有在市场价值 > 购房价 + 购房附加费用的情况下才有意义。
现在说说看，根据评估报告这房子值多少钱。

一切都很简单 ;)

我不确定房地产价格是否会像本帖中有些人所说的那样大幅下跌。一开始这似乎合情合理，因为建筑贷款利率在上升，但也有许多因素反对这种观点。在一些地区，比如斯图加特大都市区，一些专家甚至预计价格还会进一步上涨（我记得这也写在当前的Postbank住宅指数中）。不过，过去几年的大幅涨价肯定已经结束了，我也是这么认为的。但这并不必然意味着价格会在所有地方暴跌30%，或者三年后房地产价格回到十年前的水平。我自己住在德国南部（斯图加特大都市区），我更倾向于认为价格将保持平稳，或者即使下降，也只是略有下降。我也没有水晶球。但如果假设你的房产三年内价值下降了10%，那么它大约仍值54万欧元。不过贷款利率很可能还会继续上升，至少不会下降，因此整体贷款负担几乎不会改变。作为自用者或房东，在一定程度上这无所谓。因为即使三年后房子只值54万欧元，你也不必卖掉它，而是可以出租。租金肯定不会下降，反而会增长。如果你在还贷款，租金至少应该能覆盖贷款还款额（税务问题需注意！）。只有当你现在用全额自有资金购买房子，并且指望三年后能以盈利出售以收回自有资金时，情况才会变得糟糕。这对我来说太不确定了。我会尝试找到一个方案，考虑到这种不确定性，并保留所有选择。例如，可以部分贷款购买房子，并且保留将贷款转成其他贷款的选项（重贷，尽管银行不一定总同意）。无论如何，如果你们现在已经知道以后想换更大的房子，我绝不会把全部自有资金都投入到这套房子里。