翻新与阁楼扩建：KfW？经济性与新建的比较？

问题也是我的朋友们看到的，你会投入大量资金，在装修（以及新建）过程中，你还是会有修改的愿望，想要这个那个。最终你投入了很多钱进行改造，但仍然是一个老房子，虽然经过了修缮。通常你还能看出来，无论是建筑风格，还是低矮的地下室等等。因此，我曾提出过一个想法，考虑你们在x年内大致能以多少价格卖出房子，而不用进行大规模的修缮。如果新建房屋的钱减去旧房的售价大致相同的话，对我来说，只有当这笔钱现在可负担时，我才会选择新建房屋。

这当然很难在没有更多细节的情况下进行评估。明确的是，翻新措施的价值不会完全等同于投入的金额。也就是说，房子翻新后不会价值25万欧元。这不总是很重要，但对某些人来说也并非无关紧要。
那么问题是，如果屋顶已经需要修缮，至少外墙不再美观且能耗效果差，暖气设备也已经超过40年，那么实际上在房地产市场上还能卖多少钱呢。如果再加上对底层的翻修，翻新费用大约是20万欧元（暖气、底层、屋顶和外墙+窗户）。首先得找到买家。
情况会有所不同，如果房子位于一个昂贵/受欢迎的地块上。此时就需要考虑是否放弃这样的房子，搬到一个新建住宅区。新建区通常离市中心较远，地块相对较小，基础设施也往往还在发展中（我曾在一个施工路段住了10年，非常烦人）。
也许你对这所房子还有感情依赖。你们有没有请过能源顾问/评估师评估一下现状和可能的翻新状态？如果现在每平方米排放300-400千瓦的能量，首先需要考虑这是否是无底洞，以及是否真的能够降低到50-100千瓦每平方米的范围。我认为，超过这个范围的投资回报率是不成比例的。

我知道这是一个棘手的话题，但是否有可能把祖父母安排到别的地方呢？当然，人们永远不想把家人赶出家门，我也不知道他们的护理需求有多大，但在我看来，这些都是如今必须考虑的问题。我的祖父母最后变得非常需要护理（阿尔茨海默病+帕金森病），他们已经无法在家中得到照顾，于是被安置在养老院，在那里他们有适合老年人的住所和照顾。如果我看看我父母的房子，（很多楼梯，狭窄的门，小浴室，大房子），几乎不可能打造一个无障碍的住宅。或许，如果他们搬到你们附近的适老住宅，那可能是一种双赢的局面。

这当然只是猜测（因为我对你们的情况了解不够详细）。但是，没有什么比你们现在花很多钱改建/扩建屋顶，而明年一楼的住房空出来更不合适的了。那一层你们也必须装修，可能花的钱现在已经没有了。如果不扩建屋顶（或许只在二楼做天花板隔热），如果屋顶状况还算不错，你们暂时可以节省10万欧元。

你们首先可能需要考虑一下，是不是非常想留在这所房子里，还是并不是特别依赖它。否则，如果经济上可行的话，也许建一栋带有适合老年人的附属公寓的新房子，之后可以出租，也是一个主意？

大家好，

非常感谢大家的反馈和评估。让我简单说几句：

[...]因此我提出了这样一个想法，考虑一下你们在x年后，大概能以多少价格卖掉这栋房子，且无需大规模翻新。如果一个新建房屋的费用减去现有房屋的售价，大致相当，那我觉得只有在目前这笔金额可以融资的情况下才选择新建房屋。[ /QUOTE]

这当然是一个合乎逻辑的想法。但这并不可行，详情可私信交流。除了改造和现代化，唯一的替代方案就是“100%”的新建，且不出售现有物业。也就是说，这里需要计算全部金额（扣除自有资金）。

[QUOTE="86bibo, post: 127209, member: 28702"][...]你们有没有找过能源顾问/专家评估现状和可能的翻新状态？如果现在每平方米释放300-400千瓦，首先得看看这是不是无底洞，以及是否真的可以降到50-100千瓦每平方米的水平。[...]

是的，针对这方面已经进行了多次能效计算和考虑。目前消耗大约为200千瓦每平方米。通过上述措施，视具体情况可以降到50-60千瓦每平方米。我们目前还在评估究竟哪种能效措施组合最合理（比如放弃KfW资助而采用更有针对性的优化是否是替代方案）。整体状态其实并不差，尤其是从纯节能的角度看，我认为外墙的保温不一定经济。从视觉角度来说还有别的考虑。屋顶从外面看也不一定必须更换。原则上内部整修应该足够。这个想法更多是考虑到太阳能板安装，以免10年后还得再动手。但确实，所有这些成本最终都会累计...

[...]最不划算的莫过于你们现在花大钱改造屋顶，但明年底层公寓空出，你们又得翻新，那可就得拿出本可能已经没了的钱。若不扩建屋顶（楼上可能做楼板保温），暂时可以节省大约十万欧元，前提是屋顶状态还算过得去。[...]

没错，顶楼扩建只是暂时必须的。我完全同意你说的（见你第一条回复），这里有相当多的节省空间。卫生设备的问题主要是我觉得，如果小孩在这一层活动，确保有卫生设备（至少厕所和洗手盆）是非常必要的。

基础估价大致在十万欧元左右（如果带供暖费用则会稍高）。这也大致与目前该地区房屋出售的价格相符。但正如我所说，美好且价格合适的土地现在非常难找。

数字方面，目前我的估计是改造+现代化（扣除补贴后）大概18-20万欧元，而新建则约在38-40万欧元左右。总的来说这是个非常复杂的话题，最终往往让人感觉是在原地打转 :-(

你好，

对我来说这个话题也很困难。在你最后的发言中，你比较了老房子和新房子。当然，两者之间大约差了20万欧元，但人们也必须看看自己对目前的状况是否满意。旧房子的空间够用吗？窗户、视野、布局等，还是说“这个或那个本应该更好地解决/必须更好地解决”。（特别是针对现在居住的上层）

你的诉求似乎不是想在上层改变空间分布，因此必须问问你们是否满意，还是因为这是个礼物所以就这样接受了？
我目前也处在类似的情况，而且我不太从预算角度考虑，而更多是基于上述原因，这就是我想用来度过晚年的房子，布局是我认可的。

所有提到的反对意见都是正确且重要的。但只要这个根本性的问题没有解决，我认为首先必须对其有清楚的认识。