是增加贷款还是出售？

：感谢你的这个想法。我会和税务局的一位熟人谈谈。她负责审核企业和收入情况，应该知道这些。

你好，

其实你们俩都有选择。如果你们想做一个纯计算的决定，就必须把公寓的真实净收入包括通过按揭负担的利息优势，跟融资成本比较。再加上预期公寓在x年后的增值。

但我认为卖掉会更好。你贷款27万欧元的话，负担大约是1350欧元（2.7*500欧元）。减去400欧元的租金净收入，剩下950欧元纯负担。

可以接受，但我觉得四个人的话会有点紧。

此外，公寓的净收益率只有2.4%（12*400 / 20万欧元）。这很正常——但不是5%或7%，而是低于3%。

所以我的方案是，一个5年期限的短期贷款，大约15万到17.5万欧元，再有一个10到15年期限的贷款，覆盖剩余金额。公寓竣工搬迁后出售，可能暂时出租的话，我会全额偿还第一笔贷款，然后手头会有大约2.5万到5万欧元的自由资金，剩余负担约10万欧元。

这样我会睡得很安稳。

此致
敬礼
Dirk Grafe

哇，这里的输入真的很棒！

我查了一下。Musketier提到的贷款分割 unfortunately 不行，因为当时的贷款已经完全还清了，而且不能这么简单地再次将利息作为Werbungskosten抵扣（不过我很乐意让税务官或税务顾问纠正我）

关于净收益：这套房子大概能带来800欧元的冷租金，其中如前所述200欧元用于物业费。税收大概最高100欧元，因为有较高的折旧（约20万的2%）

你可以玩弄这些数字，归根结底，这还是在两个好的、可行的解决方案之间进行权衡。

但请换个角度考虑净收益率：

假设你获得了一笔2%的房贷，你希望通过购买ETW（由于较高的风险和额外的工作量）实现4%的净收益率。按上述数字计算：

12 * 500€ 净收益率 => 6千欧元/年

ETW的盈亏平衡点 => 6千欧元 * 1/0.04 => 15万欧元。

这意味着，当房屋价值超过15万欧元时，净收益率会下降（如果租金不能相应提高的话）。现在的问题是，买家实际愿意在例如3个月内为ETW支付多少价钱。根据计算，你最晚在17.5万欧元时必须认真考虑，或者提高租金。如果你实际上得到20万欧元的报价，净收益率会降至资本投入的3%，几乎等同于银行对你的要求利率——那么换贷款利率就没有意义，这就是其背后的实质。

此外……

如果你能达到17.5万欧元的销售价格，你还欠9.5万欧元，按2%的贷款利率来算，大约每月需支付159欧元的利息，不计还本。网络上有等额本息计算器，你可以快速算出在可承受的负担下还剩多少。

如果是20万欧元，你还欠7万欧元，偿还速度更快……并最终完全无债。

因此，我建议只有在该房屋位于大城市或人口流入区，且可预期有额外的高于平均值的增值空间时才持有。否则，时间成本和风险是不划算的——这对单个房产尤其适用。

此致
敬礼
Dirk Grafe

一切都很清楚。我们会考虑的。

非常感谢你的精彩贡献！

我查过了。Musketier提到的贷款分割方法不行，因为当时的贷款已经完全偿清了这套公寓，不能那么简单地再将利息作为Werbungskosten扣除（但我很乐意接受税务官员或税务顾问的指正）

我对所得税的了解不再那么深入了。我在税务所工作的时间已经有一段时间了。所以你可能说得有道理。
如果公寓由一方配偶卖给另一方配偶，然后再借款（前提是房产只属于其中一方配偶），这可能可行。但这也会产生一些费用。
我的想法是否可行，增支是否能通过利息费用作为Werbungskosten抵消，还需要进一步核实。

由于高折旧（约20万的2%）

关于折旧，请注意：
据我所知，折旧的计算是基于历史购买/制造成本，而不是当前的市场价值。
折旧期限据我了解是剩余使用年限（50年减去自用期间）。