निर्माण लागत वर्तमान में आसमान छू रही है

बहुत कुछ संभव है। लेकिन जैसा कि माना जाता है उससे अलग, ब्याज दर वक्र के छोटे छोर पर मौद्रिक नीति दर और दीर्घकालिक रियल एस्टेट ब्याज दरों के बीच कोई प्रत्यक्ष संबंध नहीं है। विशेष रूप से यह संभव है कि लंबी अवधि के लिए अपेक्षाएं पहले ही कीमत में शामिल हों, जबकि मौद्रिक नीति दर सीधे केंद्रीय बैंक द्वारा नियंत्रित होती है।

चाहे प्रत्यक्ष संबंध हो या अप्रत्यक्ष, यह सबसे पहले मायने नहीं रखता। मौद्रिक नीति दर में पुनः प्रस्तावित वृद्धि निर्माण ऋण दरों को प्रभावित किए बगैर नहीं छोड़ती। और भविष्य के लिए यह भी महत्वपूर्ण नहीं है कि निर्माण ऋण दरें अब 5.0% हों या "केवल" 4.7%। कई संभावित गृह निर्माताओं को ऐसी बातें जैसे मौद्रिक नीति दर वृद्धि उनके योजनाओं पर और अधिक संदेह करने पर मजबूर करेंगी।

लीडिंग रेट के पुनः योजना बद्ध बढ़ोतरी से निर्माण ऋण दरें अप्रभावित नहीं रहती हैं।

यह सही नहीं है। पिछले कुछ ब्याज वृद्धि को देखो, उसके बाद निर्माण ऋण दरें हर दिशा में गईं। लगभग ईस्टर के बाद से वे 3.5-4% के एक सीमा में हैं और वहीं उतार-चढ़ाव कर रही हैं। चाहे यूरोपियन सेंट्रल बैंक कुछ भी करे।

मेरे बेटे की जमीन की फाइनेंसिंग की ब्याज दर दिसंबर 23 में समाप्त हो रही है। बैंक ने मुझे अब पहले ही 3.7% की पुनर्वित्तीय सुविधा का प्रस्ताव दिया है।
मुझे लगता है कि बैंक बढ़ती निर्माण ब्याज दरों की उम्मीद नहीं कर रहे हैं।
मुझे इस विषय की थोड़ी जानकारी है, लेकिन अगर कम और कम लोग निर्माण ऋण ले रहे हैं, तो क्या बैंकों के बीच कुछ प्रतिस्पर्धा नहीं होनी चाहिए और क्या ऐसी बैंकें नहीं होनी चाहिए जो केवल रेपो रेट से थोड़ी ऊपर की कम ब्याज दर पर फाइनेंस करें?

मेरे बेटे की ज़मीन की फाइनेंसिंग का ब्याज बंधन दिसंबर 23 में खत्म हो रहा है। बैंक ने मुझे अब ही 3.7% की दर पर पुनः फाइनेंसिंग की पेशकश की है। इसलिए मुझे लगता है कि बैंक निर्माण ऋणों के बढ़ने की उम्मीद नहीं कर रहे हैं। मुझे इस विषय की ज्यादा जानकारी नहीं है, लेकिन अगर हर बार कम लोग निर्माण ऋण लेते हैं, तो क्या बैंक के बीच प्रतिस्पर्धा नहीं होनी चाहिए और क्या ऐसी बैंकें नहीं होनी चाहिए जो सस्ते दामों पर, केवल नीतिगत ब्याज दर से थोड़ा ऊपर, फाइनेंसिंग करें?

बैंक के पास केवल अपनी मार्जिन को थोड़ा कम करने का विकल्प होता है। लेकिन मेरी जानकारी के अनुसार, ये आमतौर पर (छोटे अंतर को छोड़कर) समान रहती हैं। चाहे ब्याज दर 2% हो या 6% - बैंक को भी उच्च ब्याज दर पर पुनः वित्तपोषण करना होता है और वह फाइनेंसिंग से समान मार्जिन पर "उसी मात्रा में" कमाई करता है। इसलिए बैंकों के पास इस मामले में कम स्थान होता है और इसलिए यहां प्रतिस्पर्धा भी कम है। पुनर्वित्तपोषण दर या उससे थोड़ी ऊपर उधार देने पर यह व्यापार लाभकारी नहीं रहेगा, क्योंकि बैंक के भी उसके लागत ढांचे को पूरा करने की जरूरत होती है, जो अंतिम ग्राहक से ब्याज के माध्यम से पूरी की जाती है।

और निर्माण ब्याज दरों में विकास ने अब तक की नई नीतिगत ब्याज दर वृद्धि को संभवतः पहले ही शामिल कर लिया है। यहां दिलचस्प बात यह है कि इस वर्ष के बाकी हिस्से में क्या होता है। अगर नीतिगत ब्याज दरें अब भी बढ़ती हैं, जबकि बाजारों ने पहले ही यह मान लिया था कि यूरोपियन सेंट्रल बैंक और अन्य द्वारा आगे कोई वृद्धि नहीं होगी, तो निश्चित रूप से निर्माण ब्याज दरें भी ऊपर की ओर बढ़ेंगी।

बैंक के पास अपनी मार्जिन को थोड़ा कम करने की ही संभावना है। लेकिन मेरी जानकारी के अनुसार वे सामान्यतः (छोटे अंतर को छोड़कर) समान रहती हैं। इसलिए बैंकों के पास इस मामले में कम खेल की गुंजाइश होती है और इसके कारण यहां प्रतिस्पर्धा भी कम होती है। रिफाइनेंसिंग दर पर उधार देना इसे एक लाभकारी व्यवसाय नहीं बनाएगा।

और निर्माण ऋण की ब्याज दर की दिशा ने अब तक की दूसरी प्रमुख ब्याज दर वृद्धि को सम्भवतया पहले ही बाजार में समायोजित कर लिया है। यह दिलचस्प है कि अब वर्ष के बाकी हिस्से में क्या होता है। यदि प्रमुख ब्याज दरें अभी और बढ़ती हैं, जबकि बाजार पहले ही यह मान चुका है कि यूरोपीय केंद्रीय बैंक और कोई वृद्धि नहीं करेगा, तो निश्चित रूप से निर्माण ऋण की ब्याज दरें भी ऊपर जाएंगी।

एक डायरेक्ट बैंक की निश्चित ही शाखा बैंक की तुलना में कम लागत होती है। इसलिए वहां कुछ गुंजाइश हो सकती है। और वे निश्चित रूप से अपने लाभ को थोड़ा कम कर सकते हैं और फिर केवल रिफाइनेंसिंग दर से थोड़ी अधिक दर रख सकते हैं। यह लगभग सभी अन्य क्षेत्रों में भी काम करता है।

खैर, एक डायरेक्ट बैंक की लागत शायद एक शाखा बैंक से कम होती है। वहाँ निश्चित रूप से कुछ गुंजाइश हो सकती है।

गुंजाइश शायद वर्षों से पूरी तरह से उपयोग की जा चुकी है। डायरेक्ट बैंक आमतौर पर पहले से ही सस्ते कंडीशंस देते हैं।

और हाँ वे अपने मुनाफ़े को थोड़ा कम कर सकते हैं और फिर केवल पुनर्वित्त दर से थोड़ा ऊपर जा सकते हैं।

क्या आप अपने बॉस को भी आय कम करने का सुझाव देते हैं? ;)

मुझे भी लगता है कि 3% तक की मुख्य ब्याज दर पहले से ही बाजार में शामिल है। उससे ऊपर जाना दिलचस्प होगा, क्योंकि तब केवल दर की ऊंचाई ही नहीं बल्कि समय की अवधि भी महत्वपूर्ण हो जाएगी। अगर सभी मानते हैं कि 4% की मुख्य ब्याज दर केवल अस्थायी है और उदाहरण के लिए एक साल में फिर से 3% पर आ जाएगी, तो इसका ज्यादा असर नहीं होगा। लेकिन अगर यह अपेक्षा बनती है कि हम शायद लंबे समय तक 5% तक जाएंगे, तो होम लोन की ब्याज दरें फिर से काफी बढ़ जाएंगी। यह सब भविष्यवाणी करना मुश्किल है, पॉल वोल्कर के समय में भी अमेरिका में दोअंकीय मुख्य ब्याज दरें देखी गई थीं ;)