मालिकाना फ्लैट किराए पर दें या बेचें? संकट के समय में निर्णय?

हाँ, यह नियम था, लेकिन बड़ी शहरों के आस-पास के इलाके में काफी फायदा हुआ है। क्योंकि वहां अभी भी 3.5k प्रति वर्ग मीटर की कीमत पर छोटे शहरों (लगभग 20k की आबादी वाले) में नए निर्माण की संपत्तियाँ मिलती थीं, जिन्हें फिर 12€ प्रति वर्ग मीटर किराए पर दिया जा सकता था। यह निश्चित रूप से जोखिम भरा भी था, क्योंकि अब तक उन जगहों पर अधिकतम 10€ प्रति वर्ग मीटर किराया लिया जाता था। लेकिन कई लोग जिनके लिए शहर में 16/17€ प्रति वर्ग मीटर महंगा था, वे बाहर चले गए। और ये कीमतें ज्यादातर 2018 की हैं। 2020 से यह तो और भी ज्यादा हो गया। वर्तमान में (2022) यहाँ नए निर्माण की संपत्तियों के लिए लगभग 35 वार्षिक किरायों का मूल्य होता है। यह निश्चित रूप से कम ही लाभदायक है।

हाँ, वह नियम था, लेकिन बड़े शहरों के आस-पास के इलाकों में आंशिक रूप से काफी कुछ हासिल किया जा सकता था। क्योंकि वहाँ अभी भी छोटी शहरों (लगभग 20 हजार की आबादी वाले) में नए निर्माण के लिए प्रति वर्ग मीटर 3.5k की कीमत पर अचल संपत्तियाँ उपलब्ध थीं, जिन्हें फिर प्रति वर्ग मीटर 12€ पर किराए पर दिया जा सकता था। यह निश्चित रूप से जोखिम भरा भी था, क्योंकि अब तक इन स्थानों में अधिकतम 10€ प्रति वर्ग मीटर लिया जाता था। लेकिन कई लोग जिनके लिए शहर में 16/17€ प्रति वर्ग मीटर महंगा था, वह बाहर चले गए। और ये कीमतें अधिकतर 2018 की हैं। 2020 से यह तो और भी बदतर हो गया। वर्तमान में (2022) यहाँ नए निर्माण में सालाना किराये के लगभग 35 गुना कीमत पर है। यह निश्चित ही शायद ही लाभदायक हो।

अगर आपको 4-5% ब्याज देना पड़ता है, तो किराए पर देने के मामले में आप वास्तव में सालाना शुद्ध ठंडा किराया के 20 गुना से ऊपर निवेश नहीं कर सकते। यह भविष्य की कीमत विकास का संकेत हो सकता है....

यदि आपको 4-5% ब्याज देना पड़ता है, तो किराये पर देने के मामले में आप वास्तव में वर्षिक शुद्ध ठंडे किराए का 20 गुना से अधिक निवेश नहीं कर सकते। यह भविष्य की मूल्य प्रवृत्ति का संकेत हो सकता है....

इसी कारण से नए मकानों का निर्माण भी गिर जाएगा। क्योंकि जो भी राशि अभी वित्तपोषित की जा सकती है, उससे आर्थिक रूप से टिकाऊ आवास निर्माण संभव नहीं है, क्योंकि उच्च जमीन और निर्माण की कीमतें इसके खिलाफ हैं। मौजूदा संपत्ति के साथ क्या होगा यह देखना बाकी है। लेकिन आपके बताए हुए क्षेत्र में मूल्य सुधार संभव लगता है।

इसीलिए नए मकानों का निर्माण भी लुढ़क जाएगा। क्योंकि जो अब भी फाइनेंस किया जा सकता है, उसके लिए आर्थिक रूप से नए मकानों का निर्माण संभव नहीं है, क्योंकि उच्च भूखंड और निर्माण लागत इसके खिलाफ हैं। मौजूदा संपत्ति के साथ क्या होगा, यह देखना बाकी है। लेकिन आपके द्वारा बताए गए क्षेत्र में मूल्य समायोजन भी संभव लगता है।

बिल्कुल, मूल्य समायोजन संभव है। हालांकि चरणबद्ध तरीके से होगा, यह इस बात पर निर्भर करेगा कि हम म्यूनिख, बोगेनहॉसेन या हैम यूएनटी्रोप की बात कर रहे हैं या नहीं। क्योंकि सीमित आपूर्ति, सट्टा, और सामान्य अनिश्चितताएं, ये सब बनी रहती हैं।

जो वर्तमान में देखा जा रहा है, वह है कमजोर ऊर्जा संरक्षण वाले घरों में मूल्य में नाटकीय गिरावट, जबकि कम खपत वाले युवा घरों के मूल्य में बढ़ोतरी। क्योंकि सालाना 3-4,000 मी³ प्राकृतिक गैस, ठंडे सर्दियों में कभी-कभी 5000 मी³ ... यह लंबे समय तक कोई अफोर्ड नहीं कर सकता।

आप पूरी तरह से सही हैं। जाहिर है, 2000 के बाद के नए निर्माण वाली संपत्तियां कम ही कीमतें गिरेगी या अच्छी लोकेशन में बिल्कुल नहीं गिरेगी। क्योंकि हीटिंग खर्चों के कारण कोई भी 40 साल पुराना घर नहीं लेना चाहता और गैस प्राइस ब्रेक के बावजूद महीने में बिजली/गैस के लिए 600+ भुगतान करना पसंद नहीं करेगा। और प्राइस ब्रेक के बाद भी LNG की वजह से मूल्य स्तर दोगुना ही रहेगा। जिनके पास अब 2000 के बाद का नया निर्माण है, वे अब विजेता पक्ष में हैं। और एक बात भूलनी नहीं चाहिए। 2018 तक कीमतें अभी भी आंशिक रूप से सामान्य थीं (नए निर्माण में भी)। क्योंकि तभी से कीमतें बहुत अधिक हो गईं। इसका मतलब यह है कि अब -15% की गिरावट केवल 2020-2022 के पोस्ट-कोरोना भारी कीमतों की छोटी सी सुधार है। इसलिए हमारे नए निर्माण अभी भी मूल्य स्थिर हैं। कम से कम तब तक जब तक आप 2018 तक सामान्य कीमतों पर बने हैं। 2018 के मूल्य को हमेशा रखा जाएगा।

अगर तुम्हें 4-5% ब्याज देना पड़ता है, तो किराए पर देने के मामले में तुम आमतौर पर 20 गुना सालाना शुद्ध ठंडे किराए से ऊपर नहीं जा सकते। यह भविष्य की कीमत विकास का संकेत हो सकता है...

पूरे दक्षिणी जर्मनी में 20 गुना सालाना किराए वाली कोई भी आवास इकाई नहीं है। यहाँ तक कि जब कोई अपना पैसा एकल परिवार के घर के लिए चाहिए और उसे बेचने पर मजबूर होता है तब भी नहीं। जब तक तुम खराब स्थिति वाली संपत्तियों की ओर नहीं जाते हो, जिन्हें वे लोग किराए पर लेते हैं जिन्हें और कोई विकल्प नहीं मिलता। तब तुम घड़ी के हिसाब से किराए पर दे सकते हो। क्योंकि अभी भी आवास की कमी है, किराए कम नहीं होंगे और चूंकि आधे लोग खुद के लिए खरीदते हैं, इसलिए खरीद की कीमतें भी कम नहीं होंगी। अभी बाजार में बहुत कम हलचल है और हर कोई इंतजार कर रहा है।