Baukosten gehen aktuell durch die Decke

[Buschreiter]

Ein kleines Beispiel mit Zahlen wie sie aktuell bei uns ca. sind:

Wohnung 90qm
Miete 12€ / qm
Kaufpreis inkl. NK ca. 350.000€
Eigenkapital = 100.000€
Zins = 3%
Tilgung = 2%
Jährliche Annuität = 12.500€
Jährliche Mieteinnahmen = 12.960€

Überschuss nach Zinsen ca. 5.000€ im ersten Jahr. Das wären immerhin 5% Eigenkapitalrendite im ersten Jahr. Im gleichen Beispiel mit 1% Zins und 4% Tilgung wäre man zwar bei 10% EK Rendite, hätte allerdings eine deutlich höhere Steuerbelastung womit die Zahlen sich real nicht sooo sehr verschlechter haben. Für "echte" Kapitalanleger also immer noch ein gutes Investment. Wer natürlich hofft ohne EK Einsatz mit Immobilien das große Geld zu verdienen, für den sind jetzt andere Zeiten angebrochen.

Was hier leider nicht passt, ist der Kaufpreis/qm. Zumindest in Köln nicht! Das wäre ein Kaufpreis ohne NK von ca. 310 T€. Für 90qm wäre es ein dann Kaufpreis von rund 3.450€ den qm Wohnfläche. Das ist eine ETW aus Ende der 80er, in die man noch investieren muss. Die 12€ den qm kommen dann in etwa in den Nicht-so-in-aber-schön-Stadteilen hin. Wenn man die zukünftigen Investitionen und nicht umlegbaren Kosten abzieht, ist es kein guter Mietzins! Bei Häusern sieht es noch schlechter aus.

 

[WilderSueden]

Das ist eine sehr rationale Sichtweise, die ich an sich teile. Nur ist das Projekt Hausbau mit vielen Emotionen verbunden. Wie viel macht man beim eigenen Heim, was sich an sich nicht rentiert? Einfach weil man möchte und es das eigene ist?

Ja klar, da schön Wohnen ist ein Wert an sich. Aber nehmen wir mal das von mir angesprochene Beispiel. Ländliches Hinterland im westlichen Bodensee, ca 130qm, 70er Jahre, Ölhheizung, 200kWh/qm, beide Bäder und die Küche* noch original für ca 400 000€ (von der Sorte haben wir mehrere besichtigt). Das ist jetzt sicherlich nicht der feuchte Traum aller Möchtegern-Eigenheimbesitzer.
Dafür versenkst du erst einmal 50k für Kaufnebenkosten. Dann sanierst du vom restlichen Eigenkapital das Haus: Gasheizung oder Pellets, neue Fenster, Bäder und Küche. Vielleicht noch Kellerdecke und oberste Geschossdecke dämmen. Fassade ist zu teuer und wird verschoben. Dach ist auch noch das originale mit 50 Jahre alten Betonsteinen. Jetzt zahlst du für die 400k Kredit bei 3% Zins am Anfang 1000€ pro Monat nur an die Bank obwohl du dafür sicherlich deutlich über 100k Eigenkapital eingesetzt hast, von dem 50k auch unwiderruflich weg sind. Für die 1000€ hast du noch keinen Cent getilgt und keine Rücklagen gebildet für Fassade, Dach, Straßensanierung, alles was noch kommen mag. Das ist doch nicht nur ein bisschen irrational.
Mit 1% Zins sah das aber ganz anders aus. Da hat man tatsächlich noch was vom Haus abbezahlen können

 

[BackSteinGotik]

Ich will nur darauf hinaus, dass die Welt für Kapitalanleger eben eine andere ist als für den privaten Selbstnutzer.

Ja, und da genau dort werdenkeine Projekte mehr groß gestartet. Im Gegenteil, aktuell stellen jede Menge Altbesitzer ihre Zinshäuser auf den Markt, da kannst du dir denken, wie die Realität aktuell aussieht. Rechnen werden die auch können. Kaufen zum Vermieten bei aktuellen Höchstpreisen lohnt nicht mehr, Bauen zum Vermieten erst recht nicht, und Bauen zum Verkaufen macht wohl auch weniger Spaß als vorher.
Der Rechenfehler in deiner Darstellung war in der Tat das Verhältnis Kaufpreis/Jahresmiete - 26 ist so ziemlich 2014 - 35, 40, 45 ist eher das, was aktuell aufgerufen wird. Und aus der Rechnung kommt man dann schnell zum Lohnt-nicht-mehr. Es blieb der Konsumkäufer (aus Mieten vs. Kaufen), der natürlich in der FOMO-Blase bis an den Rand gegangen ist.

und ich denke genau anders : egal ob die Zinsen jetzt steigen : wie wollen die Leute sich bzw. ihre Kohle denn sonst vor der Inflation retten als durch Immobilien ?

Wenn ich Angst vor einem "Wertverlust" habe, investiere ich also in einen Wert, der potentiell bis zu 40% übertrieben ist? Asset inflation ist ja schon länger ein Thema, aber irgendwie will niemand verstehen, dass diese Werte sich in zwei Richtungen bewegen können und schon im Namen an das fällige deflate erinnern. What does up, must come down..

Während ich das schreibe, zeigt Windows 10 lustigerweise gerade unten Tesla und Amazon in Tiefrot an, mit ziemlich krassen Minuswerten. Ein Tag, 6-7% Minus. Man kann sich auch Gold und Bitcoin angucken. Aber die 1970er Bude am Ende es Immobilienbooms in Deutschland soll nun wertstabil sein?

Ist der erträumte Millionenerlös für das 500.000€ Haus von 2015 noch eine Realität, oder ein Wunschtraum aus anderen Zinszeiten? Der erwähnte WiWo-Artikel bringt es auf den Punkt - selbst wo noch mehr als genug Geld auf dem Markt ist, wird nicht mehr jeder Preis gezahlt. Nachfrage bricht ein, Ausblick schlecht, Zinsen hoch. Und es kommen immer weiter Objekte - Stichwort "Generation Erben" auf den Markt. Nur sind die geerbten Immobilienbuchwerte dann leider nicht liquide, und die Sanierungspflichten rücken immer mehr in den Fokus.. Rasante Entwicklung.

 

[cryptoki]

... hier im "Dorf" waren wir vor 8 Monaten mit den Eigentümern von div. Grundstücken im Gespräch. Sie besitzen hier reichlich. Die Grundstücke gingen wenn dann nur unter der Hand weg und zu überteuerten Preisen. 880 Euro/qm. Bodenrichtpreis ist niedriger. Saftig. Angesprochen auf ein Grundstück haben sie abgewunken. Das sei nicht zu verkaufen, sie wissen noch nicht was sie machen. Huch, seit einigen Tagen prangt ein riesiges Plakat von einem Makler. So geht es gerade hier auch mit den Bestands-EFHs. Es scheinen langsam einige kalte Füße zu bekommen. Man merkt auch schon, dass die Preise von EFHs langsam etwas näher an realistische Preise ran kommen.

... jemand aufgefallen, dass die Holzpreise enorm gesunken sind?

 

[bowbow91]

Der Rechenfehler in deiner Darstellung war in der Tat das Verhältnis Kaufpreis/Jahresmiete - 26 ist so ziemlich 2014 - 35, 40, 45 ist eher das, was aktuell aufgerufen wird. Und aus der Rechnung kommt man dann schnell zum Lohnt-nicht-mehr. …
Wenn ich Angst vor einem "Wertverlust" habe, investiere ich also in einen Wert, der potentiell bis zu 40% übertrieben ist?

Es gibt starke regionale Unterschiede. Meine Zahlen sind aktuell und an den Portalen orientiert.

Region rund um Karlsruhe, eben im Portal geschaut. Im Speckgürtel und teilweise in der Stadt liegen viele Kaufpreise bei 3.900-4.100€. Die Mieten bewegen sich bei 11-14€ für normale Wohnungen, 1-2 Zimmer Wohnung teilweise auch deutlich teurer vermietet.

Das gibt nen mittleren Faktor von etwa 26. Für kleinere Wohnungen kommt man da auch schnell deutlich drunter wenn man gut kauft.

Wenn ich deine 40% Überbewertung für diese Region annehmen würde, dann hätten wir hier Faktoren von 15? Niemals…

Wenn ich fix den Mietspiegel und die durchschnittlichen Kaufpreise von München online suche und dagegen halte: 9000 € / (20€ * 12) = 37,5. Da sieht’s natürlich anders aus… Da dürfte der Immobilienpreis gerne um 30-40% einbrechen, dann würde auch der Faktor wieder passen.

 

[haydee]

Also im Automobilbereich gibt es zwar Kurzarbeit- finanziell hat da aber bisher noch keiner leiden müssen , Stichwort Aufstockung.
und ich denke genau anders : egal ob die Zinsen jetzt steigen : wie wollen die Leute sich bzw. ihre Kohle denn sonst vor der Inflation retten als durch Immobilien ?

Im Zulieferbereich gibt es keine Aufstockung