Buschreiter
25.09.2023 18:32:33
- #1
IMHO, cela a aussi à voir avec le groupe d'acheteurs des bailleurs privés. Jusqu'à récemment, on allait (pour simplifier) à la banque, on obtenait un crédit, on achetait un appartement et on le louait. Ce groupe d'acheteurs me semble un peu sous-représenté dans le calcul global et dans les plans actuels de promotion du logement, ils apparaissent plutôt dans le rôle des vampires avides d'argent que l'on doit protéger contre les locataires.
Supposons que je sois face à la décision d'acheter ou non un appartement. D'un côté, mes coûts augmentent, de l'autre, mes revenus sont au moins menacés car la construction du plafonnement des loyers, un véritable échec à Berlin, est maintenant discutée au niveau national.
Je vois l'affaiblissement très discuté actuellement des normes d'efficacité comme une capitulation devant les campagnes de peur des populistes – si j'investis dans un appartement construit efficacement, je reçois en échange une valeur réelle qui génère un rendement annuel et qui est accessoirement un gage de qualité pendant toute la durée de vie de l'appartement. Diluer cela maintenant me semble être une mauvaise décision.
Donc, les méchants bailleurs. En tant que bailleur, on a bien sûr, du moins selon le syndicat des locataires, depuis des décennies un seul intérêt : la gentrification ! Oui, on m'a reproché d'avoir osé installer un chauffage central au gaz au lieu de poêles individuels au mazout ! À l'époque, on criait au scandale, et lorsque j'ai envisagé de rénover un peu (!) la maison sur le plan thermique, ils sont venus avec des torches et des fourches. Avec l'isolation, "je voulais juste m'enrichir à leurs dépens". Résultat : pas de rénovation. Dans la même maison, on se plaint maintenant que les coûts de chauffage sont si élevés.
Demandez donc aux locataires ce qu'ils font contre le changement climatique. La première réponse immédiate : "Je ne peux rien faire à l'appartement, je ne suis que locataire." Donc : les bailleurs vampires doivent bien sûr tout rénover immédiatement – mais bien sûr, les fenêtres doivent rester aussi jolies qu'avant et on ne veut pas payer pour ça.
Et maintenant, ceux qui ont un peu d’économies et réfléchissent à ce qu'ils veulent en faire disent : "Payer plus et recevoir moins ? Non merci." Alors, ils n'investissent pas dans un appartement comme placement pour la retraite. Le promoteur se retrouve donc devant la résidence et personne n'achète les appartements, l'argent est investi ailleurs et/ou on est tout simplement plus prudent.
Et pour la comparaison avec Munich : ici, même si on a du mal à y croire compte tenu de la pauvreté des locataires dans certains quartiers (car il leur reste presque rien pour vivre après avoir payé le loyer charges comprises), un nouveau record de durée d'amortissement a été atteint : nulle part on ne doit louer un appartement aussi longtemps qu'à Munich pour justifier le prix d'achat. Autrefois, on comptait avec un facteur prix d'achat de 20, ici nous sommes au-dessus de 40.
Il ne reste donc que l'éternel espoir d'une valorisation éternelle. Cela a bien marché tant que ça a bien marché. La maison s'amortit par la valorisation elle-même. Mais si je ne peux plus vraiment compter sur une valorisation éternelle et que je suis effrayé par les gros titres comme "Les prix de l'immobilier ont baissé de 10 % !", alors je n'ai plus envie d'investir dans l'immobilier.
Entièrement d’accord ! Avec des facteurs prix d’achat de 30 et plus, le rendement du capital investi, avec les risques (loyers impayés, vandalisme, usure excessive de l’appartement, etc.), est beaucoup trop faible pour que je considère un achat dans le but de louer. Ergo : les logements doivent devenir moins chers ou le capital nécessaire. Les loyers ne peuvent (et ne doivent) pas non plus augmenter à l’infini.