Pourquoi les prix de la construction ne baissent-ils pas ?

J'observe un peu le marché, j'ai l'impression qu'il n'y a plus que des biens immobiliers vraiment en dessous de la moyenne qui arrivent sur le marché. C'était déjà le cas il y a un an, mais maintenant c'est encore pire. De ce fait, cela n'a absolument aucune importance que les prix baissent ou pas. S'il y a une maison plus jolie, qu'elle soit ancienne ou neuve, c'est toujours pour des prix de 800k€+.

J'observe un peu le marché, j'ai l'impression qu'il n'y a plus que des biens immobiliers vraiment en dessous de la moyenne qui arrivent sur le marché.
C'était déjà le cas il y a un an, mais maintenant c'est encore pire.
De ce fait, cela n'a absolument aucune importance que les prix baissent ou pas. Quand il y a une maison plus jolie, peu importe si elle est ancienne ou neuve, c'est toujours à des prix de plus de 800k€+

Je peux tout à fait confirmer cela. La situation immobilière, du moins dans nos régions, est actuellement plus que difficile pour les acheteurs potentiels. Nous observons le marché depuis près de deux ans. Il n'y a vraiment rien qui arrive sur le marché qui mérite même un second regard. Mais cela ne représente que notre constat.
Il n'y a qu'à attendre si on le peut.

Actualités sur l'état de la recherche :
Une étude Allianz de novembre 2023 constate que la propriété immobilière est actuellement trop chère comparée à la location :

L'Institut de Kiel pour l'économie mondiale (IfW) rapporte que le prix d'achat des logements anciens baisse :
(ajusté à l'inflation, naturellement encore plus).

Dans le même temps, l'indice des coûts de construction continue d'augmenter (quoique un peu plus lentement maintenant). Le BKI rapporte :

Ouf, presque 40 %. Je croyais avoir entendu parler d'une étude qui décrivait que 2024 resterait une année difficile pour l'industrie de la construction. Mais à partir de 2025, avec une légère baisse des coûts de construction, la tendance serait à la hausse. Je ne peux pas retrouver la source pour l'instant (et c'est sûrement une mauvaise estimation car, selon le consensus ici sur le forum, les coûts de construction ne baissent pas).

Conclusion non différenciée : mieux vaut louer et attendre une bonne affaire dans l'ancien. La construction neuve semble économiquement peu attractive.

Je suppose que cela sera difficile, ou qu’on attendra Godot. Car dans ta compilation il manque un sujet vraiment décisif – il n’y a rien à louer, et les loyers augmentent aussi fortement que cela ne l’a pas fait depuis des années. Et compte tenu de la pénurie de logements, des taux d’intérêt et de la politique, il n’y a pas non plus de voie réaliste qui pourrait changer cela dans les 3 à 5 prochaines années.
Les prix dans l'ancien pourraient déjà avoir atteint leur plancher, l’inflation a déjà fortement diminué et une accoutumance s’installe. La situation ne s’améliorera sûrement pas, elle sera juste différente. Ceux qui louent à bas prix, qui n’ont pas à craindre une reprise pour usage personnel et qui disposent de suffisamment d’espace pour les situations de vie à venir peuvent peut-être attendre – le reste fera des calculs serrés, et si possible construira plus petit maintenant.

La question décisive – qu’est-ce qui devrait encore changer pour que l’on construise de nouveau ? Les taux devraient-ils baisser encore d’un point de pourcentage ? Grâce à l’aide de la KfW, les jeunes familles bénéficient déjà d’un tel coup de pouce, elles sont déjà sur le marché. Et si le niveau baisse en général, tous ces acteurs exclus jusqu’à présent et considérés comme locataires haut de gamme reviendront sur le marché. Cela stabilisera et renforcera alors immédiatement les prix. Une baisse des coûts de construction de 40 % ? Plutôt irréaliste. Une baisse des prix des terrains ? On observe plutôt le contraire. Et si cela ne se paie pas, le terrain reste tout simplement vacant jusqu’au prochain boom.

Mon avis également subjectif – le meilleur moment pour construire, c’est toujours hier, le deuxième meilleur, c’est maintenant. Si c’est possible d’une manière ou d’une autre, attendre ne vaut pas le coup. Actuellement, on peut obtenir rapidement un terrain et un entrepreneur général. Cela n’a jamais été le cas ces 10 dernières années.

J’observe un peu le marché, j’ai l’impression qu’il n’y a plus que des biens immobiliers vraiment en dessous de la moyenne qui arrivent sur le marché.
C’était déjà le cas il y a un an, mais maintenant c’est encore pire.
De ce fait, il n’a absolument pas d’importance que les prix baissent ou non. Quand une jolie maison est mise en vente, qu’elle soit ancienne ou récente, c’est toujours à des prix supérieurs à 800 000 €.

Je partage cette observation, mais je ne vois pas là une tendance. Dans notre zone d’observation du marché (environ 10x10 km entre Düsseldorf et le Bergisches Land), il y avait régulièrement jusqu’en 2022 environ 50 maisons individuelles en annoncent (sans projets neufs). Jusqu’à la mi-2023, ce nombre est monté à 120, puis il est redescendu à environ 90. Les mails de notification ne sont toutefois pas devenus plus fréquents qu’en 2022. Les maisons restent donc simplement beaucoup plus longtemps sur le marché, souvent 6 à 9 mois.
Chaque fois qu’une maison disparaît, que j’avais spécialement suivie, je passe parfois sur place dans les semaines suivantes et discute aussi avec les voisins. Étonnamment, j’apprends souvent que la vente a été arrêtée car aucun acheteur intéressé n’a été trouvé – et qu’on souhaite retenter dans quelques mois. La maison reste alors inhabitée et non chauffée dans le paysage.
Parfois, les maisons reviennent aussi sur le marché avec un autre agent immobilier. Ou en auto-commercialisation.

Mais pour le premier point de ta déclaration : je ne peux pas constater que la part des maisons jeunes ou restaurées intégralement ait diminué. Elle reste stable entre 5 et 10 %. Cela tient aussi à la nature des choses : qui vendrait un tel bien ? Au mieux lors de divorces ou (encore plus rarement) de déménagements professionnels, ce genre de bien arrive sur le marché.

Quelques exemples ici dans la région
"Maison d'architecte dans un emplacement idyllique" (= vraiment en pleine campagne), 180 m², année de construction 2019
initialement mise en vente pour 850k, maintenant réservée à 699k. Était sur le marché pendant environ un an

Bungalow avec combles non aménagés, 140 m², 1989, 210 kWh/m²
Initialement mis en vente pour 485k, plusieurs baisses puis retiré. Mis en vente à nouveau avec un nouvel agent à 369k et marqué comme vendu

Allenfalls bei Scheidungen oder (noch selteneren) beruflich bedingten Umzügen kommt sowas auf den Markt.

Il y a une troisième variante. Des retraités qui construisent pour la retraite et réalisent après quelques années qu’ils ne sont plus assez en forme ou tout simplement qu’ils ne vivent plus.

C’est une phrase accrocheuse, que le meilleur moment pour construire était hier et le deuxième meilleur est aujourd’hui. Mais nous sommes actuellement dans une zone de cygne noir. Une étude du début février, que je viens de découvrir aujourd’hui :

Institut fédéral pour la recherche sur la construction, l’urbanisme et l’espace :
Les prix de la construction baissent
2022 +16,4 %
2023 +8,5 % (avec la baisse des prix de l’énergie et la fin de la pénurie de matériaux)
Prévisions :
2024 -3,2 %
2025 -5,5 %
2026 -0,9 %
2027 0,2 %
2028 2,0 %

Cela semble concerner des valeurs nominales, la baisse des prix devrait en réalité être plus importante que prévue.

* Si l’on investit ses fonds propres : le S&P500 a rapporté environ 20 % l’an dernier. En cas de baisse des taux, le rendement devrait être supérieur à la moyenne.
* Les taux ont baissé d’environ 1 %.
* La disponibilité des artisans s’améliore.

De la même façon qu’auparavant les taux ont augmenté et les marchés d’actions surévalués ont baissé, maintenant ça va dans l’autre sens. C’est un marché très dynamique. Le secteur de la construction/marché immobilier est au contraire très lent (retard de commandes ; délais des projets ; c’est pourquoi les prix ont continué à augmenter même quand la fête était déjà terminée).
Comme en 2022/2023 tout le négatif s’est accumulé (hausse des taux à cause de l’inflation, chute des marchés d’actions surévalués, pénurie de matériaux augmentant les coûts de construction et suppressions des subventions), une fenêtre s’ouvre actuellement dans laquelle des facteurs favorables au constructeur coïncident.

Ma conclusion (cette fois un peu plus nuancée) : en tenant compte de tous ces points, construire demain (2025) pourrait être nettement moins cher/plus agréable que construire hier (2023).