¿Por qué no bajan los precios de la construcción?

Observo el mercado un poco, tengo la sensación de que solo están saliendo al mercado inmuebles realmente por debajo del promedio.
Eso ya era así hace un año, pero ahora es aún peor.
Por lo tanto, no importa en absoluto si los precios bajan o no. Si hay una casa más bonita, ya sea vieja o nueva, siempre por precios de más de 800k€.

Observo el mercado un poco, tengo la sensación de que solo salen al mercado inmuebles realmente por debajo de la media. Eso ya era así hace un año, pero ahora es aún peor. Por eso no importa en absoluto si los precios bajan o no. Si alguna vez hay una casa más bonita, ya sea vieja o nueva, siempre por precios de más de 800k€.

Puedo confirmar eso completamente. La situación inmobiliaria, al menos en nuestras regiones, es actualmente más que difícil para quienes desean comprar. Hemos estado observando el mercado casi dos años. Realmente no aparece nada en el mercado que valga siquiera una mirada más. Pero eso solo representa nuestro hallazgo. Lo único que ayuda es esperar si se puede.

Actualizaciones sobre la situación de los estudios:
Un estudio de Allianz de noviembre de 2023 encuentra que ser propietario de una vivienda es actualmente demasiado caro comparado con alquilar:

El Instituto de Economía Mundial de Kiel (IfW) informa que el precio de compra de las viviendas existentes está cayendo:
(ajustado por inflación, por supuesto, aún más).

Al mismo tiempo, el índice de costos de construcción sigue aumentando (aunque ahora un poco más despacio. El BKI informa:

Uf, casi un 40%. Creí haber escuchado algo de un estudio que describía que 2024 seguirá siendo un año difícil para la industria de la construcción. Pero a partir de 2025, con una ligera disminución de los costos de construcción, la tendencia sería al alza nuevamente. Pero ahora mismo no puedo identificar la fuente (y seguramente esa es una evaluación errónea porque según el consenso en este foro, los costos de construcción no bajan).

Conclusión sin matices: Mejor alquilar y esperar una ganga en el mercado de viviendas existentes. La nueva construcción parece económicamente poco atractiva.

Supongo que esto será difícil, o simplemente será esperar a Godot. Porque en tu resumen falta un tema realmente decisivo: no hay nada para alquilar y los precios del alquiler están subiendo tan fuerte como no se veía en años. Y dado el déficit de vivienda, las tasas de interés y la política, tampoco hay un camino realista que cambie eso en los próximos 3-5 años.
Los precios en el mercado existente podrían ya haber tocado fondo, la inflación ha disminuido bastante y se está entrando en una fase de habituación. La situación seguramente no mejorará, solo cambiará. Quienes alquilan barato, no temen una rescisión por necesidad propia y tienen suficiente espacio para futuras etapas de la vida, pueden permitirse esperar; el resto hará cálculos ajustados y, si es posible, construirá ahora y más pequeño.

La pregunta crucial: ¿qué tendría que cambiar para que se construya de nuevo? ¿Que las tasas de interés bajen otro punto porcentual? Gracias al subsidio de KfW, las familias jóvenes ya tienen ese impulso y ya estarían en el mercado. Y si el nivel general baja, volverán al mercado todos esos actores que hasta ahora han quedado fuera o que alquilan a precios altos. Eso estabilizará y fortalecerá los precios de nuevo. ¿Que los costos de construcción bajen otro 40%? Más bien poco realista. ¿Que bajen los precios del suelo? Más bien se ve lo contrario. Y si no se paga, el terreno queda ahí hasta el próximo auge.

Mi conclusión también subjetiva: el mejor momento para construir siempre fue ayer, el segundo mejor es ahora. Si se puede de alguna manera, esperar no vale la pena. Actualmente se puede conseguir un terreno y un contratista general en poco tiempo. Eso no había pasado en los últimos 10 años.

Estoy observando el mercado un poco, tengo la sensación de que solo entran al mercado inmuebles realmente por debajo del promedio.
Esto ya era así hace un año, pero ahora es aún peor.
Por lo tanto, no importa en absoluto si los precios caen o no. Si alguna vez hay una casa más bonita, ya sea antigua o nueva, siempre a precios de más de 800k€.

Comparto la observación, aunque no veo en ello una tendencia. En nuestra zona de observación del mercado (aproximadamente 10x10 km entre Düsseldorf y Bergisches Land) hasta 2022 había regularmente unas 50 casas unifamiliares anunciadas (sin proyectos de obra nueva). Hasta mediados de 2023 subió a 120 y ahora volvió a bajar a unas 90. Sin embargo, los correos electrónicos de notificaciones no se han vuelto más frecuentes que en 2022. Las casas simplemente permanecen mucho más tiempo en el mercado, de 6 a 9 meses con gusto.
Cada vez que desaparece una casa que he estado siguiendo especialmente, en las semanas siguientes paso ocasionalmente por allí y hablo también con los vecinos. Sorprendentemente, a menudo me entero de que se suspendió la venta porque no se encontró comprador, y que se intentará de nuevo en algunos meses. La casa queda entonces deshabitada y sin calefacción en el paisaje.
A veces las casas vuelven a salir a la venta con otro agente. O en autogestión.

Pero sobre el primer punto de tu afirmación: no puedo ver que la proporción de casas jóvenes o completamente renovadas haya disminuido. Se mantiene constante en un 5-10%. Pero eso también es natural, ¿quién vendería una casa así? Solo en casos de divorcio o (aún más raramente) de traslados por motivos laborales es que algo así sale al mercado.

Unos ejemplos de la zona
"Casa de arquitecto en ubicación idílica" (= realmente en el campo), 180 m², año de construcción 2019
originalmente anunciada por 850k, ahora reservada por 699k. Estuvo seguramente un año en el mercado

Bungalow con ático sin terminar, 140 m², 1989, 210 kWh/m²
Originalmente anunciado por 485k, reducido varias veces y luego desaparecido. Ya con nuevo agente inmobiliario anunciado a 369k y marcado como vendido

Solo en caso de divorcios o traslados profesionales (aún más raros) salen este tipo de propiedades al mercado.

Hay una tercera variante. Jubilados que construyen para la vejez y luego, tras unos años, se dan cuenta de que ya no están en forma o simplemente ya no viven.

Esta es una frase contundente, que dice que el mejor momento para construir fue ayer y el segundo mejor es hoy. Pero actualmente estamos en el área del cisne negro. Un estudio de principios de febrero, del que acabo de toparme hoy:

Instituto Federal para la Investigación en Construcción, Urbanismo y Desarrollo Regional:
Los precios de la construcción bajan
2022 +16.4%
2023 +8.5% (con precios de energía en descenso y fin de la escasez de materiales)
Pronóstico:
2024 -3.2%
2025 -5.5%
2026 -0.9%
2027 0.2%
2028 2.0%

Parece tratarse de valores nominales, en términos reales la caída del precio debería ser mayor que la pronosticada.

* Si se invierte el capital propio: en el S&P500 el año pasado hubo aproximadamente un 20%. Con recortes de las tasas de interés, el rendimiento debería estar por encima del promedio.
* Las tasas de interés bajaron aproximadamente un 1%.
* La disponibilidad de mano de obra especializada mejora.

Así como antes las tasas subieron y los mercados bursátiles sobrevalorados bajaron, ahora va en la dirección contraria. Este es un mercado muy dinámico. La economía de la construcción/mercado inmobiliario es en cambio muy lenta (acumulación de pedidos; tiempos de ejecución de proyectos; por eso los precios siguieron subiendo incluso cuando la fiesta en realidad ya había terminado).
Así como en 2022/2023 se juntaron todos los factores negativos (tasas subieron por la inflación, mercados bursátiles sobrevalorados bajaron, escasez de materiales incrementó los costos de construcción y recortes en incentivos), ahora justamente se abre una ventana en la que concurren factores favorables para el promotor.

Mi conclusión (esta vez un poco más matizada): teniendo en cuenta todos estos puntos, construir mañana (2025) podría ser considerablemente más barato/agradable que construir ayer (2023).