为什么建筑价格不下降？

我观察市场有一点点，我感觉市场上只剩下真正表现不佳的房地产了。[Inhalte in eckigen Klammern dürfen nicht übersetzt werden.]一年前也是这样，但现在更糟糕了。[Inhalte in eckigen Klammern dürfen nicht übersetzt werden.]因此，不管价格是否下跌，都完全无所谓。[Inhalte in eckigen Klammern dürfen nicht übersetzt werden.]如果偶尔有比较好的房子出售，无论是旧的还是新的，总是要价80万欧元以上。[Inhalte in eckigen Klammern dürfen nicht übersetzt werden.]

我观察市场有一段时间了，我感觉现在市场上只剩下真正低于平均水平的房产。
一年前情况就是这样，但现在更严重了。
因此，价格是否下跌根本无关紧要。如果碰巧有比较漂亮的房子，无论是旧房还是新房，价格总是超过800,000欧元。

我完全同意这个观点。至少在我们这里，对有购房意向的人来说，当前的房地产状况非常困难。我们也已经观察市场将近两年了。市场上真的没有什么值得多看一眼的房源。但这只是我们的认知。
如果可能的话，只能等待。

最新的研究情况：
2023年11月的Allianz研究发现，与租房相比，目前自有住房价格过高：

基尔世界经济研究所（IfW）报告称，现有房产的购买价格正在下降：
（按通胀调整后降幅更大）。

与此同时，建筑成本指数仍在上升（尽管现在增长速度有所放缓）。BKI报告：

哎，接近40%。我记得听过一项研究，说2024年建筑行业依然是艰难的一年。但从2025年开始，随着建筑成本略有下降，情况会有所好转。但我现在找不到来源（这可能是误判，因为根据本论坛的共识，建筑成本不会下降）。

模糊的结论是：宁愿租房，等待现有房产的便宜货。新建房屋在经济上似乎不具吸引力。

我猜这将很困难，或者只是“等待戈多”。因为你的总结中缺少一个真正关键的话题——没有可租的房子，租金涨幅是多年来未见的高。而且鉴于住房短缺、利率和政策，在未来3-5年内没有现实路径能改变这一点。
现有房产价格可能已经触底，通胀也已经显著回落，人们开始适应。情况肯定不会变好，只会变得不同。那些租金便宜、无需担心自用腾房通知且有足够空间应对未来生活需求的人，也许可以等待——其余的人会精打细算，如果可能的话，就现在买房，建小一点。

关键问题是——还需要什么改变，才能重新开始建房？利率再下降1个百分点吗？通过KfW补贴，年轻家庭已经得到了很大的推动，他们已经在市场上了。如果整体水平下降，那些之前被挤出市场、只能承担高租金的人会重新进入市场。这会再次稳定并提高价格。建筑成本再次下降40%？这不太现实。土地价格下降？反而趋势相反。如果没人买，土地就只能等到下一个繁荣期。

我个人的结论是——建房最佳时期永远是昨天，其次是现在。如果可能，等待是不划算的。目前可以较快拿到土地和总包单位，这在过去10年里是没有的。

我观察市场有一段时间了，我感觉现在市场上只剩下一些非常低于平均水平的房产了。
一年前也是这样，但现在更严重了。
所以价格跌不跌根本没关系。如果有更漂亮的房子，不管是旧的还是新的，价格总是800k欧元以上。

我虽然认同这个观察，但我并不认为这是一个趋势。在我们监测的市场区域（大约介于杜塞尔多夫和贝尔吉施兰之间的10x10公里范围内），到2022年为止，常常有大约50套独栋住宅挂牌出售（不包括新建项目）。到2023年中期，这个数字上升到120套，现在又降回了大约90套。但通知邮件的频率并没有比2022年更高。房子只是明显挂牌的时间更长了，经常是6到9个月。
每当我关注的某栋房子从市场上消失后，我会在接下来的几周内偶尔去那里，并和邻居们聊聊。令人惊讶的是，我常听说销售被暂停了，因为没有找到买家——他们打算几个月后再试一次。那栋房子就这样空置且未供暖地留在当地。
有时这些房子会换个中介重新上市，或者以自售方式出售。

但回到你说的第一个点：我没有看到年轻或者经过全面翻新的房子比例在下降，比例一直保持在5-10%。这也是事物本来的性质，谁会卖这类房子呢？最多是在离婚或者（更罕见的）因工作调动时才会出现在市场上。

这里有几个本地的例子
“位于田园风光中的建筑师设计房屋”（真的在偏远地区），180平米，建造年份2019年
最初挂牌价格85万，现在定价69.9万，房源大概挂了有一年

带未改造阁楼的平房，140平米，1989年，210千瓦时/平米
最初挂牌价格48.5万，多次降价后消失。后来由新经纪人挂牌36.9万，并标记为已售

还有第三种情况。退休人员，为了养老而建房，几年后发现自己已经不够健康或者干脆已经去世。

这是一个朗朗上口的句子，说昨天是建造的最佳时机，今天是第二好时机。但我们目前处于黑天鹅区域。一项二月初的研究，直到今天我才偶然发现：

联邦建设、城市和区域研究所：
建筑价格下跌
2022年 +16.4%
2023年 +8.5%（能源价格下降和材料短缺结束）
预测：
2024年 -3.2%
2025年 -5.5%
2026年 -0.9%
2027年 0.2%
2028年 2.0%

这似乎是名义值，实际价格下跌应该比预测的更大。

* 如果投资自有资本：去年标普500指数有大约20%的收益。利率下降时，回报率应该会高于平均水平。
* 利率大约下降了1%。
* 技工的可用性有所改善。

正如之前利率上升和高估的股市下跌，现在则朝相反方向发展。这是一个非常动态的市场。而建筑业/房地产市场则非常迟缓（订单积压；项目周期长；因此即使派对早已结束，价格仍然继续上涨）。
正如2022/2023年所有负面因素汇聚在一起（通胀引起利率上升，高估的股市下跌，材料短缺推高建筑成本及补贴削减），现在正在出现一个窗口期，对建设者来说各种有利因素正在汇聚。

我（这次稍微细致一些）的结论是：将所有这些因素考虑在内，明天（2025年）建造可能会比昨天（2023年）便宜得多，也更令人愉快。