En parte estoy de acuerdo contigo. Para mí, como arrendador, sería demasiado arriesgado. Personalmente, me parecen caros 5.000 euros por metro cuadrado para un apartamento en el campo. Además, en ese precio ni siquiera está incluido un lugar de estacionamiento y aquí no se pagan salarios como en Múnich.
IMHO también tiene que ver con el grupo comprador de los arrendadores particulares. Hasta hace poco, (simplificando) ibas al banco, pedías un crédito, comprabas un apartamento y lo alquilabas. Ese grupo de compradores me parece que aparece poco en el cálculo total y en los planes actuales de promoción de vivienda más bien en el papel de sanguijuelas codiciosas a las que hay que proteger de los inquilinos.
Supongamos que tengo que decidir si compro el apartamento. Por un lado, mis costos aumentan, por otro, mis ingresos están al menos en peligro porque en Berlín se ha fracasado estrepitosamente con la construcción del tope de alquileres, que ahora se discute a nivel nacional.
Veo la actual y muy discutida flexibilización de las directrices de eficiencia como una capitulación ante las campañas de miedo de los populistas – si como comprador invierto dinero en un apartamento construido eficientemente, recibo un valor real que genera una rentabilidad anual y, de paso, es un indicador de calidad durante toda la vida útil del apartamento. Suavizar esto ahora me parece un paso equivocado.
Entonces, los malos arrendadores. Como arrendador, naturalmente, al menos según el sindicato de inquilinos, solo tienes un interés durante décadas: ¡gentrificación! Sí, me lo acusaron porque me atreví a instalar una calefacción central de gas en lugar de estufas individuales de petróleo. Se protestó y se armó un escándalo en ese momento, y cuando solo consideré una pequeña (!) modernización térmica de la casa, aparecieron con antorchas y horcas. Con el aislamiento "solo quiero enriquecerme a su costa". Resultado: ninguna modernización. En la misma casa ahora se quejan de que los costos de calefacción son muy altos.
Pregunta a los inquilinos qué están haciendo contra el cambio climático. Respuesta inmediata número 1: "En el apartamento no puedo hacer nada, solo soy inquilino." Así que: los arrendadores sanguijuelas deberían modernizar todo ahora mismo, pero claro, las ventanas tienen que quedar igual de bonitas y nadie quiere pagar por ello.
Y ahora la gente que tiene algunos ahorros y piensa qué hacer con ellos dice: "¿Pagar más y recibir menos? No, gracias." Entonces no invierten en el apartamento como objeto de renta para la jubilación. Entonces el promotor se queda delante del complejo residencial y nadie compra los apartamentos, el dinero se invierte en otro lado y/o se actúa con más precaución.
Y en comparación con Múnich: aquí, aunque cueste creerlo debido a la pobreza de algunos inquilinos en algunos barrios (porque tras pagar el alquiler con calefacción apenas les queda para vivir), se ha establecido un nuevo récord en la duración para amortizar la inversión: en ningún sitio hay que alquilar un apartamento tanto tiempo como en Múnich para justificar el precio de compra. Antes se calculaba un factor de precio de compra de 20, aquí estamos por encima de 40.
Así que solo queda la eterna esperanza en las eternas plusvalías. Eso funcionó mientras funcionó bien. La casa se paga con la plusvalía. Si ahora a) ya no puedo esperar sin restricciones a la eterna plusvalía y b) me asusto con titulares como "¡Los precios inmobiliarios han bajado un 10%!" entonces ya no tengo ganas de invertir en inmuebles.