Stratégie pour la vente d'une maison - quelle est la meilleure démarche à suivre ?

Mais maintenant tu dis encore une fois seulement ce qu’il ne faut PAS faire.

Non, relis-le bien attentivement. Et bien sûr, « faire ce qui est juste » n’est que « la moitié du chemin », la combinaison avec « s’abstenir de faire ce qui est faux » doit être incluse dans le mélange. Par exemple, j’ai dit

Identifier et s’adresser directement aux acheteurs sans pertes de diffusion auprès des spectateurs.

Ce sont DEUX (= les deux) faces de la médaille !

identifier et s’adresser directement aux acheteurs

c’est le côté action, pour cela je t’ai conseillé entre autres de te pencher sur « l’avatar client » et sur EKS.

sans pertes de diffusion auprès des spectateurs

c’est le côté non-action. Il s’agit ici d’une ÉVITEMENT ACTIVE du bruit auprès des personnes qui ne doivent rien apprendre de l’offre. En les ignorant, tu les exclurais juste pour toi, mais elles en auraient connaissance et leur réflexion à ce sujet pourrait nuire à ton projet de vente.

Comment est-ce que je vais me débarrasser de la maison si je ne la propose ni dans les annonces / portails immobiliers, ni dans la maternelle ni quelque part dans le Edeka à vendre ?

Tu ne dois pas ne pas la proposer, mais seulement de manière ciblée aux acheteurs potentiels. Donc pas là où pour chaque acheteur potentiel il y a plusieurs douzaines de pseudo acheteurs, indécis, voleurs de temps, amateurs de visites, etc. À moins bien sûr que tu trouves l’approche ciblée peu romantique et que tu aimes rencontrer sans raison de nouvelles personnes une fois (car tu pourras certainement puiser dans un panorama coloré si tu diffuse trop largement ton intention de vente). Théoriquement, tu pourrais bien sûr aussi tout simplement proposer la maison en priorité au treizième qui entre par la porte — même dans le capitalisme personne ne te décernera de tutelle pour ça (c’est TA maison, tu pourrais donc tout à fait la loteriser légalement).

Comment est-ce que quelqu’un pourrait savoir qu’elle est à vendre ?

C’est justement ce que je dis : non, pas « quelqu’un », mais seulement ceux qui veulent et peuvent acheter. Et comment, voir ci-dessus : en le racontant à la cible. >> Avatar acheteur, EKS, je me répète. Assieds-toi et écris une lettre (pas à envoyer, mais pour t’éclaircir) à l’acheteur ; contenu : « pourquoi je veux justement vous vendre ma magnifique maison ».

Tonalité générale : surtout pas sur le portail en ligne et gare au « profit » ? C’est ça ?

Portail en ligne signifie : une fois le message publié, il est dans le monde et tu n’as aucun contrôle sur qui le reçoit – selon moi, plus le média est général, plus la perte est grande (aussi au sens de destinataires indésirables, pas seulement ceux qui lisent sans conséquences pacifiquement !). Donc si portail en ligne, alors au minimum sans mention du prix.
Je n’ai rien dit contre le profit – au contraire : j’ai rappelé plusieurs fois à la TE que l’objet vaut selon moi en tout cas plus que son « prix d’achat » (et même dernièrement encore j’ai clairement pris position contre ce que je vois comme une idée folle d’avoir honte du premier 6, si elle est justifiée*). Je me suis simplement exprimé culturellement contre une offre maximale dans une course d’enchères, qui est aussi antisociale car elle favorise immanquablement la surchauffe du marché.

Kati vend-elle la cuisine en même temps ? Cuisine et photovoltaïque, je les compterais séparément, cela présenterait pour l’acheteur l’avantage d’une taxe d’enregistrement foncier moindre.

Je suis d’accord aussi.

*) pro ou contre un prix autour ou au-dessus de 600k je ne me suis pas prononcé, j’ai seulement combattu la honte devant cette « limite magique » ; pour la détermination du prix je me suis aussi déjà exprimé (mais moi-même sans vue d’ensemble, ce que j’ai dit ici et ce que j’ai écrit en messagerie privée à la TE)

Au risque de me ridiculiser ici, je ne comprends vraiment rien du tout. Je ne sais pas ce que signifie « Kunden-Avatar » (nous utilisons ce terme au travail uniquement pour définir des personas pour nos produits, par exemple), ni ce que signifie « EKS » (à part le service Kubernetes d’Amazon). Et si par « Kunden-Avatar » on entend cette définition abstraite de persona : à quoi cela me sert-il en pratique pour vendre ma maison ? Je dois quand même l’introduire ACTIVEMENT sur le marché d’une manière ou d’une autre. Une persona hypothétique d’acheteur ne signera pas chez le notaire.

Ou ce qui s’y oppose, c’est de le présenter à un cercle d’intérêt potentiel aussi large que possible via une annonce sur un portail courant afin de trouver un acheteur.

Je n’ai pas vraiment envie de chercher l’acheteur unique.

La plupart des gens regardent simplement les biens immobiliers sur les portails courants.

Il y a des personnes qui ont un énorme intérêt pour un bien bien entretenu, mais pas le temps pour une recherche intensive incluant des affichages dans les magasins/crèches ou ailleurs.

Après les 23 ou 25 premières demandes, je n’avais plus répondu. Aujourd’hui, j’ai reçu un mail disant que ma boîte mail était pleine.

Par ennui de quarantaine, j’ai voulu la vider et j’ai regardé encore quelques prises de contact restantes.

Parmi eux, il y avait un couple de médecins, une ophtalmologiste et plusieurs autres, surtout des jeunes couples diplômés.

Je n’ai eu personne à la maison venu juste par curiosité pour une visite ou qui aurait circulé ici sans annonce préalable, bien que ce fût ma plus grande inquiétude !

Et pour le prix aussi, je ne peux que te donner raison, il faut faire confiance à ton intuition ! Tu n’habites pas non plus à Munich, Stuttgart ou Cologne...

Est-ce que l’agent immobilier a déjà donné son avis ?

Ou bien tu as sûrement un Excel où tu as enregistré toutes tes dépenses.

Donne donc le chiffre qui inclut le terrain et tous les autres coûts que vous avez payés, ce serait selon moi déjà un premier point de repère pour savoir si un 6 en première position est possible ou trop élevé.

Je n’avais pas non plus envie d’un système d’appel d’offres, ni envie de prendre le risque que les gens offrent plus, mais que dans le cadre de l’évaluation par la banque, le bien ne soit finalement peut-être même pas financé. Beaucoup ignorent que la banque communique certes la capacité d’emprunt, mais ne finance pas automatiquement chaque bien dans ce cadre.

J’ai vécu cela récemment chez des connaissances !

je ne comprends vraiment rien.

Tu n'es pas seul(e) ou plutôt, je ne vois pas vraiment quel avantage il y aurait à faire un tel énorme effort pour un produit de vente potentiellement inférieur.
Si personne ne doit savoir que je vends : parfait. Alors Immoscout et consorts ne sont peut-être pas la meilleure plateforme. Mais ce n'est pas toi qui as posé cette exigence...

Nous nous sommes occupés assez tôt de la vente, mais comme nous ne voulions pas encore la crier sur tous les toits à ce moment-là, nous l'avons confiée à une grande agence immobilière pour qu'elle puisse d'abord proposer le bien en interne aux clients préenregistrés. Cinq de ces chercheurs sont venus visiter, aucun n'a voulu acheter. L'un ne voulait pas parce qu'il aurait aimé avoir une entrée séparée pour son bureau, l'autre trouvait l'emplacement trop éloigné de son travail, un autre aurait eu besoin de trois garages au lieu d'un double garage, plus un pont élévateur... Et cela, alors qu'ils avaient reçu le dossier de présentation avec toutes les données du bien par l'agent et savaient ce qu'ils visitaient. Nous étions vraiment énervés !
Lorsque nous avons donné le feu vert et que la maison est apparue avec le même dossier et les mêmes photos sur les portails habituels, seuls les intéressés qui cherchaient précisément ce type de bien sont venus. Le troisième a immédiatement signé lors de la visite, ce qui a éliminé les deux premiers qui voulaient prendre un second rendez-vous. Notre agent a trouvé la mise en concurrence « peu sérieuse et désagréable », mais si nous l'avions expressément souhaité, nous aurions pu procéder ainsi.
En ce sens, je peux dire que c'est la publication qui nous a finalement apporté le succès. Le bouche-à-oreille dans notre cercle de connaissances, qui connaissent tous quelqu’un qui cherche désespérément, n'a rien donné. Ils ont tous été éliminés sur le prix et ont fini par acheter plus petit, plus ancien et moins cher, ou sont encore en recherche. Il y a bien sûr beaucoup de personnes qui cherchent activement, mais cela ne correspond pas à tout le monde.

Si un petit cercle d'acheteurs potentiels dans le secteur peut se permettre la maison pour la somme X, cela ne signifie pas automatiquement qu'il faut fixer un prix convenant à une masse plus large. En même temps, le prix ne doit pas être excessif pour qu'il y ait au moins un acheteur à la fin. C’est un exercice d’équilibre.

Sais-tu de combien les terrains chez vous ont augmenté depuis votre achat et ce que votre constructeur demanderait aujourd’hui pour votre maison ? Tu as ainsi déjà une idée approximative incluant votre aménagement et tu n'es pas obligé de proposer ton nouveau bien à un prix plus bas.

alors, n’entends-je pas le 6 se glisser ?
Tuuu eesssss.

Haha, non je crois que je peux oublier ça. Il y a probablement des limites à la hausse, même si je n’en suis pas sûr. Du moins, un agent immobilier étranger a corrigé aujourd’hui un bien comparable que je suivais de 550k à 500k. Je ne sais pas trop quoi en penser, je trouve cette correction d’un coup assez violente. En plus, la maison est franchement moche, mais c’est une question de goût. Sinon, elle peut rivaliser avec la nôtre et a aussi un immense terrain, donc je trouve l’offre tellement suspecte que je vais probablement l’écarter comme un cas isolé.

Notre agent recommandé est passé encore une fois aujourd’hui, mais ce n’était pas très éclairant. Il a estimé la valeur vénale à peu près au prix que nous avions payé. (?) Ce que je trouve bizarre, vu la hausse des prix, mais bon. Et il estime le prix du marché plus élevé.
Lors de notre dernière rencontre, il était encore du genre « procédure d’enchères, ce genre de conneries je ne le fais pas », et aujourd’hui il m’a proposé de mettre en annonce à 499k pour toucher le plus de candidats possible, sans toucher au seuil psychologique « magique 5 », puis de demander des offres une fois qu’il y aura assez de potentiels acheteurs. :rolleyes:
Je lui ai dit assez directement ce que j’en pensais. Il a essayé d’insister, disant que le marché y était habitué, que ses clients y étaient habitués, que la remise d’offres était tout à fait normale, etc.
Selon lui, l’ennemi juré était la durée de l’annonce. Surtout pas rester trop longtemps en ligne, trouver un acheteur rapidement, plus l’annonce reste en ligne, plus la demande baisse. D’un côté, je comprends que les acheteurs puissent penser « si personne n’a acheté depuis si longtemps, c’est qu’il y a un problème », d’un autre côté je trouvais sa présentation trop dramatique.
Le marché est vide, les constructions neuves sont recherchées. Je ne peux pas imaginer qu’on reste sur les bras juste parce qu’on met un prix un peu plus haut.
À mon avis, il m’a surtout conseillé selon ses propres intérêts, pas selon les miens. Plus il conclut de ventes par mois, plus il encaisse de commissions.