Stratégie pour la vente d'une maison - quelle est la meilleure démarche à suivre ?

23.01.2022 18:29:07

Je pense que le 6 au début, je n’ose vraiment pas, c’est vraiment beaucoup pour la région, en ressenti.
En contraste, il y a une maison jumelée neuve proposée à proximité, pour environ 390k.

Personnellement, je ne mettrais pas une annonce à 630k pour finir à 580k. Qui donne un terrain de négociation de 50k, s’il vous plaît ? Pour moi, ce sont aussi les annonces qui finissent par être proposées à 550k sur le portail, parce qu’on a d’abord fixé un prix trop élevé (même pour la situation actuelle !).

Cela peut fonctionner à Munich, Stuttgart ou dans d’autres grandes villes, mais pas partout !

Alors commencez directement à 590k en disant qu’il n’y a qu’une petite marge de négociation.

Nous avons baissé le prix de 5k en échange du « loyer ».

J’ai débloqué un article de Stiftung Warentest pour 3 euros. On peut y calculer un prix au mètre carré en fonction de l’évaluation de l’emplacement et du niveau d’équipement. Il me semble même que c’était donné par villes. Ces 3 € sont bien investis pour avoir une première référence.

Si tu tapes dans Google « où acheter est encore attractif », l’article dont je parle apparaît en deuxième position.

23.01.2022 19:48:45

personnellement, je ne mettrais pas une annonce à 630k pour ensuite devoir descendre à 580k. Qui donc accorde une marge de négociation de 50k ? Pour moi, ce sont souvent les annonces où le bien finit par être proposé sur le portail à 550k, parce qu’on l’a initialement surévalué (même par rapport à la situation actuelle !).

Cela peut fonctionner à Munich, Stuttgart ou dans d’autres grandes villes, mais pas partout !

Mieux vaut partir directement à 590k en précisant que la marge de négociation est faible.

Nous avons baissé le prix de 5k en échange du « loyer ».

J’ai fait débloquer un article de Stiftung Warentest pour 3 euros. On y trouve, selon l’évaluation de l’emplacement et le niveau d’équipement, un prix au m². Il me semble qu’il était même indiqué par ville. C’est un bon investissement de 3 € pour avoir une première estimation.

Si tu cherches sur Google « où acheter est encore attractif », l’article dont je parle est le deuxième résultat.

Ce nom me dit quelque chose, c’était dans Finanztest ? Je suis abonné, il suffirait que je le retrouve. :) Merci !
Je développe peu à peu un ressenti à partir des propos du forum ici, de l’observation du marché ces derniers mois, des calculs « objectifs » et bientôt aussi des déclarations des agents immobiliers.
Je suppose que nous allons mettre l’annonce quelque part entre 540 et 580.

23.01.2022 19:54:24

La question est : si l’on fixe un prix trop élevé, est-il plus probable que les gens ne répondent pas du tout, ou qu’ils écrivent quand même pour essayer de négocier ?

Chaque mauvais prix est une occasion de faire une erreur stratégique.
Cela fait une énorme différence si tu annonces 600 alors qu’un prix juste est 590 ou 610, ou si tu annonces 600 alors que le marché serait plutôt à 500 ou 700 : dans le cas A, les acheteurs trouvent l’écart pardonnable, dans le cas B, tu t’es collé l’étiquette de « spéculateur sans poker face » et tu vas le regretter. Et, au risque de me répéter : ce n’est pas le prix mais le marché qui décide de la probabilité de rencontrer des collègues qui tirent le dernier prix. Vends soit avec l’un des deux agents immobiliers (ou par exemple, je te montre volontiers comment faire sans), mais ne t’inflige pas d’essayer tout seul – même

Je développe peu à peu un feeling à partir des déclarations du forum ici, de l’observation du marché des derniers mois, des calculs « factuels » et bientôt aussi des affirmations des agents immobiliers.
Je suppose que nous allons publier une annonce entre 540 et 580.

ça ne ressemble pas à la « bonne » voie...

23.01.2022 19:54:39

Où en arrives-tu si tu calcules la moitié de la maison jumelée neuve à peu près à votre taille ? Ensuite, tu pourrais réfléchir à quelle majoration serait appropriée pour vos extras/équipement de meilleure qualité.

Je viens justement de faire ce calcul tout à l’heure. J’ai déduit le terrain (parce que je sais ce que les terrains ont coûté là-bas).
J’arrive alors pour la moitié de la maison jumelée à environ 2900 € par m2, sans le terrain. Plus les frais d’agence.
J’ai payé 80 € par m2 pour notre terrain, j’estime qu’il vaudrait plutôt 100 € actuellement. Prenons 90 € (?) alors, ça ferait 90*980 m2 = 88200 + 153*2900 = 443700 = 531900 €

Ce qui penche en faveur d’un prix plus élevé, c’est que nous sommes un peu mieux équipés techniquement (ventilation contrôlée, pompe à chaleur air-eau, climatisation).
Ce qui plaide pour un prix moindre, c’est que nous avons fait quelques erreurs (les travaux de peinture ont l’air amateurs, volets roulants manuels).
Ce qui me rend incertain dans ce calcul : la moitié de la maison jumelée ne semble apparemment pas encore vendue. ;)

23.01.2022 20:00:37

...dans le cas B, tu t'es ainsi collé l'étiquette de "joueur sans poker face" et tu vas le regretter.

Je ne le vois pas aussi mélodramatique. Quelle est la probabilité qu'une jeune famille laisse vraiment leur maison de rêve sur le portail immobilier, parce que "j'ai vu que ça avait été mis en vente récemment pour beaucoup plus cher, ce sont sûrement des arnaqueurs, on n'achète rien chez eux." ?

Et, au risque de me répéter : ce n'est pas le prix, mais le marché qui détermine la probabilité de rencontrer des collègues du dernier prix.

Honnêtement, je ne sais pas trop où tu veux en venir avec ça ?
Je les connais seulement via les petites annonces, mais j'ai pu résoudre cela par le passé en les ignorant. Que sont des "collègues du dernier prix" en ce qui concerne les achats immobiliers ? Et pourquoi devrais-je agir autrement que les ignorer ?

23.01.2022 20:09:30

Les aménagements extérieurs de la maison jumelée neuve sont-ils déjà terminés, terrasse, allée, jardin aménagés et plantés ? Si non, tu peux aussi les prendre en compte mentalement.

Pour les travaux de peinture, je ne me ferais pas de souci, en cas de doute ils voudront de toute façon faire autrement et repeindront de toute façon.

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