Estrategia para la venta de una casa - ¿cuál es la mejor manera de proceder?

Pero ahora vuelves a decir solo lo que NO se debe hacer.

No, por favor léelo de nuevo con detenimiento. Y por supuesto “hacer lo correcto” es solo “la mitad del camino”, la combinación con “no hacer lo incorrecto” debe estar en la mezcla. Por ejemplo dije

Centrarse en identificar y dirigirse directamente a las personas que compran, sin pérdidas de alcance en las personas que solo miran.

¡Son DOS (= ambos) lados de la moneda!

identificar y dirigirse directamente a las personas que compran

es el lado de hacer, para ello te recomendé, entre otras cosas, trabajar con el “avatar del cliente” y con EKS.

sin pérdidas de alcance en las personas que solo miran

es el lado de no hacer. Aquí se trata de la EVITACIÓN ACTIVA del ruido hacia las personas que no deben enterarse de la oferta. Si las ignoras, solo las ocultarías para ti, pero ellas tendrían conocimiento y su reflexión sobre ello podría dañar tu proyecto de venta.

¿Cómo voy a deshacerme de la casa si ni en portales de anuncios/ inmobiliarios ni en la guardería ni en el Edeka la ofrezco en venta en ningún lado?

No se trata de no ofrecerla, sino de ofrecerla solo de manera dirigida a los compradores potenciales. Por ello no donde a cada comprador potencial le corresponden varias docenas de aspirantes, curiosos, personas que no pueden permitírselo, ladrones de tiempo, personas que solo quieren practicar visitas, etc. A menos que, por supuesto, te parezca poco romántico proceder de forma orientada al objetivo y te encante conocer gente nueva sin sentido una sola vez (porque seguro podrás sacar provecho de un panorama tan variado si difundes ampliamente tu intención de venta). Teóricamente podrías también simplemente ofrecer primero la casa al decimotercero que entre por la puerta con un sorteo: incluso en el capitalismo nadie te incapacitaría para ello (es TU casa, por lo que legalmente podrías rifarla también).

¿De dónde va a saber alguien que se va a vender?

Eso es justo lo que digo: no “cualquiera”, sino solo quien realmente quiere y puede comprar. ¿Y cómo? Ve arriba: contándoselo al grupo objetivo. >> Avatar del comprador, EKS, me repito. Siéntate y escribe una carta (no para enviar, sino para aclararte) al comprador; contenido: “por qué quiero venderle precisamente a usted mi hermosa casa”.

Tono general: ¡por ningún motivo en portales online y cuidado con la “ganancia”? ¿Correcto?

Portal online significa: una vez que disparas el anuncio, está en el mundo y no controlas a quién llega; en mi opinión, cuanto más general es el medio, mayor es la pérdida por dispersión (también en el sentido de receptores no deseados, no solo en el sentido de quienes lo leen pacíficamente sin consecuencias para nadie). Así que si es portal online, al menos sin mencionar el precio.
No dije nada contra la ganancia - al contrario: he indicado varias veces a la autora que, en mi opinión, el objeto vale en cualquier caso más que su “precio de compra” (y también aclaré contra la idea disparatada de sentir vergüenza por la cifra 6 líder - si es que está justificada*). Solo me he posicionado culturalmente en contra de ofertas máximas, especialmente en el sentido de batallas de pujas, que también son antisociales al impulsar inevitablemente el sobrecalentamiento del mercado.

¿Kati vende realmente la cocina con la casa? La cocina y la fotovoltaica las contabilizaría aparte, tendría para el comprador la ventaja de un impuesto de adquisición menor.

Yo también lo veo así.

*) Sobre o contra un precio alrededor o por encima de 600k no he tomado postura, solo contra la vergüenza ante este “límite mágico”; ya había dado mi opinión para determinar el precio (aunque justo yo mismo sin una visión completa, lo que digo aquí y lo que dije a la TE por mensaje privado externo)

A riesgo de hacer el ridículo aquí, realmente no entiendo nada. No sé qué se supone que es un Avatar de cliente (en el trabajo solo lo usamos para definir personas para nuestros productos, por ejemplo), ni qué es EKS (aparte del servicio de Kubernetes de Amazon). Y si con Avatar de cliente se refiere a esa abstracción de definir personas: ¿qué me aporta eso en la práctica para vender mi casa? De todos modos, tengo que ponerla ACTIVAMENTE en el mercado. Una persona compradora hipotética no me firmará nada ante el notario.

O qué se opone a presentarlo mediante un anuncio en un portal común a un círculo de posibles interesados lo más amplio posible para encontrar a un comprador para este.

Yo tendría menos ganas de ponerme a buscar a ese comprador único.

La mayoría simplemente consulta los portales más comunes para buscar propiedades.

Hay personas que tienen un gran interés en una propiedad bien cuidada, pero no tiempo para una búsqueda intensiva incluyendo anuncios en tiendas, guarderías o en otros lugares.

Después de las primeras 23 o 25 consultas, ya no respondí más. Hoy recibí un correo que decía que mi buzón de correo estaba lleno.

Por aburrimiento durante la cuarentena, quise vaciarlo y revisé algunos de los últimos contactos restantes.

Entre ellos había una pareja de médicos, una oftalmóloga y varias otras parejas, principalmente jóvenes, con títulos académicos.

Aquí en casa no he tenido a nadie que viniera solo por curiosidad a la visita o que anduviera rondando sin aviso, aunque esa era mi mayor preocupación.

Y también respecto al precio, solo puedo concordar contigo, ¡debes escuchar a tu intuición! Tampoco vives en Múnich, Stuttgart o Colonia...

¿El agente ya se ha comunicado contigo con una valoración?

O seguro que tienes un Excel donde anotaste todos tus gastos.

Dime el número que incluye el terreno y todos los demás costos que ustedes pagaron, eso en mi opinión ya sería un primer punto de referencia para considerar si la cifra que comienza con 6 podría ser posible o si es demasiado alta.

Tampoco tenía ganas de un proceso de pujas, o el riesgo me parecía muy alto de que la gente ofrezca más, pero que dentro de la valoración del banco quizás la propiedad ni siquiera sea financiada al final. Muchos no saben que el banco comunica el marco del crédito que se puede obtener, pero dentro de ese marco no se financia automáticamente cada inmueble.

¡Eso lo viví recientemente con conocidos!

realmente no entiendo nada.

No estás solo o no me queda claro dónde debería estar la ventaja de llevar a cabo un esfuerzo tan enorme para posiblemente obtener incluso un menor ingreso por la venta.
Si nadie debe saber que vendo: perfecto. Entonces puede que Immoscout y compañía no sean la mejor plataforma. Pero esta exigencia no la has planteado...

Nos ocupamos bastante temprano de la venta, pero como en ese momento no queríamos hacer mucho ruido, se lo dimos a una gran agencia inmobiliaria para que primero lo ofrecieran a clientes internos que tenían registrados. Cinco de estos interesados vinieron a visitar la propiedad, pero ninguno quiso comprar. Uno no, porque hubiera querido una entrada separada para su oficina, al otro le parecía demasiado incómodo para llegar al trabajo, el siguiente habría necesitado tres garajes en lugar de un garaje doble, además de un elevador... Y eso, a pesar de que habían recibido el exposé con todos los datos por parte del agente inmobiliario y sabían lo que iban a visitar. ¡Realmente nos disgustó!
Cuando dimos el visto bueno y la casa apareció con el mismo exposé y fotos en los portales más conocidos, solo llegaron los interesados que buscaban exactamente algo así. El tercero aceptó inmediatamente en la visita, por lo que los dos primeros, que querían hacer una segunda visita, quedaron descartados. Nuestro agente consideró el procedimiento de subasta "poco serio y desagradable"; si lo hubiéramos querido expresamente, podríamos haberlo hecho.
Por lo tanto, puedo decir que fue la publicación lo que nos trajo el éxito. Tampoco sirvió que se lo contaran a conocidos, que a su vez conocían a alguien que buscaba urgentemente. Ellos descartaron el precio inmediatamente y al final compraron algo más pequeño, más antiguo y más barato o todavía están buscando. Por eso, por supuesto, hay muchos que buscan urgentemente. Pero no todos encajan.
Si solo un pequeño grupo de buscadores en el área puede permitirse la casa por la cantidad X, eso no significa automáticamente que se deba poner un precio que se adapte a una masa más amplia. Al mismo tiempo, el precio no debe ser demasiado alto para que al final haya al menos un comprador. Esa es precisamente la cuerda floja.
¿Sabes cuánto se han encarecido las parcelas en vuestra zona desde que comprasteis y cuánto exigiría hoy vuestro constructor general por vuestra casa? Entonces ya tienes una orientación, incluido vuestro equipamiento, y no tienes que ofrecer tu casa nueva a un precio más barato.

¿No escucho acaso que se acerca el 6?
Tuuu eesssss.

Jaja, no, creo que puedo olvidarme de eso. Probablemente hay límites hacia arriba, aunque no lo sé con certeza. Al menos hoy un agente inmobiliario extranjero corrigió un objeto comparable que había estado observando de 550k a 500k. No sé muy bien qué pensar de eso, encuentro la corrección de una sola vez bastante fuerte. Además, la casa es bastante fea, pero eso es cuestión de gustos. Por lo demás, puede competir con la nuestra y tiene un terreno enorme, por eso ahora considero la oferta tan sospechosa que probablemente la descarte como un caso aislado.

Nuestro agente recomendado vino hoy otra vez, pero no fue muy esclarecedor. Calculó el valor material aproximadamente en el valor que pagamos. (?) Lo encuentro raro, dado el aumento de precios, pero bueno. Y estima el precio de mercado más alto.
En la última reunión él era del tipo "procedimiento de licitación, ese disparate no lo hago", y hoy me sugirió poner la oferta a 499k para llegar al mayor número posible de interesados, sin tocar psicológicamente el "mágico 5", y luego, si hay suficientes posibles compradores, pedir ofertas. :rolleyes:
Le dije de manera bastante directa lo que pienso al respecto. Él se esforzó y dijo que el mercado está acostumbrado, que sus clientes están acostumbrados, que pedir ofertas es totalmente normal, etc.
Para él, el peor enemigo era la duración de la oferta. Que no esté en oferta demasiado tiempo, conseguir comprador rápido, porque cuanto más tiempo esté la oferta en línea, más baja la demanda. Por un lado lo entiendo, porque los compradores podrían pensar “si no se ha comprado en tanto tiempo, debe haber algo”, pero por otro lado me pareció una exageración su forma de plantearlo.
El mercado está vacío, las nuevas construcciones se buscan. No puedo imaginar que nos quedemos con ella solo porque pedimos un poco más.
En mi opinión, me aconsejó más según sus propios intereses y menos según los míos. Porque cuantos más objetos venda al mes, más comisión gana.