Stratégie pour la vente d'une maison - quelle est la meilleure démarche à suivre ?

C’est simple, j’ai déjà vendu trop de voitures en privé dans ma vie pour avoir envie de me coltiner le stress d’une maison. C’était toujours le plus simple avec des voitures ayant un moteur/une boîte endommagés ou <5k€. L’agent immobilier doit gentiment fournir son numéro de téléphone, faire un premier tri et vérifier la faisabilité du financement. Il y a déjà eu suffisamment d’exemples où la banque avait donné une "promesse de financement" et, au final, le dossier a capoté à cause des valeurs de nantissement et d’un BRW non adapté à l’époque. Pour cette transaction, c’est moi (ou plutôt l’acheteur) qui paie l’agent immobilier.

Chez mes parents, la vente s’est faite par un agent immobilier et les deux parties étaient très satisfaites - et le sont toujours.

Je veux juste faire ou faire faire quelques visites, puis aller chez le notaire et signer.

Je parle bien sûr toujours d’un "vrai agent immobilier".

Le mien a aussi avancé ces arguments concernant ses contacts avec les banques, et le fait qu’il pouvait estimer si quelqu’un avait une solvabilité suffisante ou non. Mais cela ne m’a pas vraiment convaincu. Qu’est-ce qui autorise exactement un agent immobilier à avoir plus d’informations sur la solvabilité d’un acheteur ?
Est-ce qu’ils font alors des demandes SCHUFA auprès des intéressés avec leur consentement, ou comment ça se passe ? Car à ma connaissance, il a nié cela quand je lui ai demandé.

Pour le reste de l’argumentation, je peux bien sûr comprendre. Évidemment, c’est moins de travail pour moi. Si on parlait de 3-5k, je crois que je le ferais aussi sans hésiter. Mais pour 20.000€, je dois aussi travailler longtemps, je ne le lâcherais pas comme ça.

Je le connais en fait ainsi : les clients doivent se mettre à nu auprès du courtier avec leurs [Finanzierungsbestätigungen] des banques, preuves de revenus et, éventuellement, un [Schufaselbstauskunft], avant que le dossier ne soit soumis à la décision finale.

Bien sûr, on peut aussi le faire soi-même. Mais je prétends qu’en planifiant la maison, en la construisant/surveillant, en fournissant sa propre main-d’œuvre, en emménageant et en m’occupant du jardin cette année, j’ai déjà eu tellement de cheveux gris que je n’en ai tout simplement plus envie.

Il semble que beaucoup de gens voient les choses comme toi. Quelle est la raison ou le raisonnement derrière cela ? J’essaie justement de le découvrir.

Beaucoup ne connaissent pas d’autre façon ou sont incertains concernant la procédure. Ils vont à leur banque, comme toi, et voilà déjà le deuxième de la faction des chaussures vernies avec un pied dans ta porte – juste pour faire une expertise professionnelle. ;)

Sinon – les agents immobiliers ont besoin des ventes conclues, et qui sait quelles super commissions sont utilisées aujourd’hui. Dès le milieu de l’année dernière, il y avait un reportage intéressant dans un magazine d’actualités à Hambourg. Il y a beaucoup d’agents immobiliers et peu de maisons…

Il nous a aussi raconté ça. Mathématiquement, ça ne colle pas pour moi. Selon lui, on peut commencer bas avec 499k et ensuite compter sur des offres plus élevées (sa « procédure d’enchères light »). Ou alors on devrait mettre 525k et s’attendre à moins de demande.

Je l’ai interprété ainsi, qu’il considère 525 comme le prix réaliste / comme le plafond. Cela représente donc environ 19k sur le prix d’achat pour lui. Si je le mets en vente moi-même à 515k, je fais encore un bénéfice si je le propose en privé. Ou est-ce que j’ai une erreur de raisonnement ?

Non, bien sûr, il ne peut calculer que sa commission, le reste ne l’intéresse pas. Pour le reste – voir ci-dessus.

Je connais la procédure comme ceci : les clients doivent se déshabiller devant l’agent immobilier avec leurs « attestations de financement » des banques, preuves de revenus, voire même auto-évaluation Schufa, avant que cela passe à l’attribution finale.

Nonsense, pourquoi l’agent immobilier ferait-il ça ? Il regarde le document, comme tu pourrais le faire, demande ce que tu fais dans la vie. Tout le reste est complètement insignifiant pour le point critique du projet, ou dépend uniquement de la valeur de nantissement et des fonds propres. Et là-dessus, l’agent immobilier a aussi une influence directe. En d’autres termes – si la banque baisse le pouce, le prix gonflé est trop élevé & les fonds propres ne comblent pas le déficit. Et cela, tu peux le demander rapidement à un acheteur sérieux. Il sait qu’en règle générale, il y en a d’autres.

Sinon, tu peux exposer ce qui a tellement enthousiasmé les acheteurs de tes parents chez l’agent immobilier, qu’ils ont volontiers dépensé une bonne portion d’un salaire annuel pour cela. Et tes parents ont-ils déjà gentiment payé la moitié ? Ou bien ont-ils influencé le facteur ?

Je suis d’accord avec kati, toutes ces prestations peuvent être faites soi-même. Les visites ont lieu de toute façon, et tu peux les organiser aussi bien qu’un agent immobilier.

Rien à redire sur le service lui-même. Il a tout à fait son sens. Le prix est juste complètement fou. Je ne fais pas tondre ma pelouse pour 500€ non plus.

Quand les commissions seront-elles finalement mises sous pression en raison de la faible offre de biens immobiliers ? 5000€ d'honoraires fixes et c'est tout, qui voudrait ?

Je prétends cependant qu'en planifiant la maison, en construisant/surveillant, en faisant des travaux personnels, en emménageant et en aménageant le jardin cette année, j'ai eu tellement de cheveux gris que je n'en ai tout simplement plus envie.

Pour l'argent de l'agent immobilier, je peux aussi simplement confier un sac plein de travaux personnels à l'extérieur o_O

Rien contre le service en lui-même. Il a tout à fait son sens. Le prix est juste complètement fou. Je ne ferais pas non plus tondre ma pelouse pour 500€.

À quel moment, en raison de la faible offre de biens immobiliers, les commissions commencent-elles réellement à être mises sous pression ? 5000€ d’honoraire fixe et basta, qui en voudrait ?

Je suis du même avis. Ils prennent 20 000€ de chaque partie. C’est une grosse part du revenu net annuel pour beaucoup de gens. Si on calcule combien de temps il faut travailler pour cela, c’est vraiment hors de toute raison.

Pour ma part : j’ai trouvé un document intéressant des commissions d’experts.
Pour notre district, il y a eu en 2020 au total 7 ventes de maisons avec :
- année de construction à partir de 2018
- année moyenne de construction : 2020
- surface habitable moyenne : 132
- prix moyen au m2 : 2 803
- prix moyen de vente : 361 000

Je pense que cela montre que le « 6 devant » pour notre région est vraiment utopique.
J’ai aussi dépensé complètement inutilement 20€ pour obtenir une estimation via le « Immobilienmarkt Niedersachsen » (ce portail officiel). J’ai dû indiquer l’année de construction 2017, car il n’y a pas d’évaluation pour les bâtiments plus récents (ce qui est un peu absurde, non ?). Quoi qu’il en soit, j’en suis ressorti - à l’instar de l’agent immobilier précédemment - avec une valeur patrimoniale d’environ 435k.

Sur la base de ces nouvelles données (au surtout les chiffres réels des ventes de bâtiments plus récents de 2020 sont intéressants), j’avais pensé simplement prendre le prix moyen au m² de 2803, l’augmenter de 14 % pour 2021 (j’ai en tête ce chiffre, selon lequel les biens immobiliers auraient augmenté d’environ 14 % — est-ce correct ?), et éventuellement encore une petite hausse pour 2022 (? – mais pas trop), puis multiplier cela par ma surface habitable pour obtenir un prix de vente.
2803 + 14 % ferait 3195 * 153 m² = environ 489 k.
Alternativement, 2803 + 20 % = environ 3363 → 515 k prix de vente.

Je pensais donc le mettre en vente à 520 k. Des avis ?